前   言

大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们说一说虹口区中部的一个区域——鲁迅公园。

虹口区主要是分为三个大部分，每个部分都有两个板块，分别是最南面内环内CAZ的板块，也就是四川北路板块和北外滩板块是虹口区的南部，是离外滩非常近的一个区域。

虹口区的中部就是鲁迅公园板块和临平板块，这两个区域位于虹口区的腹地，是居住密度相对比较高的区域，也是最有老虹口味道的区域了，学校也比较多。第三个部分是北部凉城和曲阳，再带一个中环外的江湾镇，组成了虹口区北部的三个地方。

板块基本情况与2035规划

鲁迅公园在之前整体篇中的历史沿革当中有说到过，鲁迅公园是从外滩开始，沿着四川北路一路到鲁迅公园，这就是以前在旧租界区域开辟出来的所谓的国际租界的一个娱乐活动场所的区域。

四川路以前主要承担的是文娱的功能。在近代，鲁迅公园和虹口足球场这个大片区，就是一个体育和户外的功能，有跑马场、体育场等，是上海近代体育的发祥地，这块地方给到人们的印象还是比较深刻的。

鲁迅公园是上海市区老公园当中名气最响的一个了，包括历史地位，城市地位比普陀的长风公园还要响。鲁迅公园和虹口足球场，其实你可以把它理解为一个地方。整个板块，就是围绕着鲁迅公园和虹口足球场，围着一圈展开的这样的板块。

鲁迅公园和虹口足球场虽然现在不是什么房地产的这种热门板块，因为好久也没炒作这个地方，确实没地了，开发商也盯不到这个地方。虽然没有怎么炒，但是这块地本身，你要说你住哪里，我住鲁迅公园，人家一听，这肯定也是个好地方，在心理上的这种地位和概念让这块地方也是显得与众不同的，它不是一个芸芸众生的板块，这是上海话题性非常强的一个板块。

要说鲁迅公园和虹口足球场这个片区，在接下来这段时间当中，规划最重点的是什么？当然还是这个体育场和这个公园，源于这两个东西。

我们说其实鲁迅公园和虹口足球场在很长一段时间内，这个片区它承担的是四川北路在没有办法更新的迟滞的年代当中，给整个虹口区的中部腹地带来商业的新的活力。因为这里有虹口区单体体量最大的商业体，虹口龙之梦的存在。因为南部的商业新的还挺多的，包括临平、北外滩的，但是中部、中北部相对大型商业就少了些，在虹口足球场这站下来往左是龙之梦，往右就是体育场。

在有足球赛事的这种情况之下，整个虹口区最热闹的就是这里了。虹口足球场三号线的这一站，它和龙之梦下面是有一个交通枢纽站的，因为龙之梦是非常典型的交通枢纽型的商业体的经典，中山公园的交通枢纽站也是在龙之梦后面的，相当于中部的核心就在这个位置。

虹口足球场和鲁迅公园它本身在接下去的规划过程当中，也是会和徐家汇体育公园一样去改造成一个大的体育公园的状态。虹口足球场它本身相对面积是比较小的，而且和鲁迅公园是一墙之隔。

现在两个设施的联动是非常弱的，不能形成一个更有效的整合化的整体界面功能。因此为了配合体育产业的一个发展，同时用体育产业来带动消费，带动城市界面，带动人民的生活提升。我们即将会看到在这个片区当中有一个新的体育综合体。

虹口足球场未来会和鲁迅公园二合一形成一个大的片区。二合一之后会形成一个和徐家汇体育公园一样的这种新型的体育主题综合体，有商业、有各种体育娱乐设施等等，这个地方未来是非常值得期待的。

虹口区的发展规划当中，所谓一线一带多点，四川路商业街的北端其实就是虹口足球场了，它是为四川路整个街型的商业来做一个收尾。这里也是未来虹口区的一个公共活动的区域中心，因为这里的人流量实在太大了，商机也好，未来的发展契机也好，也是很大的。

以前围绕虹口足球场的，包括商业配套什么的都相对来说零散了一点，也破旧了一点。改造完之后这里的功能可以成为一个活动区域。因此它的改造会让这个区域未来的人气以及在区市一级当中的地位进一步来做一个提升，这个城市的地位还是非常之高的。

整个鲁迅公园这个板块，它的发展主要还是和南部来做联动的，北部其实是吸纳它的资源的，是它的一个辐射区。因为它的南部，四川北路以及临平，一个商区、一个住宅区，正好是一个结合体，虽然小，但是是一个很好的结合。

在这个板块当中，除了上海人比较熟悉的虹口足球场和鲁迅公园以外，还有一个非常有名的地方，这个名气可能某种程度上说要比鲁迅公园和虹口足球场更火，因为它是个网红，就是比较有名的甜爱路。

其实虹口足球场，鲁迅公园这个板块主要的核心就在这里了，因为甜爱路就在鲁迅公园隔壁，再加一个虹口龙之梦，这四大件就构成了整个鲁迅公园的一个核心，是相当有辐射力的。它能够辐射临平，辐射它北部包括曲阳，凉城，它都有一定的辐射力。这个区域它的地位相对来说在虹口的中部，以及北部是非常高的。

板块2020发展现状

好，那么说完了发展，我们来看一看现状。目前来说，虹口足球场的改进其实还没有真正开始，规划已经完成了，确定也确定了，要做是一定要做的了，但是还没有实际意义上的大规模的动工，工程的速度肯定是要比徐家汇体育公园要慢一些的。

