今天我们是来到黄浦区的第三讲的课程当中，这一讲要跟大家讲一个非常有意思的地方，这个地方可能很多人都比较熟，因为这里有一个非常有名的旅游景点叫做“田子坊”，因此今天我们就来讲一讲打浦桥，同时也是一起讲一讲它隔壁的五里桥这两个板块。

前   言

黄浦区是一个非常迷人的地方，应该算是上海的精髓所在，好处都给它占了。西有长宁，东有黄浦，基本上是占尽天时地利人和，一个全境都是CAZ的区。

为什么把打浦桥和五里桥这两个板块并在一块讲呢？是因为这个大区域它的风格非常的接近，打浦桥板块和五里桥板块在以前都是属于卢湾的，是一个居住密度比较高的板块，是以前卢湾的旧改的一个核心区，也是上海比较有名的一个改善区，现在价格也不低的，均价都超过8万。

板块基本情况

五里桥相对来说，它借着的是老西门和新天地的南部的一些商业，最近因为老西门和董家渡的开发，老城厢板块里面的开发，使得整个五里桥板块的一个实际价值提升的可不少。

因为从2035规划当中来看，整个黄浦区因为都是中央活动区的关系，地图上是看不出所谓的发展重点，都是重点，但是发展逻辑还能看得比较清晰的，往东部和南部延伸。因此来说其实整个黄浦区，南浦大桥这里一直到卢浦大桥这一段，其实就是我们比较熟悉的世博滨江板块，也从淮海路往南一路往这个方向去辐射的。

整体来说，整个黄浦区如果要论发展机会而言，基本上是整个往南在拓的。南拓的第一站，老西门、董家渡；第二站，五里桥、蓬莱公园、打浦桥。蓬莱公园到时候并在老城厢里面去说。

其实五里桥板块它的建设时间相对来说是比较的早的，因为当时徐汇区比较有名的开发商永业，在这里有一个永业公寓，非常的大，期数很多，把这个地方基本上调子给定了，就是改善型的一个居住区。当时因为旧改面积比较的大，所以就是这样子的定义。

要说五里桥和打浦桥，它在板块关系当中，它的一个特征是什么呢？就是一个理论上的双向辐射，其实名头很响的，北面是淮海路，南面是世博，当中夹着的就是这一溜。

其实肇嘉浜路、徐家汇路这一条路沿线当中的几个板块，我一直觉得如果你要住CAZ区域的房子，这一条路是非常的合适的，一来它在整个CAZ区域当中，它的一个城市界面相对来说会更新一些，因为建设的比较晚，因为就徐家汇路以南，之前也说过，徐家汇路以南它是以前的华界所在，相对建设的可能比较晚一点，现在就占这个好处它比较新。还有个好处就是南面它贴着的就是世博板块和徐汇滨江板块，其实是上海最新的城市规划当中两块比较重点的一个发展的走向。

打浦桥板块名气是比较小的，很多人甚至会觉得五里桥和打浦桥是一个地方，怎么说呢？五里桥其实理论上是没有中心商业体存在的，它不属于商圈，但是打浦桥在有了田子坊、日月光中心之后，它的商圈的意味还是比较的重的，尤其又有一个打浦桥站。

目前地铁马当路站上面盖了LuOne，凯德的一个精品商业体，体量也不小，绝对足以支撑一个区域型商业了。打浦桥和五里桥各自都有了一个商业中心，但是因为LuOne自己孤掌难鸣，毕竟只有一个，离新天地相对也是一站地铁的距离，也算不得是一个大延伸，因此LuOne能够满足区域型商业，但其实它本身的价值是远远超过区域型的。

现在日月光毫无疑问，是这个片区当中的商业核心，并且也是能够辐射到北面的淮海中路板块里面瑞金医院附近这个区域当中了。打浦桥板块现在其实是一个小CBD的存在。

以前五里桥是以一些街铺，小型商业为主，现在有了LuOne之后，五里桥的价值才真正被发挥出来。以前一直说五里桥这个地方地段不错，但其实生活起来没有那么的方便，因为在步行距离当中非常缺乏核心的商业体以及公共空间，现在就比较好了。

相对来说打浦桥的地理位置非常的奇葩。为什么怎么这么说呢？打浦桥五里桥共同有一个特点，就是老让人家觉得是旁边的板块，不是自己的板块。

譬如打浦桥，好多人都会觉得打浦桥是徐家汇的一部分，因为其实沿着肇嘉浜路一路下来到这，感觉好像差不太多，好多人会觉得这里是徐家汇的一个衍生部分。有一些从北面来的朋友就会觉得这里是淮海中路的一个衍生部分，因为沿着瑞金路一路就能到，要是高端消费去淮海中路，普通点消费就去打浦桥，打浦桥就是日月光。

