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白首在前两篇文章中，跟大家聊了“经此一疫”支撑和推动上海房价继续向上走的购买力物理实力和主观意愿都有增无减，今天再给大家讲一个判断。虽然台面上，应该还会时不时地提一下“调控房地产，房子是用来住的，不是用来炒的”之类的话，姿态还是要有的嘛，毕竟上海的房价放在全国看起来绝对值还是很贵的，悠悠之口还是要堵两下的，也不能说经济不好就直接放弃房地产调控嘛，这样的话说不出口。因为根本不需要——师出要有名，未来几年上海房价在统计数据上会非常好看，统计上的均价数据完全不会出现“过快上涨”，自然也就不存在调控房价的说法和必要性了。➤ 台面上二手房挂牌价稳定，台面下成交价市场化该涨就涨。大家都知道现在上海只对个人在中介公司网络上发布的挂牌价进行限制和备案，这个“漂漂亮亮”的二手价格是可以统计、可以公布的。至于二手房的成交价，上面并没有限制，爱多少钱买、爱多少钱卖，一个愿打一个愿挨，谁也不管你们，说到底，房子是个人资产，人家卖了多少钱也不能直接抢啊，限制个人售卖自己名下合法资产的价格，是违反《物权法》的。顶多也就是通过“所得税”来进行一下微弱的打压，但很显然，上海二手房的惯例早就是税收转嫁给下家，税收变成击鼓传花了。（图片源于网络）
更何况就算上面非要“形式上”限制房子的成交价也没关系啊，早在三年前大家就已经掌握了把房子和装修分开计价的技能，家电、字画、古董什么都可以，上周的你说是西周的也行，张大仟女士画的驴，唐白虎小姐画的狗，只要下家认，多签一本合同而已。实在不行，银行流水能监控，大不了差额用现金支付啊，早年我们可没少见提着一箱子现钞进售楼处买房的。也就是说二手房的成交价以市场供求为准，自动调节，该涨多少就涨多少，不用统计、不用发布，不影响上级脸面，也不碍着下面发财。就算有好事的、或者“上层授意”，二手房机构非要统计成交价数据，大抵也是一本数据极为好看的糊涂账。读数据是一门技术，做数据更是一门艺术。尤其是最常用的平均值，226公分的大姚，跟3个150公分的小郭，能得出4人平均身高1米7——这是个看着很正常却没有任何意义的数据。关于上海楼市交易价格，发布出来的数据一般都是全市层面的均价。统计部门在过去十几年来早就已经掌握了在底数据不造假的原则下，通过区域结构性来调整最终均值的艺术。在一手房层面，通过逐月调剂市中心和郊区的预售许可证套数，来维持全市均价不大幅跳动，早已炉火纯青。只不过近几年郊区地铁造了很多、新盘也集中在松江、嘉定、南桥几个新城，所以房价也涨了不少，以至于结构性工具一直不甚得力。直到去年开始，东海里突然冒出了“定海神针”，临港就成为了上海新盘供应中的第一大户。不但楼盘数量多，如果看套数总和，大有三分天下有其一的气势，以至于不得不从浦东新区分离出来，跟所有的行政区并列“独立成区”。对于管理层汇报数据和不买临港的购房者来说，临港可是个大大滴好东西啊。临港房价相对于整个市区、五大新城中的另外四个可都是明显低一大截的，尤其是相对中环以内，临港的单价就是个零头。所以在全市新房统计的时候，只要放大临港的供应面积，超低单价部分的权重大幅增加，自然可以非常显著的压低全市均价，公开透明、不玩花样也能实现数据相当好看。更重要的是，临港够大——待开发的土地未来十年都用不完；也够荒——土地获取成本极低，很多地皮还是填海出来的，别说没有动迁成本了，就连给农民的青苗补偿费都不必。也就是说，用临港的海量新增供应和成交面积、提高低单价权重、压低全市新建商品房均价的可持续性至少能有十年。对于管理层来说，临港调节均价数据，削铁如泥、剑气如风，简直就是神兵利器，而且一用就是十年。在这里，虽然我们都不想买临港的房，但我们要感谢买临港新房的人，谢谢他们主动牺牲来拉低全市的成交价，得其庇佑，上海全市的房价免受实质性调控打压。以上海楼市的长期严重供不应求，只要上面不严格打压、中间又有金融贷款支持，台面上自然交易火热，而台面下，二手房当然“涨声一片”。
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