楼市真的回暖了吗？
发布日期： 2023-03-03
最近破案剧看得多，既然这是一个待解题目，白首就来用破案的逻辑来分析一下。先是感受直觉，再是动机推理，最后找出证据，而且证据还要成链。
京沪以及强二线城市，传来的消息都是楼市挺热的。
从各路甲方以及各地朋友传来的消息，上海，北京，苏州，杭州，深圳，厦门，这几个城市的一手房卖的还不错，按照冷、中等、热来分的话，已经算是热的了，当然还没到很火热。
环沪的小城市，嘉兴和下属的嘉善、南浔这些，一手房依旧卖得很痛苦。
济南，泰安这样的弱二线和三线城市，依旧还在冷的范围内，而且更艰难了一点，一手楼盘已经进入地狱模式。
当然仅限于白首自己的朋友圈子，多少还有点片面。
所以从感受直觉大体的结论是：
经济越是强劲的城市，楼市恢复的越快，北上广深和强二线城市已经回到了热的阶段。
弱二线及以下的三四线城市楼市依然惨淡，而且至少目前看不到回暖的苗头。
当然，这也符合最基本的常识，经济强的城市本身产业就多元化，抵抗经济周期和产业周期的韧性更好嘛。城市是如此，城市里的老百姓收入和经济状况当然也是如此咯。
然后我们来找动机。
货币放水、贬值的担忧，进一步加剧了购买房产抵抗通胀的冲动，经济根基越强的城市，老百姓越有“觉悟”。
印钞票大幅增加货币供应，通过扩大以基建为主的投资、促进内需消费来拉动经济，这事儿白首说了很多次了，也是未来好几年的主基调。
货币放量自然导致社会上的钱多了、物价上涨了，固定资产能够抵充相当部分的通货膨胀率，这也是常识，至少在经济发达的地方是常识，对老百姓来说就是房产。
同时连年下降的贷款利率，又让人觉得现在买房比前几年划算很多，至少明面上贷款利息少了几十万、上百万，心里舒坦不少。至于同一套房子比前几年可涨了不少，相对是隐形的，感受没那么强烈。
通货膨胀率的逼迫、低利率的吸引，两边动机挤压，购房冲动的快速恢复，道理上是说得通的。
按照城市来说，最懂得通货膨胀率与后果影响的，自然是经济金融高度发达的地方，“经验丰富”嘛！
最谙熟金融的是哪些城市？首先肯定是有证券交易所的上海，深圳，其次是北方经济中心北京，再次是互联网金融的老家杭州、和最早搞国际合作产业园的苏州，还有就是东南沿海的两个省级经济中心，广东的广州，福建的厦门。
那我们再来找证据链。
全国数据、“面粉和面包”的数据，都表明北上广深与强二线城市，楼市明显回暖。
先看全国的、官方的：
官方结论也是有的：一线城市转涨、开始涨了，而二三线城市“降势趋缓”，还在跌，只是跌得没那么快了。
再来看强二线城市的“面粉行情”：
苏州，最近一轮供地里面，起拍价格最高的一块地，挂牌期43轮报价、又拍了22轮、还竞价65轮，加起来出价了130次，愣是突破最高限价，就这“最高限价”了，还有31家呢，最后还得摇号才能买到地。
不差钱，真不差钱。
而且，说明以央企为代表的各路房企，看好苏州的楼市，至少看好未来2~3年的行情——预期在开发和售卖周期内，市场交易量是火热的，而火热的最大条件就是价格向上，因为如果房价是在跌，是没人会买房的，追涨杀跌是绝大多数人的人性。
最后再来看下一线城市的“面包行情”：
上海开年以来一手房开盘了6个，其中5个当天就卖光了，剩下1个没能“日光”的（杨浦的悦尚海）开盘当天也就只剩下3套没卖掉，第二天大概也没了。
感受直觉、动机理由、证据链，全都完整，大抵算是能结案了：北上广深和强二线城市，楼市已经回暖到热了，弱二线城市及三四线城市，不但没热，还得继续跌。
不过就像中国很大、城市间有严重分化一样，上海也很大，各个板块间，其实也有分化，大家还是要根据自己意向购房的区域板块，再自行分析滴，有消息，欢迎留言，也让我们的消息更多、更接近真相。
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