大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目。今天我们到一个相对来说比较低调，知名度也不是那么高的一个板块，杨浦区的控江路周家嘴板块。

前   言

今天跟大家聊聊控江路板块包括周家嘴路板块和复兴岛。其实从整个规划的角度上来说，复兴岛可以算作是东外滩的一部分，它是一个独立的岛屿。因为东外滩相对来说是一个大的规划等级，但是控江路、周家嘴路可说的不多，因此把复兴岛留在了这个大板块当中来说。

其实从名义上来说的话，复兴岛是属于周家嘴路板块的，既然现在周家嘴路板块最南面滨江的这个部分已经划到了东外滩，那我也给周家嘴留一点，这不能全给东外滩了。不然这个传统的控江路板块，相对来说就太可怜了。

板块基本情况与2035规划

我们先来说说控江路板块；控江路板块，其实是围绕着杨浦公园的一个板块，杨浦区各个板块的划分，我觉得和杨浦本身定位是有关系的，杨浦本身的定位以及它本身建造基础的关系，生态的配置会比较多，杨浦的公园绿地是非常多的，也就导致杨浦的板块划分，主要是以公园为核心来划分的，包括黄兴公园板块，其实新江湾也是一个大公园，杨浦区整个的几个大板块的一个划分，主要都是以公园来分的。

控江路所对应的公园就是杨浦公园，杨浦公园的控江路板块是杨浦区非常传统的商圈。在2035的规划图当中，杨浦区控江路的这个板块划成公共活动区的部分是非常小的，虽然比较可惜，但是改变不了控江路在杨浦人民心目当中的这个地位。毕竟它在五角场诞生之前，就已经是杨浦区的一个中心区域了。

在杨浦区最新发布的规划过程当中，是把杨浦区由南北向切成了三段，最东段的滨江发展段，最西端的核心发展端以及当中的一个延展发展段。控江路周家嘴路基本都在延展发展端当中，所谓延展发展端对于杨浦目前的一个角度上来说，它其实就是一个以住宅功能为核心的一个配套端。

在五角场这篇中跟大家讲过，无论是五角场还是杨浦滨江包括东外滩，住宅的氛围相对会弱一点，因为杨浦其实对于产业的发展是非常重视的，也就形成了杨浦区最好的核心部分，偏偏没有什么住宅。因此由南向北切出来之后，东面有点像三明治，东面的半块面包都是滨江发展段，号称是未来的温哥华斯坦利公园，有生态主题的金融发展段。

西面就是围绕着五角场，包括科研、孵化等等高校科教产业的发展段；留给当中的，主要就是为这两个发展段提供大规模的居住社区。因此这个板块它非常的重要，而且居住的性价比会非常的高。控江路板块在大概2010年以后，就规划改成了一个四大板块商业体，虽然也不大。但是这样的划分，首先商业在升级，另一方面它的居住配套会更好。

我一直说东面的滨江段和西面的五角场的产业段，这俩是两片面包，整个杨浦由南向北的中间的那一片，夹着肉的就是住宅，也就是控江&周家嘴这个片区。

其实整个的控江路包括周家嘴路这个区域，它的住宅价值，性价比是非常高的，它的价格是非常标准的中环价格。比起五角场，这里肯定是要便宜很多，但其实距离五角场是非常近的，两边都是大的城市级的发展集群；所以无论是生活的空间，还是配套的适应性都是非常不错的。

我一直说买房子不要买在风口浪尖，就是不要买最火热的，它跟买车不一样，买车肯定是买最好的，这个最流行的车型不容易坏。买房那最好不要去买风口浪尖的这种房子，尤其是正核心板块的这种房子，它的营销逻辑非常的重。

控江周家嘴这样的板块，反而我觉得性价比高，但跨区购买房子的朋友，肯定不会先想到这样的板块。他会觉得耳熟能详的板块会更好一点，但其实偏偏不是这样的。我非常推荐购房的一个逻辑叫做交换式逻辑以及退层式逻辑。

交换逻辑，就是拿钱去换点距离，拿距离去换点钱，拿面积去换点品质之类的这种概念。退层式价值逻辑，未必要买在中心，可以一层层往外退，退到最合理的一个距离范围当中，和你的生活习惯相对来说最合理的范围当中，譬如说你有车也就不在乎多一公里到三公里的距离，对不对？各个方面都跟自己的生活是有关的，没有必要一定是买在这个风口浪尖，毕竟贵。

控江路的它的本身在2035当中，既然已经被划成了公共活动中央区，其实在杨浦区当中的一个地位就相对比较的高的。这个板块在杨浦区当中，它是难得的一块非常具有生活气息的一个地方。

其实整个杨浦当中，东外滩要说形成生活气息那还早得很；五角场本身产业的布局会比较的大；新江湾生活气息是挺重的，但是那是田园气息，城市气息不是很重；所以控江就算是杨浦生活气息最浓重的这样子一个板块。

