第五批次新房：大华悦庭——无依无靠，不亏不赚
发布日期： 2021-11-14
白首讲房子一向是客观中立、不黑不吹的，优质的给大家推荐，不行的也给大家避雷，反正不论是一手房、二手房、法拍房，上家都不是我。
大华悦庭位于宝山区大场镇南大路上，算是中外环间，而且是略偏向中环线一边，是大华时光里综合体的住宅部分，也就是自带商业。
中外环间靠近中环，6万块不到的一手房，找个大V做一张上海中环线一圈的房价地图，会发现这里是一个价格洼地。乍一听还不错，是吧？
从所处的界面来看，小区门口的南大路，周边最重要的两条主干道，东西向的场中路、南北向的沪太路，尘土飞扬，都是大货车。
界面感受么，算是比城乡结合部又多了很多厂，要说这里是上海市区，上海老百姓可不敢承认，丢不起这脸，安徽地级市出生跑到大上海来打工，如果告诉他这就是上海市区，估计会回老家吧。
什么原因呢？南大路旁边就贴着一条桃浦站到北郊站之间的铁路线，而且是货运的，这一段铁轨直接在中外环之间又平添了一道天然的鸿沟，城市界面、商业繁荣度、居住体验合并出来的土地价值，两边差的老大了。
处在这么一个尴尬的区位，如果指望土地升值，必须有一条壮实的“大腿”可以抱，或者更直白的说，能跟一个靠谱的城市副中心或者五大新城之一有快速、直接，并且距离较短的交通连接。
那我们来找找看，这块地到底能靠上谁？地图直线距离10公里以内的只有两个，宝山的吴淞城市副中心是没指望了，这个白首昨天刚说过，大家可以看一下。
另一个就是城市副中心里面不算太强壮的真如，地图直线距离5公里半，问题是，这只是“理论”直线距离，大华悦庭与铜川路（也就是真如副中心）之间，不但没有直线道路（通向真如的真华路北端到梧桐城邦就断头了），而且还隔着北郊站和上海西站两条货运铁路，这两条天堑基本上断绝了向真如借势的可能，况且本来真如也没什么商务和购房客可以溢出到5公里之外。
所以大华悦庭在区位上没什么可以向外求“带着飞”的可能了。
从自身的地段配套上来看，大华悦庭住宅距离7号线场中路地铁站差不多1.2公里，说远也不算太远，说近可不近，1.2公里走起来可费点时间、费点体力的，成年男子步速比较快也得15分钟。
商业上除了自己的大华时光里，另外，先15分钟走到场中路站之后，再乘一站地铁，到大场镇站，地铁上盖有一个日月光，刚刚签约动工，什么时候开业不知道，反正至少有了吧。
这样的商业配置水准并不算好，在上海外环以内，算是很普通、甚至偏低的。直白的说，也没法靠商业驱动房价升值，毕竟那个日月光距离楼盘太遥远，步行肯定是走不到的——对了，中间还隔着铁路，得绕行。
文教配套就不知道怎么说了，公办的大场中心小学和大场中学，这个……除了公办以外，实在说不出这两个学校有啥优点。
虽然说上海一手房的价格是低于“自由交易”市场价的，不过这中间的“成色”也是要判别的，很多楼盘是24k黄金卖出18k金的价格，当然是非常值得去抢的，抢不到再说。
而像大华悦庭这样的楼盘，属于黄土卖出了黄土的价，肯定不算亏，但也实在没有什么太大的后期升值空间，花费一张房票是否有必要大家自己看着办，白首也只能说到这里了。
像这种被两条铁路线隔绝的地带，二手房不推荐，上海法拍房市场上哪怕有一个85折的优惠也不会推荐。
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