没有期房预售制度，老百姓真的会更惨很多
发布日期： 2022-07-29
实在来说，要没有期房预售，现在已经买了自己商品房的家庭中至少有90%根本买不起。
而以天朝的财力，更不能指望这90%人能够通过保障房体系获得现在的居住条件。
会有人说，那买不起没关系，想要同样的居住水平，完全可以租呀！
没房子，上哪儿去租呀？
期房预售制度最大的2个好处：成倍地放大了全社会的新建商品房供应量；进而大幅度地调节了供求关系，事实上的大幅降低了房价、放低了购房门槛。
不是瞎说，白首从房地产的运作逻辑，给大家比对一下就知道了。
就以全国平均值的1万块1平方、10万平方住宅、一个项目成本8亿、总销售额10个亿来算。
如果没有期房预售、而是按照现房销售规则：
假设一个开发商手上有8个亿净资产、现金，那么从拿地到竣工差不多一年半，18个月，现房开始销售，就算1个礼拜就卖完吧，到这个时候才能资金回笼，在这之前没有收入、只有投资，没有余钱干其他的事儿了，毛利2个亿，结算税费差不多1个亿没了。
再去买地、开另外一个项目，又是18个月才能资金回笼。
3年的时间，8个亿现金变成10个亿现金，为市场提供了20万平方新建商品房，现房，上缴了2个亿的各种税费。
但放在现在的期房预售：
第一年8个亿可以同时开4个10万方楼盘（房企自己现金付一部分土地出让款，剩下的地价用开发贷），10个月的时间差不多能全部达到预售标准开卖、2个月卖完，第12个月达到了结构性封顶、可以提取监管账户资金的节点了。
开发商收回了40个亿现金，每个项目一开始已经投了2个亿，只需要留6个亿成本、总计留24亿继续造到竣工。
那么多出来的16亿，扣掉4个项目各1亿的税费（实际上要到整案竣工了才开始结算税费，这里计算时候，就当预留吧），手头还有12亿的净现金、或者说，净资产。
在第13个月、也就是新的一年一开始，就可以再开6个10万方项目，每个项目总成本8亿、前期投资2亿、12个月后期房预售完成、结构性封顶、从银行监管账户收回10个亿的总销售额；
6个项目总计收回60亿，每个项目留6个亿继续造、加1亿的税费，总计留下42亿；这家房企拥有了18个亿的净现金。
在第25个月，也就是第三年的一开始，就可以投资9个10万平方的楼盘，在第三年结束的时候，收回90个亿销售额，留下63亿造房子交税费，净现金27亿。再过6个月，这9个10万方楼盘也交付了。
对比后我们做一下数据统计:
• 现房销售，3年——开发商的8亿变成10亿，为社会提供20万方现房、2亿税收；
• 期房预售，3.5年——开发商的8亿变成27亿，为社会提供190万方现房、19亿税收。
但凡高中数学还过得去的朋友，一眼就能看出来，相比于现房销售简单的乘法，期房预售在开发面积上直接用的是n年就是n次方——而且底数还乘了个4，也跟着n次方。
如果这个n=20多呢？（也就是预售制度开始至今有多少年）
所以想想现房销售与期房销售，在为社会提供供应总量上的差距有多大吧！
这也就是为啥恒大，碧桂园这种企业，从成立到现在一共也就二十几年的时间，但光负债就能有2万多亿的道理。
威逼利诱供应商垫资、减少了单体项目的初期投资额，把前面底数中的4直接做成了6。
同时胆子够大、用足了银行的开发贷、期房预售杠杆和供应商垫资，预留给项目从结构性封顶到竣工的资金也不足，把n次方的数值，从3年=3、5年=5、8年=8，直接一把拉到了3年=6、5年=10。
而那些爆雷的房企，就是把整个公式中所有的数值拉到极限，没有一丝的余地，实现了利润和销售额做到最大化。
这种没有留出一丝数值余地的经营方式，也把企业的抗风险能力降到最低，崩盘是迟早的必然，因为任何一个行业总是有周期的，或长或短而已，就算行业本身仍在景气周期的趋势上，但遇上社会经济的大问题也会强制扭转荣枯。
就像这两年突如其来的口罩，直接快速地改变了回款参数，打破了本就预设到最小的风险承受力，于是恒大，碧桂园，融创等等，高周转大型房企都爆了。
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