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烂尾房由来已久，少说也有20年了，这些天随着全国多地业主抱团拒绝贷款月供而被大众再次关注，房财两空、小孩儿还没法报户口，遇上烂尾房可就一夜之间中产坠落到赤贫。
想要规避，当然先要知道原理，白首简单介绍一下。
开发商买一块地皮，土地款里面自己现金掏出来付了一部分，剩下的由银行提供开发贷，到这里，取得土地使用证。然后各种规划、建筑图纸、施工图上报，取得用地规划许可证、工程规划许可证，然后就可以开工造房子了。建筑材料、人工、代理销售，这些环节大多数情况下都是由相应的第三方公司提供的垫资，甚至于部分不要脸、但规模做得很大的房企，从建筑设计和挖土方开始，就是让第三方垫资了。简单来说，开发商从付了一小部分土地款之后，就一直没有再掏出来一毛钱，当然这些垫资的材料、人工也都用在了工地上，开发商也并不能实现财务上的现金收入。一直要坚持到房子达到预售标准——各地的标准并不一样，有些地方正负0冒出地面就可以预售，有些地方要求达到结构性封顶才可以预售。大多数地方的标准是：多层结构性封顶、小高层要求结构高度造到一半。拿到预售许可证后，就可以卖房了，但是购房者的首付并不是直接进入开发商的银行账户，而是进入一个“监管账户”，同样的，购房者向银行申请的按揭贷款，放款后也是进入这个“监管账户”的。也就是说达到了预售标准，开发商是合同上把房子卖了，但钱还拿不到自己手上、并没法自己支配，还在监管银行里。造到结构性封顶了，由地级市的房管部门验收，确认封顶了才会通知监管银行把已封顶楼栋对应的首付和已放款的按揭转到开发商的账户（多层是结构性封顶才能预售，所以可以直接提取的）。
➤ 若完全售出，则结构性封顶，开发商即可获得100%销售总额为了方便理解，我们假设一个楼盘在预售阶段已经全部卖完了、房贷也银行全都放款了(对于开发商来说搞定银行放款并不难，任何时期，哪怕是每年的12月份都不难)，并且所有的楼栋都已经造到了结构性封顶——那么监管银行转入开发商自己账户的钱基本上等于这个楼盘的销售总额。1、该楼盘所能产生的现金收入差不多100%已经捏在开发商自己手上了。2、该开发商目前已经支出的现金只有土地款中的一部分，最多也就达到了楼盘投资总额的25%~30%；绝大多数情况下投资总额会比销售总额低一点，开发商也要财务成本和利润的嘛。比如说一个楼盘能够卖10个亿，只要达到的结构性封顶，这10个亿已经完全捏在了开发商手上，而开发商迄今为止或许现金支出仅仅只要2亿多的土地出让款，还是部分的。➤ 而如果没有达到结构性封顶，总销售额里面的1毛钱也拿不到沿用上面的例子，就算小高层达到建筑总高50%后、期房可以预售了、并且全部卖完，但没达到总高100%的结构性封顶，这销售合同上的10个亿，也只能在银行的监管账户，到不了开发商手里。所以这就是开发商哪怕背着民间借贷、驴打滚高利贷，也要死活把房子造到结构性封顶的道理，因为只有这样监管银行才会把钱转过来、落袋为安。
➤ 不论楼市行情好坏，购房款被挪用到项目之外都是必然行情好，想着加速扩张、多赚钱、抓紧时间多捞一把，收到的钱立马会转移出去买地皮用于新的项目，或者转移出去买球队、控股金融机构、去开汽车流水线，反正已经提取到开发商商户的钱，脱离了银行监管，还指望做到本项目上的专款专用？行情不好，周转不灵了，想着不要爆雷，保住名声，可以继续卖房，所以钱还是必须转出去填各种窟窿，比如到期要偿还和兑付的债务和票据。这事可比交付重要，欠散户的房，拖个一年半载，可以有各种理由，购房合同上的逾期交付赔偿可没几个钱，现在有了更好的万能借口：受疫情影响。但债务和票据欠款对象可是企业和金融机构，可没那么好对付，分分钟让你上新闻、降评级，现金流枯竭的盖子就打开被大众尤其是机构知道了，弄不好，股债双杀啊。
不论经济好坏、楼市好坏，只要达到了结构性封顶、监管银行在地级市房管部门审批后，把钱给到了开发商，烂尾的风险就立刻出来了。开发商凭本事骗来的、借来的、赖来的钱，到手了要掏出去可就没那么积极了——三个字，凭良心。是的，上到卖钢筋混凝土黄沙玻璃的，下到卖房子和吹牛逼的代理公司、广告公司，还有最后的购房者，只能指望那看不见、摸不着、也基本上没有的“良心”，按我们广告公司的说法，这叫品牌信心。谁都知道，商人重利轻离别，何况还不是他们自己的、而是购房者们的离别，良心这玩意靠不住。
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