【二手风控】1.2亿买中粮海景，过户前被查封，4000万房款打了水漂！
发布日期： 2023-04-10
—— 目录 ——
【二手风控】1.2亿买中粮海景，过户前被查封，4000万房款打了水漂
Part 1
【二手风控】
1.2亿买中粮海景，
过户前被查封，4000万房款打了水漂
2023年3月20日爆出来的一个雷，1.2亿的交易，4000万房款石沉大海的雷。
1、为何现在的二手房，这样的雷越来越多？
上海是一个金融之都，上海的房子最大的价值其实是其融资价值，不管是银行还是私人借贷。
三年疫情后，让不少企业&家庭的资产及债务出现了问题，仅2022年，像这样的交易纠纷上海新增了多少宗？一个律师朋友跟我说，仅去年一年他知道的就不少于3000宗。
• 各位购房者，上海的二手房交易真的安全吗？
• 你真的不知道有较大的风险吗？
• 还是你只是在假装看不见？
2、为何会发生这样的“4000W打水漂”的事件？
为何会发生这样的“4000W打水漂”的事件？
• 签约前，专业的尽职调研不到位，没有提前发现这个债务纠纷？（交易员：风控意识不够+风控专业知识不够导致）
• 签约后，没有做好风控管理；（交易员：风控意识不够+风控专业知识不够导致）
• 上家有意欺骗隐瞒，且不是诚心交易。
以上这3个点，是最终发生这个“4000W打水漂”的事件的原因。
3、这个4000W的雷有没有办法规避？
对购房者来说，如何规避这4000W的雷？如何规避4000W的损失？
想要规避这个雷，得先用专业知识扫到这个雷，从目前的已知情，我们做出以下判断：
• 2023年2月初签约时，此房只有一笔4000万的银行抵押，没有查封信息；
• 2023年3月19日查到的这笔查封，是由其它的债务纠纷引起，可能是产权人的公司债务（无抵押债务），在法院一审或二审判决出来后，进行资产追溯后，才查封的。
要如何扫，才能扫到这个雷？
第一步：拿到产权人夫妻名字+身份证号；
第二步：用夫妻两的信息，去全面的查询这夫妻两名下是否有司法纠纷，债务情况如何，已偿还的是多少，待偿还的是多少，这些债务是否有抵押品。如果因为公司业务原因导致的债务，那么得小心，这种债务可能是无抵押的，执行的话会去追溯债务人名下的不动产，并进行查封。
我猜测：
中粮的这个查封，很可能是因为公司债务导致的；且在2月初签约时，这个查封对应该的判决文书已出来，如果当时交易员+交易公司做过签约前的风控尽职调研的话，一定会看到这份判决文书。
为什么说，当时这个查封对应该的判决文书已出来？这个雷是有可能避开的？
来，同学们，借这个案子，给大家做一个司法相关的普法~~
外面太危险，还是要懂点相关的专业知识，要不然容易成为爆雷的牺牲品，毕竟目前市面中带你们玩二手的选手在这方面实在是业余了些。
这个中粮海景的案子，从上面提供的信息推测，可能的司法流程如下：（假设这是一个普通民事诉讼案件，一审后就走执行，没有二审，这是最快的流程，实际要比这个流程慢很多的）
第一步：民事诉讼案件的处理流程，基本分为：
1）准备阶段；
2）立案受理；
3）开庭审理；
4）判决。
简易程序3个月，普通程序6个月作出一审判决；（一般情况下，这个时间会更长一些）
——2月5日前一定可以看到这个查封对应该的判决文书了
第二步：案件当事人享有15日的上诉期。根据《民事诉讼法》第一百六十四条规定，当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
当事人不服地方人民法院一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉
——2月5日，第二步计时开始日期
第三步：上诉期满后，被执行人需按照按照判决书确定的期限履行，一般会给15~30天，具体看判决书，如到期对方拒不执行，才会提交《强制执行申请书》至一审人民法院（或同级的被执行人财产所在地法院）
——2月20日，第三步计时开始日期
第四步：执行法院在收到《强制执行申请书》后，7日内决定是否立案，需要补充材料的，会一次性书面告知申请执行人在指定期限内补正
——3月10日《强制执行》立案成功
第五步：执行立案后，录入法院办案系统，公开执行案件信息。法官操作人民法院执行网络查控系统，对被执行人名下财产进行全面查控（银行存款、网络银行账户、证券、股权、不动产、机动车辆、保险理财等）。这一步快的话3~5天
第六步：不动产查封可以通过快递或现场，这个就得看执行法官的时间轴
——假设3月18日才查封，真实的情况一定比这个时间早
