大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们要聊的是一个非常好的板块——南京西路静安寺区域。

这是由南京西路板块和静安寺板块组成的一个遍地黄金的区域。今天带大家去看一看上海最贵的地方之一到底是什么样的状态。

板块基本情况与2035规划

一直说老静安的贵你不懂，而最贵的地方就更让人不懂。最贵的地方指的就是南京西路静安寺这个区域。从整个上海的这个房价格局来看，好多不懂房地产的都会说上海房地产是沿着环的，内环应该是多少钱，中环应该是多少钱，外环应该是多少钱。

实则不然，你仔细去看会发现很多上海的房价它不符合内中外环的这种规律，只能说内环的普遍要比中环贵那么一点点，但是北内环会有西中环贵吗？所以说这样的逻辑其实是不对的。

上海它是以路来分贵贱的一个城市，尤其是延安路。上海的房价基本上是延安路沿线为最贵，其中延安路南部沿着淮海路更是诞生了像新天地、淮海中路、衡山路、建国西路均价10万的板块。

淮海路上面的板块，主要是曾经地处法租界，法国人历来就爱奢侈，这是大家公认的。所以法租界尤为高端，以前徐家汇以北衡山路的这种高端别墅区，法国人是比较会过日子的，相对比较懒一点，节奏比较慢一点。

当然了，英国人就不一样，所以延安路北面的南京路的这个节奏就要快很多。因为南京路从南京东路步行街一直向西延伸，整个都是旧英租界的核心道路，也是目前上海唯一可以和淮海路平起平坐的黄金之路。南京西路静安寺则是整条南京路上面含金量最高的区域。

事实上我一直觉得静安寺板块应该是归入南京西路板块的，因为它本来就南京西路的一部分，但是因为这两个板块发展的都足够的好，各自都有各自在这座城市中堪称登峰造极的这种商业核心或者地块核心，谁都不愿意屈居他人之下。因此静安寺板块和南京西路板块就成了两个板块，但其实整体风格上面是非常一致的。

南京西路板块的核心是有上海最贵写字楼之称的恒隆广场和旁边的老三样：梅陇镇、中信、金鹰，相信很多人都逛过。在海淘、网购这种时代之前，上海要买奢侈品的话，主要还是要去这老三样。因为这里是LV的旗舰店，这个是上海相对来说比较早的传统的奢侈品聚居地。

写字楼租金的高低一定程度上更准确的反映了这块地方具体的实际价值，因此很多人都会觉得上海写字楼租金最高的地方肯定是陆家嘴。其实不是的，恒隆才是长期占据上海写字楼租金第一高的地方，恒隆为首的南京西路写字楼的这个群体也成了贵的代名词，可是上海最鎏金的地段了。

好多人都不理解，尤其外地来的，都觉得这边看上去不如陆家嘴新，陆家嘴那么多写字楼，那么多摩天大楼多牛逼（其实还欠点）。毕竟是浦东，新开发的那跟浦西能比吗？因此很多人都会觉得好像浦东就很贵，但其实浦东整体的价值跟浦西比还是差一点。

虽然我们这个栏目，主要是帮助大家在上海买房。但要考虑一个房子的实际价值的话，是需要通过各个角度去参考判断的，并且要寻找一个相对来说比较有代表性的区域价值去分析的。因此在南京西路这样的板块，它的参考肯定就是商办，这是毫无疑问的。

因为这是上海最老牌的CBD所在，根基深厚，是非常有助于帮助大家理解南京西路板块，包括静安寺，为什么说这个房子值得这些价格，为什么我一直说这种地方的房子才真正值得上10万。

为什么说恒隆最贵？那就得从这片的发展历程说起，我们来说一说恒隆隔壁的上海商城和上海展览中心这对亦敌亦友的双子星，所谓母凭子贵、楼凭地贵，恒隆这片土地，它从价值逻辑上来说，其实和西郊是颇为相似的，它是有一定的政治背景在的。

上海展览中心在老上海嘴里可不这么叫，老上海嘴里叫做中苏友好大厦。一听名字就明白了，是跟苏联有关的。新中国建立之初，中央要在上海举办一次旨在展示前苏联经济文化建设成果的一个大型展览。

当时上海虽然是全国经济相对最发达的地方，但是当时在抗战之前不兴这个大型展览这种东西，为了办这样一次大型展览，我们必须得建造一栋新的展览馆。因此中苏友好大厦就这么建起来了，是由前苏联的建筑专家来做的设计。它的风格非常非常的纯粹，是一个气势恢宏的俄罗斯古典主义的一种建筑。

这栋建筑是始建于1954年，也就是建国5年。当时中国还是各方面都比较困难的情况下，都造了那么辉煌的建筑，可想而知它的地位得有多高。而且这个楼上面的主塔楼有一颗金星（现在好像变成红的了），当年这个建筑就算是个奇迹了。

这个金星在当年一直是上海的一个制高点。甚至在很长一段时间里面，上海的建筑界都默认全上海的建筑高度都不得高于这个金星。可见中苏友好大厦地位是非常高的，应该是建国之后中国造的新建筑里地位最高的了，这是中国外交史的一种象征。

