近年来，二手房市场迅速发展，受房价波动所带来巨额差价利益驱动，买卖一方停止或者拒绝继续履行合同，中介机构为赚取中介费用违规操作等导致的纠纷并不鲜见。因此我们要学会在二手房买卖过程中正确的规避风险。
（一）准确掌握房产信息
在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：一、房产证。看房产证是否是原件，所载产权人与出售人身份证是否一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质是否为售房人单独所有。二、户口本。看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，询问卖方迁出户口后是否有落户地址。三、房屋现状。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。对买受人来说，在避税条件满足的情况下，一定是越早越好。最直接的影响，网签过后的房屋，出卖人无法再进行抵押（如存在房管部门内部信息不畅导致实际办理了抵押，可以诉请撤销抵押登记，但过去也有善意取得抵押权的案例）。网签将影响限购，但不影响个税的负担。在置换房屋的过程中，通常是先卖后买，一般会约定由出卖人承担因不满足“满五唯一”而产生的额外税费，对于原值较低的房屋，个人所得税动辄大几十万，千万注意时间节点。申请贷款方面，放款时间上纯商贷最快，组合贷最慢，对于夫妻一方名下的房产，纯公积金贷款的情况下，无需配偶一方的配合。对于银行无法足额批贷甚至拒贷的情况，是双方互不承担违约责任解除合同，还是由买受人自行筹措资金补足首付款，要事先进行约定。具体的可贷款额度，需要结合是否为首套住房、房屋所在地普通与非普住宅标准指导价判断。通过中介购房时，中介提供的文本中大多会有交房保证金、户口迁出保证金的约定，一般金额为数万元。在目前法院仅能处理户口迁出违约金，而无法强制迁出的情况下，保证金确实很有必要。关于交房，不仅仅是看房子能否按约定交付、办理水卡电卡燃气卡过户等问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: （一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。”其意义在于，若所购房屋过户前被法院查封，且完全满足上面条件的，原则上可以排除强制执行的。另外应当注意的是担保费应由出卖人承担，本质上这笔费用最终是包含在房屋的总价款之中，所以不看担保协议，也可以知道买受人获得提前赔付的前提一定是解除合同。若合同中约定批贷的具体时间，而买房在合同约定的时间内没有取得贷款，便构成了迟延履行，此时卖家可按合同约定解约；若买家第一次申贷失败，且合同中未约定申贷失败的处理方法，卖家未如期收到银行支付的贷款，买家自有资金又难以支付，也会导致卖家解除合同。因此，在合同中应当根据实际情况，约定何时提交申贷资料，而不能约定何时取得批贷通知，因为何时批贷由银行和公积金中心决定，买家无法掌控。同时，合同中也必须约定，第一次申贷失败后的处理方式，若第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，再次申请失败的，应在N日内自行筹集款项支付（如买家有能力自行支付余款）/或选择合同解除，双方互不承担违约责任，但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，双方都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在一方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意内容及时以合同补充协议的形式固定下来，以防在产生纠纷后无法查实。
