什么样的烂尾楼会被收购复活？
发布日期： 2022-07-25
白首在上一篇留了一个挺重要的思考点:
什么样的烂尾楼会被收购复活？
➤ 烂尾重灾区：从二线城市的远郊一直到四线城市
2021年全国一手房的销售面积是15.6亿平方，而对应的销售总金额是16.2万亿元，肉眼一瞟就知道每平方单价也就1万元刚刚出头。
这不是几个少量样本算出来偏差很大的平均值、不是1个大姚和3个郭小四打平均，而是4个大姚、10个刘翔、100个郭小四为样本计算的，全国数据、充分的平均了、绝对能代表最大多数的典型。
1万块刚刚出头的单价直接告诉了我们，目前全国新建商品房的绝对主体是在弱二线城市的远郊和三线城市、以及四线城市所谓的市中心。
众所周知的，这些正是目前房地产最艰难、最卖不出去的城市，不知道有多少大中小型开发商陷入这些城市的泥潭里、死活拔不出身子来。
甚至于可以说根本不是泥潭，而是流沙坑，躺平不动还下沉得慢点，动作越大越扑腾，快速灭顶。所以这些城市的开发商在建工程的特征就是留2台小型挖掘机，假模假样地每天挖几勺，看起来没停工就不错了。
现在他们的工作就是三件事:
• 抓紧卖房回款；
• 跪着到处借钱；
• 拖住已购业主；
• 保命+保名。
所以从二线城市的远郊一直到四线城市的烂尾楼有没有可能被收购？打对折卖都没有可能。
• 一来自顾已不暇，压根掏不出钱；
• 二来买来也无用，压根卖不出钱。
根本的原因就是这些城市的地价，房价压根就不涨，而且未来几年也看不出涨的可能性，平价进、平价出，启动资金又要翻好几倍，怎么看都找不到利益点。
➤ 一二线城市的烂尾楼被收购的概率高，就在于地价、房价在涨，平价进、溢价出。
这就比较好理解了。毕竟在整个房企体系里面，北上广深、苏州、杭州、武汉这类所谓超一线、新一线城市的大部分土地和项目都属于优质资产，虽然贵，但是保值。
整个城市的土地价格和房价都是稳步向上走的，最关键是住宅购买力够强，新房库存周期一般不会超过12个月，也就是1年的大限——1年的新房购买量超过了1年的新增供应量，顺带还能把前两年一些不太好卖的边边角角给去化掉。
从整个城市来看是没有库存积压的，至于局部有些板块开盘当天就售罄、有些板块去化周期会超过1年，那是另外一回事，通过营销和推广手段能解决问题，至少的城市层面整体问题不大。
类似于大连、青岛、厦门、珠海这样的强二线城市的市中心也是同理。
这种住房购买力极强的城市，拿一块地都非常难，但凡像样点的地段就会有好几家甚至十几家开发商一顿恶战举牌出价。所以通过烂尾收购，也是一个入场的方式。
➤ 烂尾给了房企“捂盘待涨”的最佳理由
最重要的是有利润可得，因为地价在涨啊！
折扣价收购个烂尾楼盘，然后就拖吧，处理与原供应商、欠款方的债务法律问题，然后重新申报规划走流程，这些都不着急，慢慢做、慢慢推进就好。
正常情况下，一个开发商拿地两年之内必须开工建设，若两年内无法开工的就要退地，这可是有法律法规的。而且现在土地拍卖，都是已经拆迁完成后收储的“净地”，连钉子户的借口都没了，所以最近几年要想捂盘惜售、等待土地涨价，那可是非常难的。
收购之后处理各种法律关系、偿还债务本身就是一个天大的合理理由，地方管理层也肯定会给面子，睁一眼闭一眼，因为帮助地方解决了城市疮疤和可能造成社会事端的大问题呀。
➤ 土地价格和房价持续上涨、收购之后“被动”捂盘惜售，成倍地放大了利润空间
以上海为例，外环线以内，只要开发商捂得住，十年房价差不多是4～5倍。
白首上一篇给大家解释了，达到结构性封顶状态，差不多也就是当时房子销售价值的一半。也就是说下家接盘在建工程，哪怕不打折，只要捂盘10年就有8~10倍的利润，扣掉财务成本（这个是大头）、和相对房价忽略不计的千把块一平方的剩余土建成本，至少5~6倍利润是有的。
但，这种财富神话只一线城市有、而且还必须是在主城区内。因为最大的乘数在于房价10年涨幅到4~5倍，其他地方根本做不到。
比如在上海老卢湾的中山南一路，最早是2000年前香港新世界买下地皮倒腾的丰盛皇朝，捂盘将好几年，开发了没多少后倒手给融绿、成了绿城盛世滨江，再后来融创、绿城分家，这个造得半拉子楼盘也是被争夺的最重要资产之一，最后又变成了融创滨江壹号院，至今仍然是上海豪宅序列里有名有号的。
大体上来说，所谓超一线城市、新一线城市，强二线城市的市区，由于土地和房价基本上还是稳步上扬的，新房也卖得比较好，所以即使烂尾了，被收购盘活的可能性也较高，有利可图。
当然这也不是百分百的，受制于体量过大和债务纠纷过于复杂，也仍然会有相当部分的烂尾楼无法吸引收购，只能长期烂尾、不知道最后怎么解决。
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