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上一篇已经说了，住宅限购松绑其实并不是代表的意见照单全收的，存在讨价还价、逐步释放的过程，1共4条，但执行概率差异很大，白首分两篇来讲。

已结清的贷款不认，“基于事实”，应该是最顺利通过的。

“在贷款已经结清的条件下认房不认贷，只要是唯一住房就应享受首套的信贷权利”，毫无疑问，这本来就是符合社会正常认知的。而之前的不论是否结清、只认贷款记录，却是违背“以事实为依据”的一刀切简单粗暴操作。所以取消才是正常，没人说得出一点反对的理由。

实际上这个提议从技术上来说，有点偷换概念的意思，明面上举例说的是“唯一一套房的首贷认定原则”，而实际上，降低的是第二套的首付成数和贷款利率。

既然已经结清的贷款可以不认，那么自然会有人为了买二套房降低首付比例、降低贷款成本，先把第一套的贷款给结清了——从门槛角度释放本地户籍“被软门槛限制”的二套房购买力，这才是提案的初衷。

有朋友会说，取消贷款记录认定之后，事实上，唯一一套房的“首套”需求也通过降低首付比例被释放了不少，那是肯定的，只不过应该不是最重要的部分，第二套才是更重要的——因为很多家庭其实之前考虑过在信贷上把二套做成首套，但是技术上怎么做呢？必须离婚，分成两户，夫妻双方离婚后、房产归属一方，另一方才能获得“无房户的清白身份”，但是很多夫妻怕假戏真做呀，大家应该都有社会体验的对吧？

之前想买二套，但首付财力不够，或者觉得自己贷款成本高、相比于同小区首套买入的“更贵、不划算、再卖出去少赚了”这就是很多二套房“应购而未购”的软门槛。

而且作为改善或者投资目的的第二套房，平均总价肯定比首套刚需房要高不少，这事儿大家应该也都理解吧？

上海住宅从来不差支付能力，缺的是购房资格，而如果低门槛，低费用的第二套购房资格不必离婚了，1000多万户本地户籍家庭的上海，至少会在几年内释放出“几十万套”级别的第二套改善居住需求，按照平均一套改善房800万来算，100套就是8个亿，光这一条，连首付加贷款，几千上万个亿就出来了。

放开新房投资客，这招有点大，不过也“在情在理”。

“10万单价以下的新盘取消限售”，这个提案其实也很有技巧——把焦点放在了价格上，而回避、弱化了一二手价格倒挂。

首先，新盘的价格是审批的，或者买地的时候就给了联动价、也是官方定的，所以不论是10万还是8万，官方不可能直接给个报价——总不能官方直接认定豪宅标准吧？“共同富裕”的大背景下，显然是不可以的。

不过呢，参照之前纳税标准对“普通住宅”的认定方式，可以通过环线来调节嘛，尤其是外环这条线，差不多区分了市区与非市区，就连能不能放烟花都是以这条线为准的呢。而好处就在于外环这条线也差不多实质上认定了新房的价格，8万以上。

当然价格标准划定为多少、以环线还是直接以价格，这都是操作技术层面的小事。

重要的是，把投资客的积极性、主动性给勾起来了。

从全市整体层面来看，上海的一手房并不存在“卖不动”的问题，新房库存量非常小、库存周期在全国一二线城市里大抵属于最短的了，全市层面来看，并不需要“去库存”。

而新盘一二手价格倒挂其实也就主要存在于外环线以内。真到了外环线以外，除了极度热门的虹桥概念之外，大多数都是封闭市场，新房本身去化周期就长，也不存在一二手价格的明显倒挂。

而且房产交易是需要将近10%的税费的，投资周期过短的话，房价涨幅大部分会被交易税费给消耗掉，所以投资房产本来就是个少则3年、常规5年、多则8年、10年的长线投资。

所以从理性层面上讲，在一二手价格并没有明显落差的10万单价以下新盘或者外环外，放开投资客所期望的限售时间、允许快进快出，并没有太大利益吸引和消费引导效果。

但白首也特地强调了，前面说的是在理性层面上。人性是贪婪的、绝大多数人是存在侥幸心理的——要不然去买彩票、各种博彩干啥？

大抵是去年上半年的那几个月，各种大小“团长”人才辈出，上面发现了相当一部分老百姓天生具有投机倒把的“黄牛基因”，瞅着这批人有审时度势的能力、足够胆色、手上也有钱——你们也别倒腾羊排可乐冰淇淋了，既然有钱就上大宗资产、救经济于水火之中吧，这要是房产能够让他们投机一把、哦，不对，投资，那也算是用在正道上了是吧？

所以感性上会给投资客营造一种“时势造英雄的历史机遇”氛围，很多蠢蠢欲动的投资客或许就会被吸引入场，哪怕20个里面吸引到一个，那也是几百上千亿的购买力呀！

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