这个司法执行时间轴，在现实中不可能走这么快，每一步都会慢一点，而且以中粮海景这个体量的资产来推测，产权人身份不简单，这个案子也不太可能走简易程序，也就是说在更早可能在2023年1月份，甚至更早就已出这个查封对应的判决文书了。
再说了，查封的时间可能早于2023年3月18日，甚至更早，只是交易员此前没有去查证，不知道罢了！
如果2月初签约前，交易员或协助交易的公司进行了风控尽职调研，在谈判时+在签约时+在安排交易流程时，应该会对此风险进行管理，就有可能规避掉这个雷了。可惜，他们好像什么都没有做！！！
4、中粮海景这套1.2亿的房子，有没有可能顺利的、安全的交易完？
如果能在被查封前过完户，且买家拿到产证的话，上家的债务问题就与买家无关了。（前提是买家是善意第三方）
如果是我来操盘这个案子，会怎么做？
第一步：肯定会做全面的风控调研，只要产权人或家人有司法纠纷，就会当成可能查封的风险来管理；
第二步：把查到的裁定文书，一一打印好，拿到桌面上与上家玩坦白局，清晰的告之，我们不放心，如果上家真想交易，那么就得配合我们的要求+交易流程；（之前的交易员没有做这一步，再加上家有意欺骗隐瞒，才最终导致这个问题的爆发）
第三步：签约，付款到监管账户，且付款当天陪同上家去银行还款，双方想办法当天拿到结清证明；（如果上家说没有钱还贷款，在对他们家情况深度了解后，可能会同意协助其还贷款，一会跟各位讲我们的一个案例，上家的钱就是我们协助还的，且安全过户了）
第四步：拿到结清证明当天，马上去办理审税过户，如果买家是上海办的结婚证的话，5天后就可以拿到新产证了。
付款到拿到产证，7天左右完成，如果在分析完所在相关的判决书后，确定到查封的可能日期有10天及以上的话，就可以试试。
如果是我们做的话，应该会一一与查到的判决书对应的法院联系，并确定后续的进度日期，且判断是否能安全交易。
各位大佬，如果想规避此类的风险，可以考虑一下，来找袋鼠做风控管理，我们为您做专业的尽职调研，帮您扫雷、排雷，规避风险。
Part 2
【袋鼠案例】
如何8.5折安全的、
顺利的购买一套有纠纷二手房？
跟大家分享一个案子，一个成功的、安全的、顺利的二手交易。
这也是一个有隐藏债务，且也有可能会在交易期间会被追溯+查封的案子，看我们是如何破局+控局+管理风险。
尽可能的把此案真实的交易细则呈现给各位大佬，看看我们是怎么玩这种局的。
1、兵分两路，一边谈判，一边尽调，上家的小秘密无处可藏
2022年2月中旬时，我们这位M先生参拍一套徐汇滨江的法拍房，没拍到，于是转头就在同小区看二手，没想到还真看到一套9折左右的、又很适合他们的房子，很是激动哈~~
进过法拍市场的同学，风控意识比较强，折扣这么高，签约前不做背调及风控管理，心理慌慌，房子他们很想要的~~
于是2月27日我们兵分两路：
• 谈判组：约了上家面谈，拿到上家产调及产权人相关信息后需给到背调组一小时时间；
• 背调组：拿到信息后，立即展开背调工作。
以下是谈判组发过来的最新消息：
产证上两个人，老父亲及中年儿子。
这套房子市值2600万左右，产调一看1998万的抵押，还是2个月前刚办的~~嗯~~这个问题不太妙哦~~
产权人说，真实债务是1000万，当场看了银行APP的信息，确实只有1000万。
哦~~这样看下来，此房只有一重1000万的抵押，市值2600万左右，用二手的标准来看，这是一套很安全的、性价比极高的、值得重点推荐的房子，他们也确实这么做了。
查了一下产证上的老父亲，嗯~~~安全！！
但当查到产证上的中年儿子时，就发现了上面这个判决文书。从这个判决文书上看，这对夫妻有利用离婚的方式来逃避债务的嫌疑！
接着查~然后就发现了下面这个，产权人中90%的份额的前妻有十几个案子在被执行，有不少还是在离婚前已立案的。
只花了不到20分钟，背调组把查到的信息马上同步给到谈判组：有问题，谨慎！！
谈判组跟上家说出了我们的担心，上家马上拿出了他们的离婚协议，说他前妻的债务跟他没有关系。
呵呵~~~这个只能骗骗一般人，我们专业玩法拍的，一看这个玩法，不就是用离婚把资产与债务进行切割的做法嘛~~我们见多了~~像这种方式，被再追溯，在法拍市场见多了。
当即，我们表示，感觉风险太大，需要回去考虑考虑。
2、深度调研分析，确定是否有安全交易的可能性！！！
确实，我们需要回去，好好评估评估可能的风险。
于时，与律师团队一起，对这个案子进行了深度的背调与分析，分析结果如下：
• 早期已出判决的本身就资产抵押，不会牵涉到这套房子；
