抢房机会在哪里？｜不一样的上海特别篇2
发布日期： 2022-06-27
魔都的房不是你想买就能买，首先要有购房资格。就算有购房资格、也有钱，也不是你想怎么买就怎么买的。
魔都的房，靠抢，而且只能在属于自己的“江湖”里去抢。
➤ 一二手价格倒挂依然存在，而且会扩大
首先，今年下半年上市的新盘包括加推，都是去年拿着地皮，大多数都在买地皮的时候就扣上了“房地联动价”，所以无论市场火爆还是冷淡，价格早已经锁定，不存在涨价的可能。
第二，明年上半年乃至全年上市的新盘，则是今年下半年和明年上半年买的地皮，也仍然会采用房地联动价——这是上面扭扭捏捏宏观调控稳房价最后的遮羞布。
那么地价呢？上个月上海管理层也说了，要增加土地供应、压住地价，那么反推出来的房地联动价也不会高。
所以可以判断，从今年下半年一直到明年全年，一二手的价格倒挂不但会继续存在，而且还会随着二手房实际成交价的上涨，倒挂程度愈发明显。
➤ 一二手体量差异过大，一手无力拉低二手价
一定会有小伙伴问白首一个问题：上海一二手价格倒挂差距拉开，会不会反过来，一手房压制了二手房价格？
事实上不会。
上海一二手价格倒挂已经多年，历史经验告诉我们，二手价格不会被一手拉低。
两个原因。首先比较明显的是，上海一年一手房的成交量，规模远远小于二手房，差不多一年一手房的销售量，也就是二手房一个月的量。
体量压根儿不在一个层面上，根据万有引力，小质量物体的引力不可能改变质量大十几倍物体的轨迹嘛。
更重要的一点是以下这点。
➤ 一手价格不会影响二手，因为是“两个市场”
虽然都是供不应求，但是一手房比的是积分，但凡地段、配套、品质稍微像点样的都必须高积分。而高积分比拼的又是什么呢？“清白”。
要想高积分，在基础分上就绝对不能出现两个硬伤：夫妻两人名下有房、五年内有购房记录。
此外，还必须有一个附加条件：社保缴纳十年以上。
大家看看这是什么样的家庭？
三代无产阶级、一穷二白、兢兢业业工作十几年、遵纪守法缴纳社保。
实在来说，这类大大滴良民在小资产阶级为主的上海滩，比例并不高。
以如今的社会中坚力量来看，80后、90后谁家父母当年手上没有至少一套老公房？在多年前80后、90后结婚的时候，大多数人家都给孩子置换了一套婚房，不管有没有把配偶的名字写进去，反正现在小夫妻名下房产都得合并计算。
也就是说上海户籍的家庭，在夫妻二人名下有房这一条上，大多数已经“不清白”了。
再来一个“五年内没有购房记录”，把买过房又卖出、如今名下已经无房的也“凭空污人清白”。
80~95出生的，绝大多数已经不清白了，拼积分的一手房他们参与不了、也不想参与——看得上眼的地段要高积分，不需要高积分的地方又遥远得在他们对上海地理的认知之外。
剩下的基础分“清白之身”大概也就是95后的那一小批吧，95年出生，今年27周岁，正是买婚房的时候。
问题是95后现在最多27岁，按照22岁本科毕业来算，社保年限又太短，社保分也不支持他们去竞争地段像样的一手房。
所以上海户籍家庭绝大多数都被动、主动地排除在一手新房市场之外，那么并不差钱的他们，有购房需求怎么办？只能是不拼积分、只看钱的二手房市场咯，唯一的要求是:夫妻两人名下，目前保有的住宅合计还没有到2套。
比拼方式不同，决定的客群不同，所以我们会发现，上海的一手房和二手房基本上是割裂的两个市场，也就反过来印证了一二手价差的存在乃至扩大，并不会影响两个“江湖”各自的吸引力和格局。
➤ 法拍房有折扣，但折扣窗口期所剩不多
上海法拍房可以看作为“二手房的VIP特别版”，理由有4个：
1、入场购房的门槛，与二手房一样；
2、房源数量只有二手房的1%左右，但不乏二手房长年淘不到的稀缺精品；
3、现阶段大多数房源有一定的折扣。
4、知道这条渠道的人，整体上是市场中脑子比较灵活、对经济金融、房地产比较敏感的。
不过白首要提醒的是，随着这几年上有法制化建设和执行力度的加强、下有阿里京东对法拍房的独立、大力宣传，知道、信任这条途径的人越来越多，我们可以预计到关注并进入上海法拍房的购买力会快速增加。
上海二手房是长期供不应求的，潜在购买力体量巨大，哪怕多1~2%的二手房购买群体开始走法拍房渠道，都能直接把如今法拍房的折扣率完全用货币填掉。
前两篇文章白首已经给大家解析了上海的楼市不管是一手二手，从今年下半年到明年年中，甚至到明年年底都将非常火热，不过，很显然的，购买力的踊跃也就意味着上海法拍房有明显折扣的窗口期将很快结束。
积分高的“清白户”不妨等等一手新盘，价格还是很诱人的，但积分有明显缺失的“污点户”，抢二手房要趁早，抢法拍房更要趁早。
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