房贷要提前还吗？（下）
发布日期： 2023-03-01
提前还房贷这事儿，不仅要算手头这笔钱的收益与贬值账，还要算“机会成本”账，前几年倒也不用刻意去算，因为没有“机会”，但今年可不一样了。
改善与资产置换升级的机会，本地户籍和外地户籍都要注意了。
前阵子白首特地开了个专题，就是聊今年上海房产限购可能会放松的事儿，有兴趣的朋友可以回顾一下。
头一篇就说到，“基于事实”的房贷结清后就不再计入“认房又认贷”很大概率会落实。
关于这一点，前些天也有朋友来问，没有搞明白，因为很多老实本分的人概念里，贷款是绑定在房子上的——有房子才会有房贷，如果房子都不在名下了，房贷当然也不存在了。
这一点本身倒是没错。需要偿还的房贷肯定是跟房子绑定的嘛！但我们说的是“房贷记录”。
房贷记录并不影响房票，房票还是按照名下的房产数量来算的。
是否背负房贷、房贷是否结清，都与购房资格（房票）没有关系。
但如果有房票，想再贷款买一套，那么之前的房贷就有影响了：
按照之前和现在仍在执行的规则，不论房贷是否还清，只要有过房贷记录，就是家庭无法消除的污点，那么再买就是按照第二套房的信贷政策来，贷款成数低（合同价的30%）、利息高。
而如果，这里只是说大概率的如果，房贷结清后“认房不认贷”真的出台了，无疑是打开了“改善置换”的窗口，而且，不仅是房子居住可以改善，同时完成了资产（房产）和信贷结构的三重改善。
居住改善不用说，面积大了，房子新了、地段好了。
不动产资产“改善”也很好理解，在房产价值稳健向好的上海，拥有的资产价值更高了——尤其是口罩之后“经济形势一片大好”绣花被套里的黑心棉都出来了，很多地方的城投债就连利息都还不上了，全靠同行衬托，妖孽的上海楼市愈发受到了关注、认可、追捧。
上海的房产，自身纵向对比，连年上涨，全国横向对比，虽然很多省级、副省级、计划单列的城市也曾风云一时、几年内房价翻倍，但来也匆匆，去也匆匆，跌起来也是一年之内拦腰一刀。真要以10年20年的长线角度看，能持续稳定向上、从不回头的，还真只有上海，北京和深圳了。
信贷结构改善，这事儿也比较好理解，现有唯一一套房的房贷结清后抛售，名下无房了、再重新买一套，如果“房贷结清后，认房不认贷”真的实行了，那么还是可以作为首套房的贷款条件的——贷款65%、低利率。
由于是改善，买的总价应该比前面一套会高不少，贷款总额或许增加了，但实际的利息支出却说不定，至少利率是明显少了一半了。
所以从置换改善的逻辑上来说，要想享受首套房的房贷政策，与本地户籍还是外地户籍无关，重点只有一条：名下只有一套房，以这套房卖出、再买新的。
如果上海户籍家庭名下已经2套房了，那么这种“信贷结构改善”是无法实现的，因为再怎么着首先还是认房啊，名下已经有一套，另一套进行置换改善可还是二套房啊，没办法，这个动不了。
贷款结清后认房不认贷，势必会推高市场交易量和房价。
上面白首已经把这项极有可能落地的政策对于相当部分本地和外地户籍家庭的“改善好处”说明白了。
那么大家想想是否会释放很多的购买力？
尤其是最主力的本地户籍家庭，从二套认定变成首套认定，意味着对目标房源的贷款额度增加35%，光看这个数字大家可能心里还没点数，其实可以反过来理解：
首套房的首付能力翻1倍——本来手上有700万只能买套1000万的房子（作为二套房，首付70%），现在手上的700万可以通过贷款买到一套2000万的房子（作为首套房，首付35%）。
或许你自己不用买，不用改善，但市场不是由一个人决定的，而是由几十万、上百万的人决定的。只要有一部分购买力释放了、作为新增力量入场——而且这股力量本身就是交易的最主体，那么价格一定会被推升，没有动手的只能看着上涨。
对了，大家可都别忘了，限购松绑本来的目的，可不就是为了降低门槛、释放购买力、提振成交量么？
最后大家猜猜，上海的房价能涨多少？别多想了，手上有钱就赶紧还贷、抹去家庭的污点吧。
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