大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目。今天来到了浦西七区中最后也是最好的一个区，也是最贵的一个区，这就是我们的黄浦区。今天先来讲一讲，黄浦区的整体介绍。

前   言

黄浦区毫无疑问是上海中心的中心市府所在地，先后并掉了南市区和卢湾区之后，现在的黄浦区也是一个调性丰富的大区。在2035的规划当中，黄浦区全境都是中央活动区，这个很厉害。中央活动区每个区都想沾点光，如果静安不并闸北的话，他也全境都是中央活动区，确实这也不奇怪，上海本来就三条路，延安路、南京路、淮海路，这三条路沿线的区就是黄浦和静安。

看着黄浦区的2035规划地图感觉没什么可讲的，其实黄浦区内容非常多，一大片全部都是红彤彤红标签的，哪个区有这个条件的，只有羡慕嫉妒恨的份。但确实黄浦区上海的中心之中心，可以说早早就不是寸土寸金能够解释的了，而是遍地黄金。

虽然说全境都是CAZ好像没什么可讲的，反正就是好。但是里面颇有一些大家关心的东西，譬如说老卢湾并区之后，它的未来到底有多逆天？十六铺怎么乌鸡变凤凰？包括沿江段全线贯通，为何让人如此的期待等等，因为黄浦区确实在整个上海2035尤其内环内当中的改造幅度是最大的。

从一些经济指标和占比的比重来看，上海离现在世界的四大城市，相对还是有那么点差距的，因此来说，黄浦区作为引领上海2035，尤其是中央活动区的中心所在，应该说是火车头的作用。

有一种说法，所谓的城市看哪里？就是看中央活动区，纽约、伦敦、巴黎、东京他们的中央活动区能力都是很强的。虽然上海已经很好了，也是世界前10的城市，但是上海的中央活动区跟他们比，各方面的差距都还是有的。

可能大家会觉得黄浦区那么好的地块，密度又高的一个地方哪有空间给你造，但偏偏在上海所有的CAZ当中，它的幅度是最大的。那么我们就从接下去的黄浦篇中来看一看，黄浦到底有一个什么样的发展，怎么样的一个未来的格局。

历史沿革

黄浦区其实从它的历史沿革来说很简单的，就是租界。以前延安路以北基本都是英租界，延安路以南基本都是法租界，也就衍生出了南京西路和淮海路。淮海路相对来说有着法国人的矫情，这一条街整得漂漂亮亮的很优雅，文化气息很重，淮海路沿线就穿过了原卢湾、徐汇，这些也是延安路以南上海最好的一些地方。

按照级别来说，黄浦区跟省会没区别，因为上海是直辖市，全中国有很多省会都名不副实，好比南京，这次抗疫人家都是以省为单位，以直辖市为单位去，但是江苏是各个市自己去，完全不鸟南京。因为中国有些省会发展的比较一般，还不如其他的大型城市，比如说最典型的江苏，这经济可不比南京差，干嘛要听你的，所以这个就是这样子的。

作为上海来说，黄浦区就是属于省会一样的存在，当然黄浦区肯定不可能让自己跟南京一样，成为最怂省会之一。它本身的发展，包括这个格局的变化，也是非常的聚焦的。早些年间把南市区给并掉之后，等于上海的老城厢全部都被黄浦区给并掉了，前几年卢湾区也被黄浦区并掉了。

其实卢湾区从它本身的一个发展的程度来讲的话，是全上海唯有的两个敢跟黄浦区说不的区，其它区如果要并给黄浦的话那真是笑醒了。但唯有卢湾和静安无所谓了，原本自身就不差。

黄浦并掉卢湾之后，它的版图就更大了，是能够横跨南京路和淮海路最繁华的地方。整体来看上海的大格局的话，十字中轴、延安路和南北高架。延安路上面的房子是最贵的，尤其南北高架以东，这个房价是最高的。以前以东的话，一边是黄浦，一边是卢湾，现在等于是黄浦区一统南北高架以东的好地方。

从黄浦区的角度上来说，它本身就是旧租界区最核心的一个发源地，因为它有外滩。万国建筑博览群所在，就是上海旧租界区发源地，上海这地方确实是租界区发展得更好，它占据一个先发优势。

在旧租界区当中，黄浦区绝对是核心中的核心，2035规划之后，黄浦作为CAZ的核心，如果上海真的能够在2035年顺利的跻身世界前5或者前4的卓越城市的话，黄浦肯定是重中之重。因为CAZ才是整个城市的核心所在。

接下来看看黄浦区它有一些什么样的历史的重点呢？

◉ 外 滩

我们首先说说外滩，这个是黄浦区甚至于上海近代史的一个标志，近代的上海开埠就在这里，上海的近代城市发展就是起源于此，这个重要性不言而喻了。

◉ 南京东路

然后来看看南京东路，南京东路步行街十里洋场，这个是中华第一商业街，整个南京东路、南京西路是中华第一商业街，商业体量、商业的能级也好，档次也好（当然南京东路的商业档次，整体上是不如南京西路的）。

因为南京东路是以旅游功能为主，商业体量是够大，但是这个档次是不如南京西路了，但是这条路是英租界留下来的一条核心路，英国人是照着这条路往里走的，因此它的经济基础是非常棒的，但是英国人不如法国人会享受，所以就没有显得那么的优雅。

