业主抱团停止偿付房贷，没有可能解决任何问题
发布日期： 2022-07-29
这些天有人搞事，买的房子烂尾了、集体给银行断供，全国各地已经有超过100个烂尾楼盘组织起了停止偿还银行房贷月供的动作，轰轰烈烈。
这都是怎么想的呢？银行欠你的钱可以不给，参考某省，但你去找银行，没尝过铁拳、不知道钢铁有多硬是吧？你欠银行的钱，就算是烧成骨灰，你孩子也得把房子卖了、替你还债。
真以为耍赖耍横、就能让人给你免单了？法院是可以拍卖名下所有资产的。
断供只有造成两个结果，第一滞纳金，第二征信不良记录。并不会让烂尾的楼盘变成竣工交付，也不会把账一笔勾销，就那么简单。
很多人把烂尾归咎于期房预售制度，这就跟出了几个不良少年，就把整个教育体系给否定了一样。
期房预售制度本身是没什么问题的，前两天白首给大家分析过了，对于社会来说，以次方的方式极大地增加了全社会的新房供应量，既实现了快速城镇化开发、也通过供应量极大地降低了新建商品房的价格。
现在已经买到了商品房的家庭，真的要感谢香港霍家发明的“楼花”期房预售，这是一个伟大的创举，真的不能怪霍家。要怪就怪那些爆雷的开发商心太黑，把利润和销售额公式中所有数值都做到极限而风险放到最大了。
这也就罢了。
按理来说，开发商出事，购房者拿不到房子是正常的，损失了首付也是正常的，因为这两者都是绑定在开发商身上的，符合经济社会的权责关系。
但房贷还要继续还、无法免除，这就不对了。
偿债义务无限扩大，是银行的霸王操作。
不论是称作住房按揭还是住房抵押贷款，两者本质上是一样的，都是以所购买的单套住宅产权作为抵押品进行的贷款。要不然房贷总额为什么要以房产价值的百分比进行衡量呢？更何况房贷合同里本身就已经明确约定了以这套房子的产权作为抵押，如果不还账，银行有权将这套房子进行拍卖。
也就是说，法理上，偿债违约的最大后果，就是这套房子的产权，银行不再归还给购房贷款人，而不应该再牵扯到贷款人的其他资产。至于银行拿着产权是拍卖还是怎么滴，那是银行的事儿。
全世界大多数国家都是怎么操作的，这也是早些年美国次贷危机愣是把很多银行给拖破产的道理。
当时美国银行把房贷门槛放得比较低，让大量的收入不稳定者也买了房，以房屋为抵押品、贷了款。债券基金一是看抵押品(底资产不坚实，都没法做成基金)，二是看回报率——这是分级依据。
资产是房产、是优质的，但是偿还人群和偿付能力是“次品”，这批回报率测算正常、但有一定概率回报率会大幅下降的债权型基金产品就被称为了“次级债”。
然后不出意外的——任何经济体，都是有周期波动的，美国经济几年后出现了萎缩下滑、这些人就失去了房贷偿付能力。
但人家权责清晰，还不出债，银行就收了房子产权，只不过问题出在当经济下滑的时候，拍卖也好、银行委托中介卖二手房也好，市场整体只能消化一定数量的房产，而大规模成批量的房产虽然是优质资产，但是哪怕打折出售，一时半会也没法套现。
而银行最怕的就是流动性出问题，所以次级贷一下子就拖垮了银行——银行可不只是这一种业务啊，然后由于不少银行的倒闭，次贷危机直接扩散到其他金融条线。
美国次贷危机给我们两个启示：
金融产品不要设计得过于复杂，次级债券本身一层套一层，不知道套了多少层，底资产是优质坚实的，但是流通性和偿还能力不坚实——这是第一层回报率的来源，也是后面各种衍生工具回报率的计算基础，但在一个不坚实的底盘上再反复套杠杆和指数，那就要了命了。
第二个启示是，人家债权是牢牢锁定在抵押物上的，没有把责任无限放大。
到了我们这儿，深知银行是国本，所以对于银行是过于保护的，谁都能亏，不能亏银行。
所以就出现了住房抵押贷款，不仅把这套住房产权给抵押了，还把一家人的未来收入和整个家庭的其他资产都给抵押了。
白首只能说一句：耍流氓。再多说估计就不行了。
那为什么说停止偿还房贷的发起人不是蠢、而是坏呢？
因为他们自己很清楚银行铁拳的力量，所以裹挟了更多人一起陪葬，而他们可以作为“代表”与官方进行谈判，然后获得自己的利益。
举一个相似的例子，一个片区动迁有钉子户，然后鼓动大家一起不搬，而带头闹事的几个，最后会跟动迁组进行谈判，最终大家会发现，带头的几个拿到手的远远比跟着一起起哄的大多数普通居民多很多很多，而跟在后面的这些普通居民，反而拿到的更少了。
从期房预售到住房抵押贷款，在整套经济金融逻辑的顶层设计上并没有问题，看似也挺国际接轨的，和发达国家的模式一模一样，但是在操作执行上，给予了银行过大的保护、产生了完全超越法律和契约的权限，并提供了铁拳支持。只能说到这里了。
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