保函置换预售监管资金，神一样的操作
发布日期： 2023-01-02
拯救楼市的一大把政策里面最神奇的除了金融机构不审慎的免责之外，第二条就是这个“银行保函置换预售监管资金”了。
再聊置换之前，先得把后面的“预售监管资金”怎么回事儿说明白。
原先预售监管资金的“保障机制”，有交付保障力，只是监管不力，机制效果没有发挥太好。
最简单直接的解释，就是在销售期房的过程中，把这个楼盘卖掉、从购房者手上收来的钱统一到一个银行监管账户中，仅限用于该项目从期房到现房的建设。也就是说限定了专款专用，必须用于该项目自身、无法挪用到其他的项目或者归属到集团其他的用途中。
所以对房企来说，除了提前一年两年把资金预先回笼之外，没有其他的好处，顶多也就算是个集资建房的牵头者，实际上限制了开发商资金腾挪的空间，也打破了开发商“八个茶壶七个盖”、各项目之间资本滚动操作的可能性。各项目各自独立“资金内部储蓄、消耗”、而不能“全国一盘棋”，那还扩张啥？
当然对于普通购房者来说，专款专用无疑是保障了自己买的房能够顺利交付，毕竟开发商做的也不是亏本生意，预售来的资金用于项目本身的建设足够有余，就算是亏本销售，房壳肯定能建成，顶多就是园林绿化从大树变成小草，但至少房子的安全性是没有问题的，这也是当初设置预售监管资金最根本的目的，保证交付——当然，实际执行中，并没有保住。
银行出具的保函其实也是一笔空账，银行拿什么钱去担保呢？没有。
那么现在银行跑出来做了一个担保，开发商这笔钱能够提早提取出来，用于项目周转了，虽然理论上号称不得用于偿还债务、不得用来买地皮，但既然这笔钱能够到了开发商手上，就绝对不会是单单用于自身这个项目，开发商要是有这种自动自觉，还用得着设置监管账户吗？
再说了，钱到了开发商手上怎么用？说白了，银行是没有权力、也没有能力、甚至没有意愿去监管的。而老百姓就更不可能知道了。
那么反过头来说，商业银行里面大多数的存款其实是老百姓存进去的，不属于银行，银行做的所谓理财也好、投资也好，其实也都是代客理财，钱也不是银行自己的。
经济社会中所有的担保都必须要有相对金额的底资产才可以，银行向外发放贷款一定会要求有一个抵押品，是吧？那好，现在银行自己出来担保，那么银行拿什么资产作为对应的可靠性保障呢？
预售资金如果被开发商胡乱用掉了，一笔两笔都还好说，银行这点信誉还架得住，但是如果规模很大的窟窿，支行交给分行，分行又把锅甩给了总行，总行拿什么资产去抵充呢？没有，确实来说，以目前商业银行的自身资本充足率，可以拿什么来向监管资金背后的购房者担保？信用吗？信誉吗？他们有吗？
那好。这笔钱找谁去追偿？理论上既然是银行保函，那就是由银行来进行最终的兑付偿还，可银行可以赖账啊，两手一摊，欠你们房子的又不是银行，是开发商呀，找开发商，开发商更是找不到。
再去找担保的银行，网点是无辜，网点的员工也是无辜的，但是真正有权签字拍板的那个人是找不到的，到总行去是会被突突的。
期房销售项目在银行设置预售资金监管专用账户，机制是好的，实际也运作了多年，可不就是银行没管住嘛！要不然也不会现在烂尾一大片吧？现在都允许流出了，还指望银行管得住吗？不可能啊。
所以最直白的理解就是银行象征性地出了一张保证函，实际上直接打破了原来的“预售资金监管”。
那么好，又回到了那个经典的老问题，当开发商账户上没有钱了，房子又没造好，这个时候倒霉的是谁？
不会是银行，因为银行两头捏着都是债权，一头是购房者的房贷，一头是开发商欠他们的钱。银行损失的是流动性，但债还是挂在那边，而且老百姓的房贷是收得到的。
也不可能是开发商，房子没有造出来，投入三成、但用光了九成的钱。
一边背着银行贷款，一边又没有房子住的是谁呢？
我们不能说这是开倒车，只能说这部车压根就没好好开过，然后说为了让车子跑的更快一点、必须减少对车辆的限制，就直接把刹车给拆了。
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