上海楼市会有惊喜吗？——年度回顾与展望-上海拍拍屋

上海楼市会有惊喜吗？——年度回顾与展望

发布日期： 2023-04-14

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去年“被速冻过小半年”的数据简单回顾下：

全年一手成交略跌了3.2%、成交均价却涨了15%，房价在近10年内，年年涨，当然，再往前看多看几年，也是涨的；

全年二手成交量近16万套，扣除不能出门的4个月后，月均成交2万套左右——2万套也是上海二手房的荣枯线，去年刚好始终在“平稳阶段”。

平均单价来看，很明显，成交金额跌得比成交面积略大1%，也就是毛估估，二手单价跌了1%的样子。

考虑到一手涨了15%，所以二手跌1%可以认为是环线成交结构导致的问题，无非就是郊区成交的比例，比去年大了点造成的，忽略不计。

（图源：中原研究院）

至于法拍房，来源是破产后法院处置，不是市场化供应，很随机，全年全市的总供应量也才2000套上下，也就二手房一个月2万套成交量的1/10，所以做数据分析意义不大。

而且最重要的是，上海法拍房的购房资格跟二手房一样，要房票、但不用拼社保与积分，性质、波动与走势完全相同，因此作为二手房的折扣与捡漏“一扇窗”即可。

上面说的，都是“过去已发生”，

2022年6月“禁足”打开之后，上海楼市不仅供需两旺、价格还明显上扬了，而且这种热度持续至今。

探讨1:

上海楼市回暖是

需求积压后的反弹？还是长期？

对于这一波行情，很多人、包括相当多的业内中基层并不理解，觉得不合常理——老百姓折腾三年，穷得叮当响了，哪里还有钱买房？看看各大民营开发商这个烂尾了、那个兑付不了票据、后一个债务创新高的情况，好像还印证了判断，所以他们对上海楼市这波回暖的原因归结为：两年没好好看房买房，需求积累，所以是累积压力释放式的短期行情。

大逻辑上倒也真的没错，放在全国层面，确实如此，老百姓收入预期下降、从收入最高的金融和互联网开始，大多数行业都在裁员+降薪，就连机关单位现在都在裁减编外+降薪，在勒紧裤带、满心恐慌的经济周期里，反应在宏观数据上就是存款总额大幅上升、弱二线及以下城市的房产销售如坠冰窟。

以至于房产的上游，弱二线以下城市的地皮都卖不动，土地财政收不到钱甚至导致了部分地方的债务平台连利息都快还不起了。

白首观点：

未来几年、全国城脉的格局就是：

• 中产的消费降级——就业和收入预期降低、而生活必需品的物价上涨；

• 富人的通货膨胀——实业和产业投资减少、而在京沪豪宅的资产上涨；

经济不景气就需要刺激，GDP的来源无非3个：

• 外需就是进出口，更确切地说是出口顺差，现在外需萎缩+关系不好，没卡脖子就不错了，发财？就不用指望了。

• 投资最主要是大基建，不过呢，大多数省份的省市两级财政和地方融资平台都负债累累，旧债还不起、再叠加新债，市长敢拍胸脯，可银行没那么大的胆呀，所以一有规模限制，二终究不是个长期的办法。

• 内需就是老百姓的消费，包括日常吃喝和买车买房，最好再整个贷款，韭菜一茬一茬的，这才是长远的解决方案。

刺激内需最简单、也是最习惯的办法就是增加货币供应量，印钞机+扩大信贷（降低存款准备金率、鼓励企业贷款）+主张消费、抑制储蓄意愿（降息）。

货币增长得明显比生产力更快，说得好听点叫做“温和通胀”，通货膨胀的本意就是物价上涨，一把韭菜、一打鸡蛋、一升汽油、一盎司黄金，都明明白白涨给你看，毫不留情。至于是不是温和么，大家自己感受呗。

这个常识性的逻辑本身是严密的、放在全国层面是完全正确的、而且是有验证的闭环。

• 逆流而上海——聚集来自全国的资金来避险、套期保值

房地产之所以属于“不动产”，就在于无法运输，不存在韭菜、鸡蛋、汽油、黄金那种“价格差>运费”就能跨城套利的可能性。

魔都之所以被称为魔都，就在于它是“不能用全国通用逻辑去思考的”，当然，帝都也如此。

京沪两地最大的特征是什么？这当然有各种答案，但最直截了当的就是1条:有对全国人的巨大吸引力，尤其是有钱人、和他们的钱。

我们看一个最粗俗、但最可靠的数据就知道了：

补充两句，北京1.64万平方公里，上海0.63万平方公里，论面积，帝都比上海大了一倍不止，所以帝都的资金总量虽然略比上海大那么一点点，但平摊到单位土地上的“资金密集度”（类似于招商的“投资强度”指标），魔都就明显比帝都高很多了，土地的经济价值自然无限接近于房地产的价值。

深圳只有0.2万平方公里，大概是上海1/3，所以单位土地的“资金密集度”比上海更高，也就能解释为啥文教医疗资源完全没有积累的深圳，房价却并不亚于上海、远远高于隔壁广州的原因了。

房地产，就是用钱堆在土地上的。

搞明白上海地价、房价的驱动力来源，那么我们应该就很好判断上海楼市的回暖，是短期反弹、积压井喷、还是向上大周期的刚刚起步了吧？

只需要判断一个问题就行了：上海在全国的经济地位会动摇吗？对全国富豪的吸引力会下降吗？如果答案是“否”，只需要保持不变、都不必再上升，地价和房价就会继续向上——因为来的钱，大部分尚未变成大宗资产、豪宅，还在找寻、伺机出手的路上，会持续很多年。

