毫无疑问，各片区前所未有的诞生了上海两代国际住区——第二代的联洋和第三代的碧云，足可见此处的居住氛围和国际氛围有多好，这个片区理论上是根据纽约中央公园的理念打造，同样是金融，同样是豪宅区，整一个千里平移，也无怪那么多老外到上海来首选此处，也是让几十年来环世纪公园居住功能区的房价水涨船高，在陆家嘴的巨大产业驱动下，成为了全上海数一数二的高端居住区。

前  言

我们通过前两期的节目，基本上是把浦东主城区的情况和两块中央活动区的情况跟大家大概说了说，今天我们就会开启四个浦东副中心的介绍。今天先开始第一个，也就是相对来说地理位置最好的一个——花木。

板块基本情况

◉ 花 木

花木算是浦东最有名的一个集中居住片区，并且曾经同样是上海四大副中心之一，是东部的副中心，跟徐家汇、真如、五角场是齐名的四大副中心，而且发展得也是不错。但是在2035的规划中，花木事实上是被降了小半级。为什么这么说呢？

是因为徐家汇已经不是副中心了，徐家汇已经被划入了CAZ中央活动区中，等于是升了一档。剩下的三个副中心，真如虽然说造得不怎么样，非常的滞后，和发展得比较好的五角场，这两个老的副中心其实是被保留为主城副中心，而花木就跟所有新的副中心一起，就被成为了副中心。

老四大副中心，一个升了一级，另外两个也不叫小升半级吧，是维持这个级别，但是花木反而是跟新的这些副中心划到了一起，在某种程度上说，是小降半级。

但是也不能说有多大的不利不好到什么程度，那倒不至于，因为这个是跟城市功能有关。花木对于浦东，其实从现在的角度上来说，是没有办法像真如、五角场一样，去承担一个真正意义上的上一代大副中心的地位。因为浦东的发展规划和之前是有一定区别的，浦东现在在2035的大规划中，应该说是具备了一定的独立性。

因为在之前四大副中心时代的这个规划，其实很容易能够看到四大副中心东南西北各占一个角，让上海往外拓。到现在为止，在定下来的这个规划中，五角场也好，真如也好，其实它依然是承担着一西一北的主城区副中心外扩的动作。

但是对于花木来说，因为整个城市的格局已经不同了，浦东现在的规划已经不再是和浦西完全地捆绑在一起了，也是给了浦东更大的一个空间，也就是让浦东多了很多副中心。现在浦东有四个副中心了，在上海其他副中心里它占了一小半，各有各的功能，各有各的发展的一个方向。

其实对于浦东的老百姓来说，花木到底降了还是升了，本身意义不是特别大，就是概念上的。以副中心和城市建设的一个界面来说，它的功能其实是一个公共的大空间，徐家汇在这方面做得就非常好，它基本上是一个完整的城市功能的大规模外拓。

实际意义上，花木副中心要说功能的话，其实主要还是聚焦在居住上面。就上海来说不可能把一个副中心给到居住功能的片区上，因此来说，这个定位就可能会出现区别。

其实花木这个大片区本身，就是给以陆家嘴为核心的浦东经济体来做后方的一个大资源配套的，当时也是想打造上海的第二代国际住区，是以曼哈顿的形态，有一个中央公园，围绕中央公园一大片的住区，感觉品质感是非常好的。确实品质感也不错，很像纽约的这种感觉，但是它本身这个功能跟纽约中央公园差得就比较远了。尤其它的商业是属于一个密集型商业，都聚在一块，当然了这个体量也不小。

浦东虽然商业有名气的还挺多，但是真的能跟浦西的顶级商业去媲美的还很少，除了陆家嘴的国金等少数几个，花木的商业跟浦西这边的一线商业还是差距比较大的。它主要还是给到居住来做大配套，因为这里本来是没有商业基础的，必须得平地起雷，因此就形成了这样的情况。

其实花木这个片区，要论居住的话确实是不错，整个氛围也已经起来了。从目前来看，整个浦东最优质的居住区就在花木，这是毫无疑问的。

花木是一个很大的概念，其实比较著名的应该是分三块。一个是花木本身（也就是世纪公园的东南面），一个是花木北面的联洋，一个是内环以外的碧云。

这些全部都是属于整个大的花木片区中所谓的国际住区，你可以把它都理解为国际住区。但在正式的规划中，首先碧云就可能不能算在花木里，这要算在金桥城市副中心里了。但是在概念上还是喜欢把碧云算在花木中，因为毕竟也是一个生态住区，相对来说感觉会稍微好一点。

浦东本身以感觉来算，整个碧云是内中环，花木联洋是在内环内。碧云它的一个特点，就是居住的氛围和品质感相对来说是比较好的。在整个花木地区，普通的住宅基本都是在花木本身板块里面的。联洋稍微好一点，是有认证的国际住区，因为联洋当时是很多古北的老的住民搬过来，搬到了联洋后来又有的碧云。

