欢迎大家来到《闲聊2035》上海置业宝典2020版的外环置业入门的系列节目。

前   言

今天我们来到嘉定区应该来说目前是最好的一片地方，就是东南部。东南部主要是由两个区域中心构成的，一个是南翔，一个是江桥。

在整个嘉定里面，南翔我是最喜欢的，江桥我是最不喜欢的，江桥可能绝大部分上海人都不喜欢这个地方。咱们要不就公平点，按照我一贯的习惯，以离市区由近到远，先讲最不喜欢的江桥，来个先抑后扬，让大家先听一听不太喜欢的地方我是怎么批它的。到了南翔我肯定会夸一夸，因为南翔确实真的是人见人爱。

江桥基本情况

江桥其实理论上说，现在是一个上升期，主要是有大虹桥的概念。整个大虹桥新一期的规划当中，是把南部的江桥划进了大虹桥范围当中的，所以现在这里是一个北虹桥的概念。嘉定整个的南部片区，其实虹桥的概念是比较薄弱一点的，不像人家划进大虹桥了，不得了。像现在的闵行生态商务区就是吴中路以南，七宝附近的也是一波炒作、一波发展，房价看涨。

整个大虹桥最后一次的扩张，也就是南北向扩张。往南是闵行的生态商务区的延伸，往北就是这个所谓北虹桥江桥这边的延伸，最远的延伸到南翔南部，是属于衍生片区。

江桥应该来说它是整个嘉定距离大虹桥最近的，而且是被真的划进了大虹桥的，它主要承载的是一个居住的外溢。但是很多人，甚至于业内好多朋友对这里都非常的不感冒，

按理说，江桥这一块的地理位置是相当之好，多区交界又是离市区最近的地方。从普陀出来，丰庄、江桥，一路感觉都是在市区范围当中。但是除了嘉定最北端的工业区之外（工业区是一个战略用地），江桥是最不受待见的。

如果能像南翔这样商业好一点的话，肯定就是很不错的地方了。而且很少有人说外溢出来去江桥住的，没有。基本上你去看嘉、青、松三个地方，市区外溢，照着交通的一个便利情况来看，都是距离市区最近的那几个板块发展的相对会比较的好一些，顶多有那么点过渡带，但是江桥整个板块都不受待见。一直到金沙江路这条路做了建设之后，一路13号线通过来，才把江桥勉强带起来一点，有了一个江桥万达。

其实江桥的房价跟南翔也差不太多，但是居住体验感跟南翔真的是一个天一个地，这两个地方比起来，人家甚至于难以想象这竟然是一个地方，感觉像是美国第五大道跟后面的贫民窟一样，隔了一个铁路竟然有如此天差地别，而且比较差的竟然还是离市区近的。

江桥其实本身的一个最大的问题在哪呢？就是人口素质比较低。原住民的这个问题其实还没有那么的凸显，主要是早期迁入的这批人的素质相对比较低。

江桥的房子除了龙湖闹了个笑话以外，其他的房子真的也就一般，买江桥唯有一个逻辑，就是等到虹桥这边相对比较低端的人口外溢出来之后，在这边去租房或者是买房，让它这个时期的一个投资属性有那么点提升。

所以买江桥的房子，也是做一个中长期投资用，千万自己不要住。有这钱买江桥，到南翔不好吗？现在其实大虹桥里面的房子价格已经透支的很厉害了，江桥反正也就半死不活的状态，算是大虹桥的范围当中唯一一个房价起不来的地方。因此，你如果是想要做一个中长期的投资，凑着虹桥概念，扔一笔钱在那边，等到大虹桥发展到一定程度早晚会外溢到江桥。

毕竟现在我们看到14号线嘉闵高架这种，肯定是把嘉青松连起来的，主要就是连着大虹桥。因此来说，总归是有未来的，但是如果要购入优质资产或者是优质的自住房，那江桥就省省了。

南翔基本情况

好，那么说完江桥，来进入整个嘉定里面我最喜欢的南翔。从房子或者是居住的角度上来说，南翔是一个非常迷人的地方，如果你是从江桥这个方向到南翔的话，你会一下子感觉从乡下到了欧洲，这个反差感是非常大的。

南翔是上海最有名的近郊的旅游景点，南翔最有名的两个：古猗园、小笼包。应该来说整个上海的郊区当中，南翔肯定是全世界最有名的。为什么？因为到城隍庙一定会吃南翔小笼包。

因此，我一直跟大家说有文化的地方就有基底，这一点都没错的，所以南翔这个地方它发展的就是嘉定最好的一片地方，而且也是一个非常宜居的地方。

南翔一直说自己是小美南翔，因为南翔这个地方很小，主要分成两片，一片是带有一些产业性质的南部的南翔，他们叫金南翔。这两片地方是以沪嘉高速来区分的，沪嘉高速也就是11号线这里，11号线以南是叫做金南翔，以北叫做银南翔。

