大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目。今天我们要讲的地方就是外滩。

前   言

可能很多朋友们都会觉得奇怪，外滩其实没有房子，没听说过有谁住外滩的。确实，外滩没有房子，真的外滩其实只有很短的一段，但是还有一块那就是苏州河到延安路之间的，很多的中介会把这个外滩直接划归到南京东路板块。

延安路高架以南的我们称之为南外滩，有些中介会把它叫做是黄浦滨江或者叫十六铺码头什么的这种。其实这里标准的说法是南外滩，它是外滩的第一个延伸段。

基本上现在其实要说得上外滩概念的房子，相对来说比较多的就得是南外滩了。因此我们今天就来跟大家讲一讲整个大外滩，包括南外滩。

板块基本情况

要说南外滩，这里再跟大家梳理一下，浦西的沿江段它到底是怎么样的一个命名方法。最中间的当然是外滩，浦西临江的这一面，核心是老外滩，老外滩就是苏州河到延安路高架之间的这一段，再往北和往南分别做延伸。从苏州河以北到大连路隧道这个位置，那就是属于虹口区的北外滩。

大连路隧道再以北过了杨浦大桥，一直到中环沿江段全部都是叫东外滩。这个就是浦西沿江一体化的段位，往北的延伸段就是北外滩和东外滩。往南，过了延安路高架，一直到南浦大桥，也就是延安路高架以南的内环部分的沿江段，我们叫做南外滩。

南外滩这里也是离外滩最近，跟外滩风格最像的地方。因为这里有个十六铺码头。在外滩你要上船去游江，得走十六铺码头，所以说这一段其实相对来说是可以把它算作是外滩的，也是外滩最早的一条延伸段。过了南浦大桥，也就是出了内环一直到卢浦大桥中间的一段叫做世博滨江。

过了卢浦大桥再往南，一直到徐汇的上海植物园这个位置，这里就是赫赫有名的徐汇滨江，外滩的南延伸段也就到此为止了。

今天我们就来讲一讲外滩的第一个延伸段，就是黄浦滨江。在发展的规划中，黄浦滨江可以说是在2035的里面浓墨重彩的一片，因为时尚。除了看看江，后面有一些奢侈品店、米其林餐厅、酒吧，高端的那种餐厅。

外滩这个地方游人非常非常地多的，也是上海比较少数在市区中以旅游功能为核心的一个地方。因为绝大部分譬如说也同样能够体会到上海情怀的，包括新天地、静安寺，他们都不是以旅游为核心功能的。

上海CAZ之中以旅游为核心功能的确实不多。上海跟外地不太一样，外地是专门会去开发各种各样旅游区域，旅游为支柱产业。上海这个地方它的旅游业跟这座城市是伴随的。因为上海市本来就是一个消费商业大城，在整个上海尤其CAZ承担了多少GDP的一个地方。

要说真的以旅游为核心的板块，除了外滩还真找不出第二个。有好有坏，因为外滩是上海旅游的象征之一，应该说最重要的象征了，但是从城市功能的角度来讲，外滩确实应该说不尽如人意。太过于聚焦在旅游上面了，要住没住，要商业也没什么好的商业，缺乏了一点城市功能。

因此，南外滩的诞生就是为外滩去补足它所缺的这些功能，住、商城市里面比较重要的两个公共功能，还有很重要的公共空间，尤其是旅游算不得公共空间。

举个最简单的例子，我们平时要到楼下散个步，会去外滩散吗？这很少见的，人实在太多了，散什么步。南外滩的诞生就是给外滩来做一个互补的，因为南外滩其实没有什么旅游景点。南外滩十六铺码头说白了也是一个目的地，你上了船也没什么可逛的。

因此，南外滩它的一个城市功能就要比外滩要发达得多了，不再是一个单一的旅游功能。现在整个2035的沿江段的发展中，南外滩的发展要算是最成熟，而且现在依然有巨大发挥空间的地方。

现在南外滩是希望能够跟对面的南陆家嘴，陆家嘴和外滩隔江相望，南陆家嘴和南外滩也要隔江相望。这里要形成上海比较著名的跨江的一个产业带，一个金融服务衍生区。这里一块是未来的陆家嘴衍生过来的上海城市中心功能，或者说是中心产业这样的一个一级延伸段。因此外滩发展潜力是非常之巨大的。

板块2020发展现状

目前浦东滨江这一块已经有包括塘桥、南码头各个板块，第二期跟沿江的建设是非常的快。南外滩那更是成熟了，现在都已经造到第二层了。

第一层现在的重点建设就是董家渡金融城。虽然董家渡这个板块现在是转手出去了。但本身还是有100万方的一块巨型土地来做这个城市更新的建设。

对于整个上海而言，真要说CAZ板块之中有多少的知名板块，大家非常期待的其实不多的。因为大多都零零散散比较小，但是董家渡南外滩这一块确实足够大。目前来说黄浦滨江，南外滩这个板块最主要的给大家的一个印象就是它的一个先进城市功能的体现。

首先来说商办，这里出现了BFC这样的大型综合体，这个综合体目前是整个浦西滨江沿线，尤其是个外滩这一块最大的一个综合体，档次也比较高，让大家觉得外滩还是有商场可逛的。