◉ 碧 云

碧云本身和联洋花木又有区别，因为碧云是一个低密度住区，里面的别墅、洋房非常的多，所以档次会更高一些，应该是这一片档次里面最高的。因为它南面是东郊，东郊这个板块你算是张江也可以，你把它算作是花木碧云也可以，东郊有时候有些是把它单列作为一个板块的，但其实你都可以把它算作是大碧云。

这个就是我们所说的花木的大板块，你要论居住品质，花木相对来说是整个花木联洋、碧云中，相对比较平民化的一个地方，也就是入门不算太难的一个地方就在花木。

花木目前的发展其实也比较明确了，就是东面这边的一个商业体起来之后，它是要进一步往南拓去和龙阳路做连接的。因为从花木整个的定位来说，是叫花木龙阳副中心，虽然龙阳路的国际会展中心已经到了青浦那边，但这里肯定是有大量可以打造的空间，尤其龙阳路还是浦东国际机场出来的磁悬浮的一个终点站。

◉ 世纪公园

世纪公园、龙阳路这一片应该算是上海的东门户了。因为从浦东机场下来的时候什么都看不到，通过磁悬浮第一个上来的就是看到世纪公园。

虽然世纪公园看上去地理位置还蛮里面的，但是我们确实应该把世纪公园这一片，也就是花木龙阳副中心，把它定义为上海的东门户，这是完全没有问题的。

因此来说，花木未来发展的方向肯定是往东南走，和龙阳路这一片的衔接位置是它的一个大的发展区间。以前龙阳路是龙阳路，世纪公园是世纪公园，现在连成一片也更合理，这是花木的一个情况。

实事求是讲，联洋未来的发展相对来说是比较浅的，联洋也好，碧云也好，因为这两个板块和花木比起来，是更纯粹的两个居住区。如果是在浦西的话，这两个片区应该是要被贴上黄标签的，就是以居住功能为核心的一个公共活动中心区。

到了浦东这边的情况就不一样了，因为发展得不一样，之前在主城区的第一讲中也有说过，浦东的发展，各板块之间衔接的空白区还是蛮大的，肯定不能像浦西一样干，配套谁借谁的都比较难，都是靠自己的。所以联洋和碧云也可以把它当做是浦西的公共活动中心区来理解，各自有各自的配套。

相对来说，联洋的档次整体要比碧云的稍微低一点，碧云可以把它定义为是个别墅区，是一个类别墅区这样的状况，密度也比较低。联洋相对来说，密度会比较的高，但是联洋的人气是比较足的，毕竟旁边就是源深、洋泾，人口等都是比较好的。其实浦东出了内环，人气就相对比较的浅了。浦东真要说人气比较足的，也就是靠着内环那几片。

如果喜欢住别墅低密度的，可以到碧云。要人气旺一点商业多一点，热闹一点，就去联洋。说热闹的话，跟浦西比都不热闹，但相对来说，这一片最热闹的肯定是花木。花木世纪公园东面这一块，嘉里中心的这一片，现在人气是非常的旺，非常热闹的，也算是这里的一个核心商业配套区。花木龙阳副中心的发展方向基本上是往南走了，因为北面相对来说已经非常成熟了，所以说整体大概就是这样的一个状况。

浦东VS浦西板块价格对比

◉ 联 洋

最后来做类比，联洋是上海的第二代国际住区，当然要和第一代国际住区古北比一比，相比之下单价是很高的，古北的单价现在是8.4万，别说联洋了花木都得有8.9万，联洋要到9万，这真的是挺贵的。

◉ 碧 云

碧云咱们不能这么比，因为碧云毕竟是内中环了，在内中环的价格中8万那可是真高，浦西中环的价格也就是6-7万，这边的话要8万，虽然这里都是大面积的，总价肯定也是比较高的，这个的单价参考意义不是很大。但是说实话，花木和联洋是真贵，尤其作为跟古北一个等级的比起来，那真的是贵。

同样的，第三代国际住区新江湾现在的房价其实也就7.5万，虽然我一直觉得新江湾的配套不好，新江湾的配套其实还不如联洋花木这边好，但是这个价差其实是蛮吓人的。一样是国际住区那边才7.5万，新江湾的密度跟碧云差不多，比碧云可能稍高一点，介于联洋和碧云之间，但是这个价位也就7.5万，可是联洋要到9万。

9万在浦西内环内可以买到南京路上了，到人民广场都可以，确实很贵。除非实在很喜欢浦东的，如果没有这方面的坚持，建议可以去浦西看一看，因为这个价格对比浦西确实是偏高，浦西相对实惠一点。

今天我们花木龙阳副中心的介绍就跟大家说到这儿，确实住起来是挺舒服的一个地方，但是贵也是真贵。

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