这里有个瑞金医院，在上海是数一数二的，基本上地铁都是坐到打浦桥下来去瑞金医院的，因此这里的人流量是巨大的。比起五里桥来说要闹不少，尤其旁边还有田子坊，田子坊虽然一直说经营不好，外国人还是乐意来看一看的，客流还是挺多的，只是不花钱而已。因此来说打浦桥这个地方非常的热闹。

以我个人的居住的审美来说，我更喜欢五里桥。因为五里桥相对安静，居住氛围比较的好，五里桥这边和打浦桥这边占着的好处还真是不少的。因为五里桥往北就新天地了，一站地铁去新天地，从马当路地铁站走到新天地也没多远，市区里面马当路和新天地这两站的距离，在上海的地铁当中算得上是数一数二的短的，我认为完全走的得到，反正我是走过的，很快就能到达新天地。你别管开发商炒，但新天地也算是五里桥的近端配套了。

打浦桥主要是拿淮海中路当做近端的高端配套的，因为淮海中路的这一段旗舰店什么的特别多，尤其是运动品牌，稍微远一点这边有思南公馆。因此打浦桥的地理位置比五里桥要更好那么一点点，它的交叉板块更多，建国西路、淮海中路、徐家汇都是它的交叉板块，包括南部的世博滨江，而且打浦桥离徐汇滨江也更近一点。世博滨江我们论着以前来说，我们叫它卢湾滨江的，是比徐汇滨江更早的一段打造好的滨江带，还有南园，比较有名的世博公园，一个小小的世博公园，但是非常漂亮的地方。

我们说在整个的板块格局上面来说，打浦桥和五里桥可以说是在上海的中心地带的改善型居住的一个天之骄子了，性价比是非常高的，如果大家想住内环内的，我是一直推荐大家往这里去的。

因为内环内整体的房价并不算低，整体的房价是比较高的，类比一下普陀长寿这边，它内环内的房价要7万多接近8万了都，虹口这边的包括西藏北路板块也已经8万了，但是整体的界面生活的便利度，板块的交叉程度，近端终端的配套程度和打浦桥、五里桥是不能比的。所以我一直说，中环是西中环最好，内环就属南内环最好。

毫无疑问的，南内环是整个内环板块当中各方面条件都是最好的，相比西内环都要好很多，西内环是比较寂寞的一个地方，西内环相对好一点的大概也就是中山公园、新华路这样的地方。但是要论配套的新旧结合程度密度，南内环是最好的。

如果是改善的话，性价比也很高，而且房子的房龄相对也新很多，选择面也广，基本上全户型、全面积段的选择范围就比较多，而且大都是板楼，干干净净整整齐齐的，大家想住在内环的话，相对来说这两个板块我是比较推荐的，可以着重考虑一下。

板块格局

从现在板块内部的一个格局来看的话，在打浦桥、五里桥选房子，相对比较合适的地方是在肇嘉浜路、徐家汇路以南，是大面积的一个居住区。如果选在这两个板块偏北的地方商业会比较多，如果选择偏南的地方，自然环境会比较好，因为离世博滨江比较近，那里的自然条件环境也都会相对比较好。所以说这个地方真的是动静两相宜，相对来说是比较推荐的。

但其实里面的房价也不低，9万的8万的也有，属于一个类豪宅区，中高端改善区。南部的话像鼎源、东泰，五里桥里面的永业公寓，这都是非常有名的项目。品质也是不错的，在上海也是属于老牌的中端以上的这种改善的居住选择。

但是这两个板块目前来说的话，它本身区域内部的潜力已经相对来说比较的小了，因为造的已经比较成熟了，这两个板块的成熟期大概是属于世博阶段的打造，距今也有10多年了，是在2010代位的这样子的一个成熟期。

内环内虽然房价很高，资源很好，但是你也得考虑房子新旧的这个问题，这个是内环内必须要考虑的一个问题。如果住在中环、外环，中环相对越往外就越不用去考虑老房龄的房子了，因为越往外老房龄的房子越不值钱，越往内的话相对来说还值钱，但是也得考虑自住还是投资的，等于是它的一个属性的定义，得考虑清楚了。

尤其像蓬莱、老西门里面有很多房子挂着价格是很贵的，但其实没法住，太老了。买房子首先看地段肯定是没有错的，但如果目的是为了改善的自住的话，进了个住的还不如以前舒服的地方，或者只是地段好了一点，住的也就这样，那其实就没这个必要了。毕竟外面的地段你只是路过，房子里面还是天天睡觉的地方。