◉ 豫 园

再接下去，就要说到豫园了，豫园是上海老城厢的核心位置，上海老城所在，这个是老城厢也是2035中的一个重点开发的大方向，我们以后会具体的单独来说，因为内容还是比较多的。

◉ 淮海路

接下来说到的是淮海路，淮海路是跨区的，整个跨了原卢湾和徐汇区，淮海西路这边是徐汇，淮海中路是黄浦，淮海东路也是黄浦。其实说起来，这里以前是卢湾区在淮海东路这一段。所谓一招鲜吃遍天，全上海最具活力，档次也是最高的商业集群就在新天地这个地方，现在也全都给黄浦区了，这真是得天独厚，什么好处都得占。

◉ 老西门

下面就说一说老西门，老西门是上海现在目前老城厢留下来不多的，有一段小遗迹的地方。也有很多历史风貌保护区，包括上海文庙等等，所以这边就会呈现一个问题，譬如说上海文庙这里的房子，其实它不可能拆，也就意味着它买进去的价值没有那么的高，很多人都等着它拆，但其实拆不知道要拆到哪年哪月去了，刚刚整修完，划定为历史上海民族风貌区，听着很响亮，但具体投资价值，就没有那么高了。

整个黄浦区的历史遗迹，其实是非常非常多的，但是这里就不多说了，因为黄浦区的历史相对而言对它重要性就没有那么的高，我们还是重点来说一说，黄浦区规划的格局。

整体宏观格局

我们首先要来说的，毫无疑问就是延安东路这一段，也就是南北高架以东的这一段，上海最贵的路，可以说是上海的黄金之路。对于黄浦区来说，这段路包括它和南京路以及淮海路整合起来，就会成为最棒的城市地段价值的呈现所在，这里的地段价值是非常之高的。

千万别觉得好像知道上海有很多豪宅区，包括陆家嘴什么的，不好意思，我一直以来都跟大家说，不要拿陆家嘴跟这里比，其实差距还是挺大的，这就是old money和new money的区别。

虽然陆家嘴房子也不便宜，但是要跟黄浦这一段去比的话，这个差距无论是城市实际的一个价值，还是它的地脉所在，各种各样的差距真不是一星半点，你得真正了解上海，才能明白这差距到底有多大。

好多外地来的朋友都会觉得浦东挺好的界面看着又新，看看浦西一方面觉得城市界面比较老旧，可能还有些文化上面的不共通之类的东西，就会忽略到浦西来买房。但其实我是觉得到了一座城市，就应该去了解或者说融入这座城市的文化当中，而不是跑到浦东避而远之。

如果待在浦东一直不来浦西的话，你真不能说自己来过上海。在浦东能看到多少真实的上海？所以说黄浦这个地方，它的价值是别的地方完全比拟不了的。

从整个黄浦的大格局来看，整个大片区都是CAZ，那区别在哪里？其实区别还是有的，整个黄浦的大片区，我们说主要是以南北高架以东为主，当中主要有几个大片区。

第一个就是延安高架以北的南京西路大片区，这条是中华商业第一街毫无疑问的，不仅承担着商业的功能，同时也承担着旅游的功能，这一片其实就是延安路以北南北高架以东这一块。全世界的人到上海来都得去看一看，就好像去纽约看看自由女神像一样，都必须来看一看。因此这边是一个城市形象的展示面。

延安路高架以南的淮海路新天地片区，是上海现在的一个定义叫做文化主轴，它是城市文化风貌的集中展示地，当然它还是这座城市最优秀的商业展示地。这里是个钻石地段，地段价值是高到全上海所有的地方都未必能跟它比较的。

第三个就是以小南门这个区域形成的南外滩片区，南外滩是一个金融衍生带，这个地方是黄浦区目前开发体量最大的一个地方，同时也是我们CAZ区域当中，开发体量最大的地方之一。几百万方的土地正在动工，市中心还能拿出那么多地，真是不容易的，本来就那么挤的一个地方。

再往南我们看到的就是世博滨江带，这个地方其实是以前世博园的一部分，但是长期以来都陷入了一个名气越来越响，但实际来说比较阻塞的状态中，非常之尴尬。但毕竟世博的规划在这里，就凭世博两个字都能卖出钱来，这就是那边大量的住宅，把自己价格炒上去的一个逻辑，所以基本上黄浦区就是分成了这样几个大的片区。

各个区块都有各个区块的功能，因为其实黄浦区南部的这个区域，尤其是新天地、老西门、世博园这一块以前都是原老卢湾的，所以黄浦和卢湾并区之后实现了一次资源整合，因此形成了黄浦区这么一个上海的CAZ当中的第一大区，这样一个巨无霸式的存在。

黄浦区在我们整个的浦西七区当中最好，内容也是最多，虽然前面说这个全境都是CAZ的区感觉没什么可说的，反正就是个好。但是在接下来的黄浦篇当中，我会力图告诉大家黄浦区的好，到底好在哪里。

黄浦区的整体角度上，今天就跟大家说到这里，主要的内容，留到各个分篇章当中去讲，各个板块内容相对会更丰富一些。

那么今天黄浦篇的一个整体介绍，就到此为止了，更多详细内容，可以收听音频版哦~