浦西内中环间，龙光天境or外滩爱国里？
发布日期： 2021-11-14
这两个楼盘同样都在杨浦的东外滩板块，户型面积段也差不多，也差不多是同一批次同期上市，更难得的是，都在同一个地铁站左右，毫无疑问的，作为传统市区浦西中环以内的新盘广受关注，而且被相互比较，光是白首的朋友这边来问的就不少，于是干脆写一篇吧。
先说相似性。
都在东外滩概念以内、但又同样都在杨树浦路的西北侧，也就是都不在“杨浦滨江南段”范围之内，两个楼盘最近的步行可到的地铁站都是12号线的爱国路站，问题是这个地段目前的界面以及未来可见的五六年之内、甚至可以说十年之内都不会太好。
产业前景和配套资源都极其一般，有点对不起中环以内的名号——关于这个白首会在下个月开一个新的专题“袋鼠避坑”，目前专题规划的第一篇就会讲东外滩的“天地线”。
今天主讲两个新盘，大家知道十年之内这个地段都不会太好、主城区中环内应有的气质完全缺失就行了。
周边步行资源上，医院没有三级甲等、最关键的是学校，数量上并不少，但是公立的没有一个一梯队，连公立的第二梯队都没有，在这“最好听的”是上海师范大学附属杨浦滨江实验小学，全新的，到现在还没开始招生呢。
杨浦可是上海教育资源数一数二的区啊，这一块居然没有一个二梯队以上的学校，小学，初中都没有，糟心不？
第二个相同点就是社区，两个楼盘都非常小，非常非常的小，园林景观完全没法展开，什么曲径通幽、移步换景、视觉主轴、山水小品、组团景观节点、五进归家礼仪，全都没有，只有上海最低标准35%的基本绿化率。另外大中型高档楼盘常见的会所肯定是没有了，室内活动场地也非常局促。
（上图为龙光天境）
（上图为北外滩爱国里）
虽然在上海老百姓而言，买房子不是特别讲究景观园林和会所，但在体验上的差别还是很明显的，反映在二手房价上，中环线以内的话，园林体验感的落差超过1万块一平方是逃不了的。
虽然这两个楼盘的园林都不咋地，非要两相比对的话，差距还是很明显的，龙光天境要像样很多，至少楼栋之间的园林景观还是有的，而东外滩爱国里那就谈不上什么社区和园林了，就是沿着马路的两栋房子而已。
另一个高度相似点就是产品。从面积段以及套内户型的格局上来看，两者都很中规中矩，差不多都还在十年前的平均水平，龙光主力户型是105㎡3房，两个卧室和客厅朝南，第三个房间和餐厅朝北，并没有出现三房两厅做到四开间全朝南之类的2020一代的新户型。
为了对比，给大家看一下目前新一代的户型可以做到什么程度，面积上下差个15-20㎡不会影响户型格局的，可以通过楼栋间距拉开来实现北向的局部突出。开发商不可能没见过这种新户型，可问题就是地块太小、想用足容积率就拉不开栋距了呗。
最后一个高度相似的，就是号称的精装配置，这两个楼盘打的都是市区的高档住宅，甚至于借助第三方大v炒作说是豪宅。
但实际上由于拿地价非常高，预售价格又是上面管控的，所以压低成本是必然的，精装配置上来说都没有达到高端的水平。
真正的市区高档豪宅起跳都是科勒、高仪，档次高的用嘉格纳、劳芬，一般连TOTO、博世开发商都嫌档次低配不上“高档盘”三个字。
东外滩爱国里用的是欧派、老板这种牌子，国产里面算是高档吧，龙光天境的精装配置白首没有拿到，但是显然不可能更差了。
前面我们比对下来，地段和资源两者打平手，都不好。社区景观体验和产品精装配置，两者也都不咋地，但是至少龙光天境都略有胜出的。
现在来说，两个楼盘最大的不一样，或者直接说东外滩爱国里的两个致命伤，是的，致命伤有两个。
龙光天境的是去年年中刚拿的地皮，今年开盘，节奏正常，也就是说楼盘的房龄从产证上来说，是从去年年中开始算的70年。
而东外滩爱国里，实际上是益民小区的二期西地块。益民小区一期是2000年之前的房子，保养也略偏差，看着已经挺破旧了。二期其中的西地块就是现在的东外滩爱国里，土地年限是从2005年开始的，因此从产权上来说，到目前为止，已经16年的房龄没有了。
这是一个极大的致命伤，因为一手房销售还有开发商“协调”，银行还能给到一手房待遇的贷款，但是一旦进入了二手房领域，没有开发商来牵头帮助、下家是搞不定银行的，如果五年以后卖出，房龄已经超过20年，贷款难度系数已经极高了。给下家增加购房难度，就是给自己的价格打折扣，而且很显然的，这个折扣比例不会太小。
由于一共只有两梯3户的8层和两梯4户的14层这么两栋楼，都是沿着马路建的。大家看一下地图就知道，朝向属于西北和东南，而且其中主力的14层楼栋还是L型的，冬季该有暖阳的时候日照时长和阳光不给力，夏季不该有太阳直射的时候西晒杠杠的，酷暑需要有风的时候角度不对吹不进室内，寒冬不需要有风的时候西北风呼呼的，还是从L型内角阴面吹来的。
作为开发商来说，这么一块巴掌大地皮就只能这样了，也没办法，卖完算数，但是作为居住者来说这可是要住几十年的。
这两个楼盘之间，应该有明显的价差，至于价差到什么程度，白首不适合给一个数字。房地产最重要的是地，上海20万的翠湖天地放到了嘉善也不会超过3万块。
这两个楼盘的大区位看着都不错，但是微地段都对不起内中环间的预期，如果按照10万块一平方来估算，都差不多透支了未来五六年甚至十年的价格(这个问题在下个月的“袋鼠避坑”专题第一期东外滩里详细的聊)，是否非得两选一，大家也自己看着办。
★ 精品推荐 ★
◀ 8.5折得标的喜悦，却在3小时后，只剩下惊恐，这就是我的亲身经历！！！
◀ 我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！！！
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
