号外—医保社保靠不住怎么办？（上）
发布日期： 2023-03-01
前几天跟几个老同学喝酒、交换消息。恰逢武汉个人医保账户缩水的消息出台，一桌子年近40的非公职“平头百姓”在吐槽之余，当然要想办法“自救”，一帮子金融人、地产人讨论得很深入。
还真别说，被我们找出来了解决方案——在上海买套房，保值肯定是没问题的，最重要的是能够有长期的租金收入，收入也不会太低，能够作为上年纪之后的每月收入补充。
当然，大逻辑是这样，落实到具体操作，还有很多问题要考虑，所以白首开个专题，一共分5篇。
1）上海以房租养老的必要性、租金回报率
2）购买的总价段、户型尺度与资金安排方式
3）上海那么大，板块与价格段以怎样的逻辑去选择？
4）怎么买？房票哪来、新房还是二手房？
5）自己装修、自行出租还是包给长租公寓机构？
今天先聊第一个话题。
医保社保，都保不住了，退休后的养老与医疗支出，除了收租，没多少好办法。
我们仔细一看新闻，现在这些城市和省份的医疗账户改革不过只是试点，后半句意思就是过一阵子全国范围铺开。
延迟退休，箭在弦上，吹风都吹了那么久了，无非就是今年还是明年出台的问题。
现在的口径都是老了也要继续干活、自己挣钱，逼着我们“自己想办法”。看这张图，基本上就是我们老年的生活了，两鬓斑白、头顶无毛，乘着高铁各地出差，熬夜写PPT做汇报。
这个时候如果每个月有个好几千块的房租收入，至少心里踏实那么一点。
现在买房，利息低，而且到退休的时候，房贷应该也还完了，最长30年嘛，那个时候就是净收入和一套完全自有产权的房产（在贷款还完之前，其实产权是捏在银行手里的，三个月不还钱就给你拍卖了）。
而且整体上来说，不论未来的全国经济长期的波动如何，哪怕再有新兴城市脱颖而出，大上海的地位和吸引力至少在未来的几十年是改变不了的，深圳算是地理条件和政策尺度都得天独厚了，干了三四十年，到现在还没超越呢，是吧？
那如果不买房收租，我们可以如何获得收入呢？未来不知道。只能说现在来看，大概只有“卖粉”是能够发点财的。
第一个是小麦粉，只要东欧那边继续乒乒乓乓的，那么小麦的期货价格应该也会一路上扬，毕竟二毛可是欧洲的粮仓啊，只不过能不能再坚持个30年就不好说了。
其次是高启强带火的广东炒粉，这两个月挺热的，30年之后不知道还有没有现在这么热？
第三个是汪小菲他妈带热的酸辣粉，卤蛋再多倒腾几年，估计还能再热几年。
第四个是洗衣粉和奶粉，联合利华和宝洁都在提价，营业额还涨了不少。
第五个是掉脑袋粉，自古以来利润丰厚，除了掉会脑袋，其他倒也没啥。
大家还想得出来其他利润丰厚可以进入的产业行业吗？试着去买他们的股票吧，能赚到钱不说明你本事大，只能说明祖上高功累德、福泽子孙。
也有朋友会说可以买商业保险啊，就问大陆的保险公司，你信不信得过吧？反正我是不信的，我们一批做金融，做地产的都信不过，你们自己看着办吧，话说口罩期间买的保险按照你们的预期赔付了吗？
想了半天，发现还是房产证最靠谱，用房产证收来的房租最靠谱。不交房租，下个月立马赶走。
上海房租的表面回报率确实挺低的，但好在资产价值与租金收入都是随着行情一路上扬的，抵充通胀应该是没问题的。
与外地相比，上海的房价贵、租金也贵，不过呢，房价明显贵的比租金更离谱，这事儿不用多说，常年来整体的租金回报率差不多也就在4%上下，比一年期存款利率稍微高那么一点点。
放在前几年或者按照常规的产业投资逻辑，4%上下的回报率是没法看的、不符合资本追逐的。
不过呢，别忘了，常规产业投资逻辑是只看回报率、不看升值空间的（因为大多数机械设备都有10年20年的使用寿命，或者直接10年20年后被淘汰了，残值低到忽略不计，必须用高于8%的利润率来实现购置成本在有限年份内的摊销）。
而上海房产的好处就是基本上平均一年10%左右的升值幅度，能够刚好抵充M2的扩张速度，至少能够保证资产不亏。
所以4%左右的租金回报率可以认为是纯利润，虽然怎么看也并不算丰厚，但作为养老补充资金也够了。
而且在资金型投资角度看（国债、美元债、分红型人寿保险、炒股），在抵充货币贬值后还有额外4%左右收益，已经算非常非常高了。
而且只要上海的城市地位和吸引力保持不变，这个回报率也不会降低，如果选择购房的地方正确，4%只会增加、不会减少。
其实对上海户籍家庭不用说这个，基本上都懂，这个方案更多的是给外地户籍、工作生活在外地的朋友，然后额外在上海买套房、不考虑自行居住，纯粹出租收钱而已。
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