除此之外，在规划角度上来说，控江板块和我们的周家嘴路板块，还占着一个天时地利的优势——北横通道。这两个板块是北横通道穿越而过的板块，也就是未来一个发展周期当中价值相对来说会体现的比较高的一个板块，因为北横通道就是从周家嘴路板块穿到复兴岛上然后到浦东外高桥。这个地方就变成了从自贸区进浦西的第一站。

这个价值有点像长宁，当年长宁就是虹桥进入上海市区的第一站；虹桥我一直说是这个改革开放之初的自贸区，虹桥进上海市区的第一站那就是长宁，大家可以看看现在长宁发展成什么样子，可是宝贝一样的地方，未来周家嘴路包括控江这个板块也是自贸区进到浦西的第一站。

而这个复兴岛之前在整体篇的历史沿革中也大概说了说。复兴岛是一片预留地，作为上海市区唯一一个独立岛（崇明不算，崇明是外岛），它的规划是留的比较久的，岛上也保留了很多原始状态的森林。

整个复兴岛的规划据说未来是要规划成像迪斯尼等级的板块，以旅游、生态、会展、会议、会务为核心功能的板块。在上海市区内部这么一个岛，可是天赐之地，又是北衡通道在浦西的最后一站，整个的控江路和周家嘴路区域，绝对是一个很容易被忽略的价值洼地。

板块2020发展现状

我反复强调买房子，不能忽视眼前的价值，因为现在的上海不是百废待兴的上海了，现在的上海是一个非常成熟的国际大都市，虽然未来还有非常大的发展空间，但是眼前的价值其实是现在上海绝大部分地区最大的价值。

因为但凡是有潜力的板块，它的价值也要被开发商透支掉，这个潜力不是你享受的，是被开发商享受到的，因为它的价格会算在里面。本来这个地方现在值6万，未来值9万，他卖给你9万，有良心一点的开发商卖你个8万5，还不如在成熟的地方等它慢慢的发展，至少眼前有，未来也能可期。

虽然未来的空间和速度都没那么的可观。眼前的利益拿着，未来的利益看着，这才是现在在上海买房子最好的一个逻辑。

因此像控江路周家嘴路这个板块，在杨浦区当中夹在两个非常著名的发展片区当中往往会被人忽略掉，但千万不要真的忽视这个板块的价值，它会成为你购房的非常好的一个高性价比的选择。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

从生活圈的角度上来说，其实控江路板块在一公里的区域当中，它自己的生活配套是非常不错的，从21世纪10年代开始，它做了一系列的商圈功能性划分，各种各样的商业迭代改善，现在也是新一代商业模式，虽然没有那么的繁华，但是过日子是绝对绰绰有余了。

它的1公里生活圈是一个比较典型的，属于步行圈解决一切问题的这样子的一个生活圈，是为生活所打造的这样子的一个状况，所以1公里它的一个价值是比较的凸显的。

◉ 三公里日常圈

它资源补充能力也是相对能够体现出来的。3公里范围当中，五角场也好，东外滩也好，这两个杨浦的重点发展板块全部都能囊括其中，所以我说它的优势其实是非常大的，性价比也非常的高。

如果买在东外滩或者五角场里面的话，6万绝对选不到什么特别好的房子，而且在商务区和产业区当中可能会比较吵闹一点。但是在控江周家嘴这个范围当中，3公里到达核心商业配套那绝对是可以接受的，因此来说，这个居住价值是比较高的。

◉ 五公里车程圈

它就能够体现出跨江的一个价值了，因为其实5公里能到达浦东很多的板块，基本上把浦东的北滨江以及其衍生段全部的板块都能覆盖到。

往西的话，它到达的是鲁迅公园板块，鲁迅公园板块有一定的商业补充。往北有点旅游资源，安徒生公园啥的。往南的话是到达陆家嘴的腹地，小陆家嘴世纪公园这个位置，也是一个比较好的补充，5公里当中轻松往返浦东浦西，所以说这是一个能够产生跨江生活价值的地方。

◉ 十公里周末圈

这个范围就大了，我说的外高桥的价值就出来了，10公里范围当中整个的外高桥全部几乎都包含进去了。往南能够到达世博板块，并且基本上上海市中心全部都能够覆盖到。这个地方它是属于泛内环的一个区域，而且还是内环和中环相对比较接近的这个范围，因此来说你可以当它是准内环，准内环标准的一个区域，但是它一公里和三公里范围当中的配套情况在这个区域当中是比较好的。

结束语

在杨浦有购房意愿的朋友们，控江路周家嘴路板块是值得一看的，不至于说花高价钱买在核心板块当中，其实享受的配套也大差不差的。

我们今天的这个控江周家嘴路这个板块就说到这里，是一个值得大家去看一看的一个板块。

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