• 刚刚出判决的，金额不到500万，要走到查封这一阶段，最快还有2个月，如果我们在1个月左右交易完的话，他们就有钱还掉债务了，也不会牵涉到这套房子；
• 至于还在诉讼阶段的案子~~到判决下来时，我们早早交易完了，更不会牵涉到这套房子。
再说了，再说查封法院都是上海法院，沟通了解情况还是很顺畅的。
同时，我们也联系上了上家的律师，真巧~~也是熟人~~毕竟这是在上海嘛~~~玩法拍10年了，也跟法院&律师打交道10年了，熟的人还挺多的，遇到熟人很正常。
3、在双方律师的参与下，8.5折签约
在双方共同的努力下，在双方的律师共同参与下，最终在2022年3月2签了房屋买卖合同，8.5折拿下。
这个案子，要想顺利的、平安的完成交易，速度才是王道，考虑到各方原因，讨论并确定下来的方案如下：
• 签约当天，只付10万，如因为出售方的原因导致不能顺利交易，需无条件返还。（钱转入第三方）
• 下家的钱需要到4月初才能到位，上家也需要预约还款，双方核定下来约定4月12日甲乙双方一起去银行还款，当场转账当场还钱，当天双方律师陪同，且同步让出售方签个欠条。
• 拿到结清证明，第一时间去交易中心办理过户，过户当天支付合同价的尾款。
• 下家购买2000多万的房子，原本是需要做一定的贷款的，但考虑到这个案子的特殊性，“全款”尽快过户才是首选，但买家又拿不出那么多钱，在谈判中上家做出了让步，最终还有一部分尾款是等产证出来后办抵押且放款后再支付的，下家签一个欠条给到上家。
没想到嘛~~竟然还能这样玩嘛~~像这种类房屋，如果上家想顺利交易，主动权其实是在买家的，谈判空间很大。
结果，签完合同没多久，上海就封城了，一直到了6月1日才解封。
4、怎么做风控？如果要用下家的钱，为上家还贷款的话
又好巧不巧，上家贷款的这家支行与我合作5~6年了，给他们家办贷款的银行老师还是我的老朋友。呵呵~~不好意思了~~深耕10年，熟人多熟人多哈~~~
甲乙双方于2022年6月13日上午8:30到达银行，在老朋友的协助安排下，我们着手还款结清的事。
• 2022年6月13日 9:22下家开始通过手机银行转账给到上家还款银行卡；
• 2022年6月13日 9:31:57时，1000万全部转入到上家的还款银行账户中；
• 2022年6月13日 9:39时，上家已还款完毕。
转账开始时，把之前准备好的欠条拿出来，钱一入帐，上家就在欠条上把字签了，原件给到了下家。
• 2022年6月14日中午12:12拿到纸质结清证明
• 2022年6月14日下午13:00办理过户，5天后拿到产证。
整个过程都有律师陪同+见证。
• 2022年8月12日 上午7:56，最后一笔房款支付完毕；
• 2022年8月12日 下午13:13，上家户口迁出；
• 2022年8月12日 下午13:50，水电煤过户+结清完毕；
• 2022年8月12日 下午14:42，最后一笔尾款5万支付；
• 2022年8月12日 下午14:49，完成交房！！
上面这个案子，可以不走资金监管，下面这个案子就一定得走资金监管了。
S同学是我的老朋友，17年在我们的帮助下拍到了目前自住的婚房，这不计划在领结婚证前，用太太的首房首贷再买一套，需要在12月份之前办好产证，过年回家办酒+领证。（领证后，就不是首房首贷了）
S同学是法拍与二手同步考虑，二手看房时看中了这套，让我们帮忙把把关。
谈判时，是夫妻两个人过来的；产证上只有先生一人，两人于2个月前已办理离婚，给我们看了他的离婚证+离婚协议的部分内容，不愿意提供前妻的信息。
查了半天上家的信息，没查到什么不良信息，但因为没有上家前妻的信息+离婚协议又不全，我们决定全程走资金监管。
签约时只付了50万，而且是付到第三方的，产证到我们手之后，他才能拿到房款。
Part 3
二手VS法拍总结
在市场上流通的二手房，很多人仅仅停留在注意到其质量有没有问题的级别，完全不会去考虑更多，但作为市面上可流通的最大宗“零售”商品，实际背后的信息复杂程度远远超过大众的想象。
有些看似无关紧要，却能让你血本无归，比如，学区资格、户口遗留、水电煤欠费和更恐怖的抵押及债务纠纷……
这些问题可以导致的结果小则让你头疼糟心，大甚至可以让你血本无归，抛开这些硬伤，部分上家可以轻松用一个恶意时间差让你掉入陷阱。
二手房所存在的风险，事实上和法拍房是异曲同工的，并没有更安全，关键问题永远是一丝不苟的背景调查和严格推进的交易流程，满足这两点，无论是正常过户还是法拍捡漏，都是安全的。
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