南翔这边是有世界500强园区的，各种各样的园区，还是有一定产业的基础的。外资进来也比较早，所以在同等的区域当中，它的外国人还是蛮多的，尤其是它打造的银南翔的以金地格林为核心的一大片居住区。

我们先说金南翔，金南翔跨过这条进上海的铁路（也是上海的主力铁路之一），铁路以南就是江桥，以北这片的南翔相对来说还没有那么的洋气，因为那边是产业为主，有大量的小型综合体。南部的南翔就是一个产业园、古漪园加南翔老街，一到周末就是人山人海。古漪园是上海最有名的园林之一，跟豫园是齐名的，基本上是必到之所。

南翔的南部，它的居住属性相对来说比较弱，这点是毋庸置疑的。但是他那边的产业人口什么的都比较的多，所以叫金南翔，是赚钱用的南翔。过了沪嘉高速/11号线之后就是北面的银南翔，是南翔商业密度、资源密度都比较高的地方，学校也很多，在路上走两步就是一个学校，过个拐角就是个学校，那块主要是以居住、休闲功能为主。

南翔这个地方是全上海同类型的地理位置当中，生态资源和商业资源比例最好的。一般来说像上海这样子的地方，生态资源好的商业资源就一般，商业资源好的生态肯定就没有，但是南翔两者兼顾得非常好。

南翔最早的一期的发展，就是以金地格林为核心的低密度住区，当时很多外企的高管都住在这里。金地在那边造了一个格林世界，格林世界是非常棒的一个大型的生态住区，并且配有自己的商业体等等，是非常棒的，生活属性非常的好，基本上感觉是住在公园里面一样的。

金地格林里面包括一些自己的小配套，有自己的河什么的，感觉就像住在欧洲的小镇上，但是要比松江的泰晤士小镇那可棒太多，因为泰晤士小镇旅游的人实在太多，而且真的太远了，但是金地格林世界确实离市区非常近，一出市区就到了。它的价格现在仅仅是在4万多一点，还是非常划算的，所以说南翔基本上出房子我都是极力推荐。

其实南翔这边的房子越往市区越便宜，这就是嘉定的一个特色了，南翔南部也就3-4万，4-5万就算是贵的了，到5万的房子基本上就接近南翔站了，因为那边有各种商业，配套相对好一点。但是在银南翔，沪嘉高速/11号线以北的地方全是4万以上的，5万多接近6万的都有。因此，银南翔我基本上是非常推荐的，但如果是在市区上班，那这个地方有点远。

南翔有自己的一个一卡通，银南翔这个片区的共享单车，包括共享电力电动车全部都是政府的，用这张卡还可以出入各种中学、小学里面的篮球场，各种球场都可以，这也是非常方便的一个地方。

最早南翔这边是由金地来开发的格林世界带起来的。第二期的开发那就算是菁英湖区域了，现在这里最贵，包括华润中央公园、湖畔天下，这边非常的好。

菁英湖是这个片区里面最大的一个湿地公园，风景如画，非常美的一个地方，所以说到南翔来居住，住在银南翔也就是沪嘉高速以北是个非常好的选择，来看过就知道，流连忘返，多数人梦想当中的居住就应该是这样子，有山有水、有商业。

11号线陈翔路站一开和南翔站距离是非常近的，相当于南翔站下来是金地格林，陈翔路站下来是华润中央公园，陈翔路地铁站出来之后还有一大片商业，一个小小的南翔竟然有两个地铁站！

现在南翔这边的一个商业的主要的分布，除了南部的一些小型商业综合体以外，主要是南翔站上面的一个大型商业“中冶祥腾城市广场”，包括南翔站下来之后给金地格林世界自己配的商业体“太茂”（ 以前就是家乐福）。

然后进入到华润中央公园这个中部片区的话，有一个“五彩城”，相当于是一个街区型的邻里商业，虽然小但和这边的消费档次是配得上的，在B1还有个BLT进口超市。“五彩城”后面还有一片别墅区，因此来说这里的消费档次不会低，毕竟超市代表着这里的消费档次，这里有个BLT大家就懂了。

南翔总共就这么小一片地方，竟然有三大片商业体，你想想看，这地方有多么棒。

因此，如果你有意买南翔的话，我一定推荐的，以它本身的居住品质来说，里面还有4万多的房子是相对来说便宜的，因为这里的房子值个5万没有任何问题，当然如果到了6万以这个距离来看的话，有些人可能接受不了，但是以这个生活品质来说，我觉得还是非常吸引人的。

结束语

今天聊的江桥、南翔是两个在我这边反差非常大的地方，一片是美如画，一片是烂如渣，但是这两个地方正好一切都是相反的，美如画的地方未来发展没有什么潜力，因为已经非常成熟了，看到即是用到，非常之成熟。这个烂如渣的地方，未来还是有点发展潜力的，但是我真不建议大家去住。

好，那么今天的节目就到这里了，也是希望大家能够在这两片地方当中能够得到一些自己想要的信息。更多详细内容，可收听音频版哦~   我们下一期再见。