探讨2

2023年上海楼市的量、价走势如何？

白首观点：

2023年上海楼市一二手供需两旺、二手价格稳中向上。

首先，上海市级官方非常难得的官宣了楼市的基调：竞争激烈——新盘供货量创新高；但同时也给大家吃了定心丸——去年上海宅地，没有一块是流拍的。

（资料来源：市府官网）

其实去年的土地市场最值得我们好好思考的是，去年买的地皮，绝大多数都会在今年变成新盘上市。其实也就等于明明白白告诉老百姓，各路开发商非常看好上海的楼市，言下之意就是预期需求非常强劲、购买力杠杠的。

这信号不仅是给上海本地的老百姓，其实也是给外地户籍的普通购房者和全国土豪们看的，来来来，瞧一瞧，看一看啦，安心买房吧，不用担心跌，大宗资产配置也搞起来。

然后呢，通过分批次的上市，压缩需求、集中爆发，跟开发商开盘前蓄客一个道理，只不过这个盘更大而已，每个批次出现几个高积分的楼盘，供不应求的火热氛围就营造出来了。

当然出现高积分爆款新盘并不是官方刻意营造出来的，而是确确实实有这样的市场购买力、和价格倒挂在那里的。

一手火热，虽然挤压了二手的市场占比、转移了部分的二手关注度、分流并吊住了二手的潜在购买客户，但整体市场的火热氛围依然会从一手传导到二手。

因为渠道是分的，而欲望是通的。

所以构成整个“楼市稳步向上”氛围闭环的就是3个标志性环节：

• 宅地土拍，不出现流拍——地价不用涨、也不必出“地王”，只要不出现多个流拍就行。这个环节应该问题不大，去年起，就已经有市级城投和区级城投“带资入场”、随时准备托盘了。

• 热门板块新盘高积分，每个批次来几个——这个环节完全没有问题，去年土拍时候给到的房地联动价，以及决定了哪些楼盘会有一二手倒挂，高积分名单都已经做好了，无非就等填分数了。

• 上海限购和贷款政策别收紧——几乎是不可能的，现在的大趋势是鼓励购房，至少，眼前的几年不会变，上海这方面的政策门槛没有降低就算是坚守“房子是用来住的”国策了。

提到了政策，房地产下看地、上看“天”，我们不妨再深度点想想了。

探讨3:

2023年上海楼市

会不会出现“大惊喜”？

大惊喜肯定是来源于政策变化，既然收紧的可能几乎为0，那么，放松、放宽呢？

白首观点：

大惊喜不会有，中等惊喜大概率会有，“局部”可能小惊喜、但不必去追。

简单来说，全市层面在购房资格（房票）上不会有变动，上海户籍家庭2套、外地户籍已婚1套。这是“住房不炒”在上海全市层面的最后底线，绝对不会突破。所以大惊喜不存在。

中等惊喜，就是之前提及的“合情合理、符合实际”的提案：已经结清的房贷，不再计入“认房又认贷的首套房认定标准”，在需要鼓励购房、尤其是鼓励居民部门信贷的全国大背景下，购房门槛最高的上海北京，至少说上海吧，这条政策出台的概率会非常高，快则今年，慢则明天上半年，毕竟既有利于后端的银行增加资产最稳健贷款、也利于前端城市卖地皮、增加收入。

而中间段，就是通过对置换客群降低房贷利率、增加贷款额度（相当于购房预算放大1/3）来放大市场整体的购房资金量、提升交易量。

无论怎么看，在房价稳健的上海，这都是对各方都有利的，因此出台概率十分大。

那么大家自己想想，上海楼市的购买力中，至少一半是置换，如果这一半的购买需求预算都能放大1/3，是不是房价得上升？当然，陡然释放的购买力，会形成一波1年左右的大浪潮，随后，释放平稳会平摊释放3年左右，可不是就至少4年的房价稳步上行么？

至于小惊喜，在局部板块，对外地户籍购房可以放松，弄个“国家级XXXXXX示范区/先行区”之类的，打着人才引进的名号，是可以略微放松的，最典型的就是现在的临港。

当然，不是说鼓励大家买临港啊，白首是从来不看好临港楼市的，不跌，但十年八年内也涨不起来，临港“购房超低门槛落户”政策已经搞了有两年了，现在房子还卖成那副惨淡样子，指望啥呀。

白首指的“局部放松”是指松江、嘉定、青浦、奉贤南桥这4个新城，可能会在外地户籍购房资格上，略有放松，形式上不好说，可以是从家庭改为个人，也可以是降低社保年限，也可以是家庭为单位可以买2套，也或许是这个三个的“组合拳”搭载个学历、职称、在名单企业内工作几年、签约几年的“人才门槛”。

但有2点是可以确定的：

花样组合后，实际门槛不会放得太低，上海滩这点面子还是要的，不能弄得像房子卖不掉一样，反而让人不敢进场，因为外地楼市量价齐跌、落户与购房门槛洞开的案例太多了，结果就是更不敢买了，上海搞经济可是行家，现成的案例自然会看懂。

对于上述四大新城，虽然实际的购买力增量不会太大，但信心会大幅提振，对房价会有短期的、脉冲式的增长。

二来是，概率不是很大。主要是，没有太大必要，因为虽然几个新城的房子卖的明显比市区慢很多，但也不至于卖不掉，无非就是去化周期有点长，上海全市的去化周期仍然在相当健康的范围内，既然大概率会出台“已结清的房贷不再计入首套认定”这样颇具力度的招式了，就没有太大的必要再出小招了。

政策工具，也得逐步释放嘛。

白首小结