在未来董家渡金融城一旦出来，南外滩这一块的核心商圈就会形成。大家会不会觉得很奇怪，上海那么多商圈，人民广场、新天地，偏偏最著名的外滩是没有商圈的。

外滩谈不上商圈，因为它是一个旅游景点，它不是一个传统意义上的商圈。因此，有了南外滩，外滩可以成为上海整个商业版图中的一个新的示例。其实这个是南外滩最重要的升级，大大地弥补了它的一个商业的不足。

除此之外，住宅也是南外滩的一个重点。因为浦西没有滨江豪宅，浦西和浦东不一样，这地比较贵，所以一线的滨江位置是没有房子的，全部都是商办、公共空间、绿地等等；不像当时浦东，这地也不算贵，一线滨江、二线滨江全部都造的住宅，也形成了陆家嘴南部南溢的所谓的上海滨江豪宅区。

隔江相望的南外滩，也有一片滨江豪宅区，但全部都是二线。因为一线是还是要让给商办的，但是好歹有，不然整个延安路高架以南，包括老城厢、南外滩都没有好的住宅（因为都比较老）。

现在沿着南外滩出现了相对量比较大的南外滩的滨江豪宅，虽然都是二线，但是都看得到江，也不错了。比如，华润的外滩九里，是非常老牌的南外滩的滨江豪宅了；再接下去，包括黄浦湾，包括以前的泛海国际（现在也是被收购掉了）；包括未来董家渡地块里面也有量不小的住宅的，因此也就给外滩补了补它的住宅空缺。

其实整个南外滩都是给老外滩来做查缺补漏的，完全是一个互补的状态，非常好。整个的南外滩的功能定位也是非常地清晰。第一个金融服务延伸。第二个，浦西沿江也得有点豪宅。因此其实从未来发展角度，包括城市的需要，南外滩它的未来的前景还是非常好的。

目前南外滩算是滨江沿线中，虽然盘的总量不少，但是还真是一个热点板块。外滩的豪宅不多，浦西滨江豪宅太少了。虽然盘也就一个手能数得过来，但是其实它的热度还是比较高的。

但是整个浦东浦西所有的滨江板块中，南外滩的房价最高。因为它不存在破房子，基本上都是新建的豪宅，或者次新的这种状态。因此房价是最高的，也唯有它破了11万。但是在这买房子需要注意的一点是，它的二手房流通是存在一定问题的，所以不能简单地去拿这个区域来炒房。

这个区域它有一个小小的问题，因为BFC离这里的住宅核心区还是有点距离的，它的配套还是要等董家渡出来之后才能有所改善。甚至于有一段时间这里是一二手房价倒挂的。

其实这个地方的价格水分相对来说是比较高的，实际成交价和外面听到的价格可能完全又是两码事，所以不要被迷惑。这里一线的地方看上去光鲜亮丽，但跑到二线，垃圾场、荒地有的是。界面跟普陀也差不了太多。

在这个地方买房子得有点耐心，或者说得把这房价预期比它的挂牌价或者是外面听到的市场价稍微往下降一降，千万不要中了这个招。确实这个地方炒作的故事太多了，也是之前炒作的一个核心点，越是炒作的地方越得擦亮了眼睛，千万别中了这个营销的招了。

这里的房子确实是好几千万级别的，至少两三千万级别打底。所以说这里的房子也是希望大家稍微长点眼。

四个生活圈

这里整体的一个情况大概就跟说到这了，接下来来看看这个地方的生活圈。

◉ 一公里步行圈

它的东面几乎都到陆家嘴了，因为是一个跨江的经济圈的原因，所以在交通比较方便的情况下，这里可以和陆家嘴的配套统一来看。

往北是包含整个外滩，不会过苏州河，往西是进入人民广场板块之中。当然了这里的一个资源大抵也都是上海最好的。除了往南稍微欠了那么一点点，因为上海老城厢这个资源代位比较落后一点，其他的也都是顶尖的。

◉ 三公里日常圈

往东就可以到达陆家嘴的腹地了，源深这个地方。往北是到虹口，快要到瑞虹新城。反过来说，瑞虹新城到外滩只有三公里，虽然是虹口区，确实很近。

往西是能够到静安区边缘，南京西路板块的边缘位置。往南相对来说补充的资源就好一点了，往南三公里是可以到达新天地，这个也是顶级的一个资源了。

◉ 五公里车程圈

往东覆盖到花木，世纪公园板块都已经到了。往南是到达世博板块，往西是可以到达静安区的腹地，静安寺什么都可以到了。往北可以到达虹口足球场，看球还挺方便，才五公里。

◉ 十公里周末圈

包含整个上海的中环，因为这里确实也是上海的中心，基本上十公里看上去就像上海从正中心画出来一个圆一样。相对来说无论生活圈的价值，还是它本身的未来，在董家渡的商业呈现出来之后，这里所能呈现出的状态都会是相当好的。

结束语

最后跟大家总结一下，买一定不能冲动，房子有的，没有你想得那么稀缺，房价高确实该高，但是不至于高到这个份上，至少现在不至于。

而且由于流通量相对来说比较低的一个原因，大家也要注意，在这里买房子可能出手很难，因为这里的房子一来单价极高，现在挂出来的均价都快到12万了，而且面积极大，两三百平都是小意思。因此在这里选房子还是要相对注意一点，看准了再选。

我们今天外滩包括南外滩的板块就给大家介绍到这里了，也是希望大家能够有一个全面的了解之后再去看。不要被营销忽悠了，这个地方确实是营销过度的一个地方。

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