中苏友好大厦建成之后，它也是我们刚刚建国的这段时间中，外交以及经济文化的一种倾向性的标志。改名为上海展览中心后在很长一段时间是承担了上海涉外大型的高端展览的职责。

当时国外商品展销（相当于当年的进博会了）或者怎么样，那就得去上海展览中心，那是最大的一个平台。很多上海人，甚至于很多中国人第一次看到法拉利，看到兰博基尼，就是在这个地方。

那是上海人见世面的一个地方，也就意味着这个是全国最早让老百姓见世面的一个地方，这跟西郊有点不一样。西郊是相对封闭的一个圈层的地方，到了这儿就是市民的地方了。

直到今天，上海市的人民代表大会，包括政治协商会议，包括各种政府的重要会议，它都是在上海展览中心举办的，你可以想象它的一个城市地位有多不可替代。

上海展览中心是上海的一个非常重要的城市印记，不仅是印记，它还是一个很重要的故事、事件，各种各样的东西的一个发生地。它的土地价值是根本不可能被代替的。

时间来到了1990年，在中苏友好大厦仅一条南京路之隔的地方，中苏友好大厦的北面，隔着南京西路北面的这个地块，上海商城拔地而起。

之前上海的建筑高度是不允许超过中苏友好大厦上面的金星的。但是上海商城刷新了上海的建筑高度，在很长一段时间里，它都是上海的第一高楼，还是当年上海单体建筑体量之最，应该说是上海在上世纪90年代的一个奇迹建筑。

由于上海商城是由上海展览中心和外资合力打造的，这个外资里有包括美国，日本等。并且在中苏友好大厦以北，因为中苏友好大厦也是上海展览中心这个集团的，在我们老上海的嘴里就把这个地方称为北馆。

这里是上海最早的集办公、酒店、剧院、商场于一体的一个地方。也是全中国都没有见过的这种现代型的综合体。北馆这栋建筑是非常宏伟的，在建筑史上都有它的地位。上海商城里的剧院更是当年上海人接触西方文化的一个极少数的平台。

上海商城是由美国人约翰·波特曼这位建筑大师设计的，这一位建筑大师在全球享有极高的声誉，他的外号叫改变全世界城市天际线的设计师，可想而知它的地位有多么地高。

现在你去上海商城看一看，进去也会觉得庄严、华丽的这种感觉，去过一次就很难忘怀的。因此上海商城中的波特曼大酒店也成了美国总统和西方政要在上海访问的一个指定居所。

时至今日，上海展览中心它早已不是上海唯一能举办大型会展的一个场所了。上海商城也早已不是上海最高最大的建筑了，但是它们在上海人心目中以及在这座城市的标志性地位，毕竟两个建筑代表两段城市的历史是永远无法撼动的。也让南京西路获得了中华第一商业街的至高地位。

在未来的发展中，南京西路依然是上海的一个商业主轴，延安路的两侧，北面的南京路，南面的淮海路，还是上海的两条最重要的主轴。并且这两条主轴是向东的，因为南京路尤其南京西路以东到南北高架这一段还是有一定的开发空间的。

南京西路目前是在向东延伸推进，提升商业代位的同时，也要提升这个地方的功能能级。毕竟老牌的商业模式也相对比较老了，商业永远是要与时俱进的。这个是南京西路的一个发展的倾向。

向东推进的同时也是在向北逐步扩散，辐射已经被列入CAZ的原闸北区南部的一个区域。这个区域也是CAZ外扩的一个前线，毕竟整个CAZ的边缘是静安这边最有可能发展的，很简单的道理，整个CAZ的边缘地带只有静安是把闸北吃掉的，发展起来肯定更方便，因此这个片区也是CAZ边缘的区域当中发展最具潜力的一个片区。

板块2020发展现状

说完南京西路发展的传奇故事之后，我们就来说一说2020的发展现状。这个区域中的两个板块都属于上海的鼎鼎大名的一级地段，从发展角度而言并不会有太大的巨变。在这里就和大家说一说这个区域的格局，方便大家去理解。

首先我们先来说南京西路，南京西路板块是以上海展览中心为起点，从西向东发展的格局，传统意义上的第一代商业旗舰就是赫赫有名的老三件，作为上海的一个顶级奢侈品的消费地，周围有大量的奢侈品的主力店。

目前该板块最热闹的地方已经东移了，上海最著名的老派美食街吴江路早些年经过整体改造之后，一段时间人气跌的是很厉害的，现在的吴江路改造了几年之后，终于人气也慢慢地回来了。同时兴业太古汇，它是现在南京西路上面最大的新建商业体之一了，现在的南京西路的旗舰商业体肯定就是太古汇了，是一个中高端的商业体。

而吴江路的西侧则同样是有新开业不久的街区式的商业幸福里，它是个小新天地一样的东西。以比较纯粹的正宗的西式中高端的餐饮为一层核心业态的，大大丰富了整个片区的业态以及生活的丰富度。

