“垃圾级”碧桂园，如何选房企品牌？
发布日期： 2022-06-30
恒大倒下之后，碧桂园接替全国房企销售额总规模第一，这两天大家应该有所耳闻，穆迪下调了碧桂园的评级，直接到垃圾级。
表象很浅显，碧桂园销售额下降虽然不多，但一年内需偿还的、有息的，无息的欠款过多，上欠银行、债券投资人，下欠包工头、建材商，简单来说，一年卖房的收入还不了债。
对了，补充一句，权益收入就是销售总额，而开发商拿到手实际上只有首付+购房者申请房贷的银行放款，对开发商来说，权益收入与实际可用现金流之间，存在一个不小的缺口：银行尚未放款的购房者房贷。
这个数量到底有多少？白首倒也没有详查碧桂园报表，但是按照行业内一般的预计，总归在权益收入的30%以上——大多数人购房都贷款，首套贷款七成，二套贷款三成，9月以后申请的房贷当年未必能放款。
所以这么一算，以碧桂园现在的现金流量，要想按时给各方还债是不大可能了，后面大多数是千年不赖、万年不还。
➤ 房企一旦爆雷，期房能不能收到就是个大问题
对我们老百姓最大的影响来了：既然银行、供应商都发现碧桂园出事儿了，那么后面就不会再继续投入开发贷和工程垫资。以前愿意垫资的包工头、建材商都不肯垫资了，知道他还不了，那么还没造出来的房子基本上也造不下去了。
简单来说，大家买的期房，很有可能就此遥遥无期。
就算能收房，当年大家在广告上看见的配建幼儿园、商场、还有会所，大家都别想了吧，至于广告上社区里面的成年大树、上下五层园林啥的，能都给你铺上草皮就算是不错了。自己那套房子能够收到毛坯的现房，已经是劫后余生了。
当年恒大爆雷，明面上的直接原因是自己玩金融杠杆玩脱了，托马斯全旋了几周之后，一不留神，裆部落地了，地产界还能自我安慰“不能完全算在房地产行业的头上”，那么这回，没有怎么玩金融的碧桂园又怎么解释呢？
➤ 行业老大必死的魔咒，真的有。
如果关注房地产行业新闻的，会发现一个有意思的现象：但凡销售额登上全国第一的，几年之内必然资金链断裂、一夜就垮。哪怕是已经快要接近全国第一的，也会在几年内非死即残。
说这是魔咒也不为过，因为确实有逻辑关系和科学必然。
很好理解，房地产销售额要能实现全国第一、哪怕是全国前五吧，就必然要大范围覆盖三线城市、四线城市、甚至这些并不富裕城市的县级单位。
我国还是“发展中”国家，这不才刚刚消除贫困嘛。可用于房地产开发的土地面积、以及总人口数量，一个决定了供应，一个决定了潜在的需求量。
一线二线城市本来就没几个，土地和人口都还是非常有限的，真正占据绝对大头的仍然还是三四线城市以及各种县城。
要想销售额做到极大，就不能挑食，要想称王称霸，还真得继续老前辈的“农村包围城市”战略，在市场营销界叫做下沉市场。
我们顺着这个思路再来回想一下那些已经爆雷的老大们：恒大、碧桂园、华夏幸福，再加上脚已经踩在地雷上、压着不敢拿开、小腿肚子已经抽筋的融创，他们都有两个同样的特征：民营企业+高比例的三线及以下城市土地储备和项目。
➤ 民营企业并不是罪过，但却是天生的弱点
这么说吧，销售额排名全国前20的房企，基本上一大半两脚都已经踩进三四线城市“沼泽地”、大半截身子已经沉下去了，但我们能看到资金链断裂、爆雷的，全部都是民营企业。
为啥？没爹。
单论市场经营，国有企业也同样入不敷出，如果直接给他们断贷、抽贷、贷款不给展期、也不给发债券，结果也是直接崩盘。
但问题是，这些会发生在民营企业身上的事儿，在国企身上发生不了，人家有爹，直接给银行命令的，市场化审慎or行政性指令，这两者的差别，大家能体会得到。
当然，爹的实力也有大小，央企的爹最牛，怎么着都罩得住，实在不行所有的资产全都抵押了一遍、没有抵押品可以贷款了，还可以发债券嘛！
当然民企业也是可以发债券的，但是国企和民企在债券审核上的松紧度可就不一样了呀！
地方国企的爹，虽然也会竭尽全力，但是也要看地方国资委本身、和地方城市银行的财力如何了。东南沿海一带问题不大，头两批上市的城市商业银行都还挺有实力的，但是到了内陆就不好说了，那些城市商业银行扛不扛得住当地的各行业国有企业就不好说了。
民营房企的不安全，也仅限于期房，现房、二手房，只要看房子就好了，从安全性上来说，管他是谁造的，都一样了。只不过有部分顶流品牌，还能额外给房子一个增值的品牌溢价。
➤ 上海的期房是安全的，其他城市不好说
两个原因：
1、上海的新房库存不到6个月，项目本体可以快速回笼资金，一期符合预售条件了就可以快速全部卖掉、用于一期自己后面的工程直到竣工。当然，这不是最重要的。
2、上海监管严格，购房者的首付和房贷是严格进入监管账户用于项目自身后期建设的，不会被防起挪用到其他城市、其他项目，这才是最牢靠的一个动作。
当然理论上讲，全国所有的房地产项目都是有这种监管账户的，但问题在于各地的监管力度不同，这个大家也心知肚明，在很多省份，别说是开发商能随意倒腾购房款，就连普通老百姓的银行存款都能不翼而飞呢。
一定会有朋友来问哪些房企是靠得住的、哪些是靠不住的。这个就为难我了啊，还要在道上混的，不靠谱的品牌我肯定不能公开说呀。
但靠谱的品牌可以告诉大家几个：凯德、仁恒、瑞安、香港置地、香港新世界，这五家融资的方式压根儿就不一样，而且人家非常审慎，底子厚，摊子小，也绝对不会去二线以下城市，放心吧。
另外是，中粮，中海，华润，金茂，保利，无他，唯爹硬气尔。
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