鲁迅公园的这个板块最大的问题就在于公园旁边的一些老小区，这里相对来说会让人感觉到比较压抑。但小有小的好处，如果你想住上海比较有人文气息的，还比较洋气的这种风情（住个风情也是一种住法，而且风情很贵），其实这个片区是非常值得一住的片区。

它主要的商业部分是在它的西面，除了龙之梦一个核心大商业体，比较集中的街铺型的商业是聚焦在他的南面，四川北路上面。这里大片区当中其实商业体还是非常多的，而且个人认为四川北路商圈虽然从城市地位角度上来说，在前十年二十年里一落千丈，已经不是三大商业街了，但还是非常值得一逛。

鲁迅公园虹口足球场的南部，就是四川北路的最北端的片区，尤其是围绕甜爱路和四川北路附近这一块，小情侣逛一逛还是很不错的，是一个恋爱圣地。现在绝大部分生活都是聚焦在广场当中，当然广场是一个比较先进的，并且相对来说功能更完善的一个商业构造。

现在说造这个商业街mall结合，又要有商业街，又要有mall，为什么呢？因为街更有风情，更有这种和城市在一起的感觉。因为一个mall，像一个盒子关在里头，外面啥都看不见的。所以现在造这个新型的商业体，也逐渐的倾向于造出这种和城市街景可以融合，带生态主题的半开放式的商业公共空间。

别说一条好的商业街它地位如何，至少能给到这个片区一个很大的资源的补足，以及生活方式的提升。尤其是我之前在整体当中也有提到过，四川路商业街跟其他商业街比起来，很大的一个区别就在于它的具有人文气息和历史沉淀的老街。当然和南京路和淮海路比不了的。但也还是不错的，四川北路、甜爱路这个片区，也就是虹口足球场以南的这个片区，还是非常值得的逛的。

因此这个地方人气也是比较旺的，所以它的房价还是有一定支撑。赫赫有名的四川路、甜爱路搁那，又有那么有名的虹口足球场、鲁迅公园，这个房价就下不去。虽然很多人会忽略虹口足球场这个板块，其实虹口区很多板块都容易被忽略，除了北外滩炒得一塌糊涂，其他也不是特别多被炒。除了北外滩以外，虹口足球场这样的板块，鲁迅公园，包括临平，它实际意义上都是属于价格有非常强支撑的。

鲁迅公园这个板块中房子虽然不多，但是性价比非常高，普遍的价格都在5万到6万之间，也就是西中环普通的价格，最贵也就是七八万，在那里已经可以算是顶豪了。这样子的片区，这样子的价格，虽然房子老了一些，但是从买地段的角度上来说，这个价格还是非常值得的。各位朋友们选择房子的时候，千万不要遗漏了这种区域，因为实在是性价比非常高的。

如果你不在乎外立面好看不好看，小区可能老一点，这个区域大家还都是可以来选择的，要地铁有地铁要啥有啥，时不时还能去逛个甜爱路、四川北路。生活在这个地方，我只能用四个字形容，那叫有滋有味的，非常有意思的一个地方。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

在鲁迅公园这一片商业的覆盖范围当中，往南其实已经到了四川北路商圈当中了，本身自己的一公里步行圈在上海数一数二，既有一流梯队里的商业，又不像上海市中心南京路淮海路上那么吵，还是非常适合居住的。所一公里如果是100分的话，我可以打个90分以上，这个一公里是非常棒的。

◉ 三公里日常圈

鲁迅公园的三公里主要的生活配套还是在本身的虹口区当中，往东其实配套并不是特别的多，因为往东主要是临平住宅区，一定程度上可以占到一些北外滩的资源配套，但是我觉得住在鲁迅公园的人也没有必要去北外滩，风格上也差的比较多，也没必要跑那么远，除非有些特别的这种需求。

主要是资源的获取和延展，还是在我们的南部，因为南部是能够覆盖到西藏北路和外滩的北部。

◉ 五公里车程圈

往南能够覆盖整个外滩，包括南外滩，南外滩现在是一个崛起当中的一个商业巨头；往东是到杨浦滨江（也就是东外滩），往北要接近五角场了（这是好地方），虽然说它本来就是中心，跟副中心比也差不了太多，但副中心毕竟海量资源这个还是不错的；往西这边就有一个好的地方了，能够完全覆盖到大宁以及长寿路片区，这两个片区大宁未来的这个地位是非常可以期待的。

◉ 十公里周末圈

往东基本上就到外高桥了，基本往东是在金桥这个位置上，往南是覆盖整个徐汇的北部，半条徐汇滨江都能覆盖进去，并且还能覆盖到一点世博滨江的这个部分。

结束语

鲁迅公园板块今天就跟大家说到这里，这是一个个人非常喜欢的板块，尤其考虑到他现在的房价就五六万，其实非常诱人的。在这样子的一个区域，在这样子的一种生活环境当中，一边是学校，一边是大学城，一边是商业街，反正是天时地利人和，本身又是一个城市活动的中心区域。

其实很容易被很多外地来的朋友所忽略，会觉得那没什么房子，也没什么有名的项目，但是项目不管有不有名，这是看它实际价值的，有名绝大部分是炒出来的，当然也有一些口碑特别好的项目。但其实为名声去买单的话，你又不是买了LV。买房子，肯定还是以真材实料为主的。

今天的分享就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。