这个片区目前尚有一块大型商办正在开发中，应该是属于华润的。因此也是质量有保障的，大大丰富了整个片区的商业的一个密度。因为新的华润的这块地块主要以办公为主，商业为辅。因此办公的档次也会做一个相应的提升。

相信在投入运营之后，整个片区配合着太古汇、幸福里等等，在这次的改造完成之后，它的功能肯定是能够完成升级的。由于南京西路板块当中现在已经基本没有办法提供新房源了，所以该板块主要是以二手房为主，核心片区当中主要是体量较小的极高端项目，都是10万以上的项目了。

但是这些项目是普遍缺乏社区氛围的，有点像美国的这种项目，没有社区。但是出门就是这种吴江路商业街、太古汇，出门即繁华。地段肯定是一等一的地段了，但是社区氛围确实欠缺一点。

但是离开了南京西路的一线地段，南北两边的延伸段，尤其是北面的北京西路和南面的威海路两侧的这种住宅，在这个片区当中是非常经典的项目，而且性价比相当之高，是很好的市中心高端居住的选择。如果不是特别纠结一定要10万以上的豪宅，你可以往两条路两侧去看，尤其是北京西路和威海路。

威海路是上海的文化名人街，上海报业就在上面。这条路不会差，北京路上面是上海市政协，更不会差了，因此如果想要住在南京西路板块，往两边走走看看，经典的项目还是非常多的。

静安寺板块的一个整体升级迭代较南京西路板块更早，目前已经基本完成了。新升级的静安寺板块是以嘉里中心和芮欧百货这两个大型高端商业体，作为新一代的旗舰商业存在，带动起整个静安寺的一个迭代。

同时包括静安晶品在内的这种中小型的精品商业体，再向南北扩张静安寺的一个纵深，它的消费层级也在提升它的一个厚度。因为南京西路上的商业体还是相对比较高端的。中端的商业体也是在向两边做一个扩散的，非常有利于提升静安寺板块的一个北部的居住条件。

由于静安寺板块的南部，所谓的住宅它是量少价高，并不太普适，确实很贵，而且量也很少，类型也不多。但是相反，北部和曹家渡板块相连的这些部分，有着非常大体量的改善类的房源，种类多，而且有着非常好的居住品质以及性价比。应该说是老静安的一个传统的住宅片区，是非常值得入手的，也是我非常推荐的一个地方，性价比很高，而且居住品质也是非常高的。说完了这些之后，我们来看一看鎏金板块的生活圈。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

这肯定是上海最棒的一公里生活圈了。整个几乎都在南京西路当中，这个生活圈除了贵，没别的不好的地方，所以这也不多说了，确实这一公里的条件太好了。

◉ 三公里日常圈

往东能够到达豫园，也是能够换一个顶级商圈去玩一玩了。往北这没什么可多说的，往北到北内环了，相对来说欠了那么点，但是西北面是能够到达长寿路商圈的，也就是上海现在北横的重点发展的一个区域，长寿路商圈以及长寿路段苏州河的景观段，也可以做一个风格上的补充。

往西，直接是包含了悦达889在内的曹家渡商圈，以及中山公园商圈的一部分。往南是能够到达徐家汇了，徐家汇北部，包括卢湾体育馆，包括东面的日月光中心板块也都是可以覆盖了，三公里的圈子也是非常好了，已经基本上能够覆盖掉上海最核心的CAZ区域了。

◉ 五公里车程圈

往东能够到达南陆家嘴、塘桥南码头这些地方，整个的、覆盖上海的浦西内环内。往北能够到达大宁公园，这也是一个不错的公园，市区内没有那么大的。这是5公里范围内所能到达到的最大的一个公园了。

往西也能到达另外一个公园，就是长风公园，因此5公里内基本上能够补充一些市区内生态的资源。往南是能够覆盖到我们的徐汇滨江上海新发展的一个重点区域。因此5公里范围内也是非常有优势的。

◉ 十公里周末圈

因为南京西路板块本来就是上海的市中心，因此10公里也就是四通八达的沿着南北高架和延安路，这真的就是一个申字型向外拓展，往西能够到达外环，往北是过了中环到达宝山的腹地，并且能够覆盖鲁迅公园等虹口的一些地方。

东北侧的话，东外滩、北外滩都在它的覆盖范围当中了，东面的话是能够覆盖整个陆家嘴，因此也不用那么局限，买房子一定要买在南京西路上面。

往南，它是能够覆盖到上海南站，但是这个区域因为相对太过于市中心了，所以10公里到达不了上海虹桥。相对来说就不像上海西部区域针对上海大虹桥的优势那么的足了。

结束语

今天就跟大家讲了很好的一个板块，这是上海最好的板块之一了。

希望大家通过这些内容，能够真正理解到这个板块贵在哪里？为什么会贵？了解这个土地的逻辑，也能够帮助大家去理解上海的贵到底贵在哪里。

今天的分享就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。