因此，就这样子的一个考虑来说，五里桥和打浦桥在这个大区域里面，甚至是整个内环里优势是非常足的。资源配套又好，房子也相对比较新，因此这个区域房地产的火力也是比较好的。居住率也比较地高，人气也比较地足。

目前，打浦桥、五里桥现在的均价都在8万以上，除非通货膨胀，如果不是这种特殊情况的话，要在现在来个疯涨什么的，我觉得也别想了，我们现在要看的是它的一个实际价值的提升，要看这个地方它是不是持续地有一个发展的动力，持续地有一个更新、补充、提升。来判断这个板块的房子的实际价值是不是接近于它的价格。

在上海你要说这个地方它价值10万，但是8万买进来的，那除非法拍或一些特殊情况。这整个市场都做不到，基本上你的价格总会比它的实际价值高那么一点点，这是很正常的事情。那就要需要去判断这个价差有多大，最好能买到物有所值的地方。

打浦桥和五里桥目前就处于实际价格和实际价值相对比较匹配的一个阶段，并且还有进一步提升价值的可能性。因此，我就比较倾向于推荐这样子的板块，并且这个也算是好板块了。

四个生活圈

好，我们最后再来看一看这个板块的一个生活圈的情况。

◉ 一公里步行圈

打浦桥、五里桥一公里里面两个核心商业体，田子坊日月光中心和LuOne是在一公里步行范围内，为这两个板块度身定做的，这两个板块专用的两个商业体。应该来说虽然在CAZ一公里里面的商业密度算不得特别的牛，但是绝对够用了。住在淮海路上没有意义的，还能天天逛淮海路？

因此，在这样子的板块当中，有一个接近于市级或者区级的商业体，那就已经很好了。这两个板块自己一公里里面绝对能够满足生活需求了，而且非常的丰富，档次也比较的多，所以一公里是一个非常好的生活圈的配置。

◉ 三公里日常圈

这个区域三公里可到达的地方可多了去了，往北整条淮海路，部分的南京路都能够包含进去，南京西路也可以包含进去，往西是包含徐家汇，往南包含世博滨江浦东浦西两段，往东是到达南外滩边缘部分，其实也就是世博滨江和南外滩的一个交界部分，东面现在相对欠了那么一点点，因为东面基本上都是老城厢了，但是老城厢未来的发展潜力非常之巨大，是黄浦区在2035的规划当中发展潜力最大的一个板块。

因此东面还能看长一点，南面、北面、西面这三块已经很好了。三公里里面它的优势是非常大的，对于生活的丰富度帮助是非常非常大的，所以一公里三公里优势极其的足。

◉ 五公里车程圈

5公里角度来说，它能够到达的地方，首先东面是覆盖到了陆家嘴，南岸的包括南陆家嘴，包括整个世博前滩后滩，全部都能包含进去，往南是到达了基本上徐汇的南部，重点就是徐汇滨江，一个发展潜力非常大的一个板块。

往西是到达中山公园天山板块，中山公园天山板块是新内环的中心，往北是到达西藏北路板块大悦城，所以5公里范围又多了很多资源，所以说这个板块它的一个资源优势，地段的巧妙性是非常强的，很难在内环范围内跟它去拼性价比的。

◉ 十公里周末圈

10公里范围内基本上整个内环、中环全部都包含进去，往东最远是能够到达张江，往北最远到达市北高新区，也就是大宁以北的区域，往西是到达普陀的长征板块，相对来说是比较好的一个住宅板块，也是大虹桥的衍生板块。往西勉强够得上大虹桥。

往南其实到了徐汇的南部，这里就没有什么特别可以补充的了，毕竟这个板块是在内环南端的，因此南端十公里的资源就比比较一般了，没什么可说的，但是往西和往北都有那么一些比较好的配套补充，整个也是不出外环这样子的一个板块，所以资源条件各方面的都是得天独厚的。

结束语

好，那么今天这两个我特别看好以及喜欢的板块，大概的内容就跟大家说到这里，其实也是着重跟大家推荐一下这两个板块，因为这两板块确实虽然在内环边缘的房价来说的是偏贵的，但是它的这个贵是有道理的，确实资源是贴着最好的，因此来大家如果有这个预算有这个想法，可以去看一看，或者去肇嘉浜路、徐家汇路沿线去看一看。

这个区域是内环里改善型居住性价比最高，条件相对来说最好的一个地方，因为再往里要么就是很贵的豪宅，要么就是比较贵的老房子，相对来说性价比就没那么高了。所以其实如果是想追求性价比高的中级以上中高端改善可以去看一看南内环的情况。

好，那么今天的分享就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。