价涨而量跌—2022救楼市，重演2015大行情？-上海拍拍屋

价涨而量跌—2022救楼市，重演2015大行情？

发布日期： 2022-05-30

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今天是专辑的第三篇，白首的中心思想很多人难以理解：虽然楼市的大救市并不能成功，但是房价依然是快速上涨的，损失的是交易量。这逻辑大家一定要仔细读明白，笔者尽量用白话。

宏观经济的基本逻辑有一条：所有的通货膨胀根源都是货币增量。

（图片源于网络）

同时房地产的基本逻辑很多人也并不理解：

• 货币供应量决定全国层面的整体价格趋势——最大的长周期宏观背景。

• 城市基建水平决定局部土地和其上房产的价值——某个城市甚至再小到区域的中长期房产价值，没地铁变有地铁，没学校的有了学校，没商场的有了商场，房产价值当然上涨呀。

• 房屋买卖的供求关系影响了局部地区短时期的价格——基本上就是以区县甚至板块为单位的一两年价格波动。

另外要强调一点的是，价值和价格它并不是一回事儿。最简单的理解就是黄金、石油、上市公司，很难说短期之内的价值会有什么变化，但是价格每分每秒都在上下跳动。就因为价格会偏离价值，才会有价值洼地回补、挤压价格泡沫等等说法嘛。

我们回到房地产，今天继续讲全国层面的，下2篇会讲到分城市。

（图片源于网络）

➤ 货币超大量投放、推动通货膨胀，房价当然会涨。

通货膨胀的原理很简单，进入社会的货币多了，而最终商品并没有增多，或者更精确地说，是实物商品和服务商品的增速赶不上货币增速。

你手上多了1万块，他手上也多了1万块，大家在抢购商品的时候，就愿意多花一点钱，最终所有商品多花的钱加起来就是那1万块、甚至更多。买的东西并没有多、商品的“效用价值”也没增加，但所有的商品价格都往上涨了。

现实生活中大家也体会到现在什么东西都在涨价——因为最近十年国内的货币、包含信贷投放（其实就是M2）始终是在增量发行的漫长进程中。

吃了就灭失、不吃也会烂掉的蔬菜水果、鸡鸭鱼肉都在涨价，汽油、钢铁也在涨价，就连卫生纸都在涨价，是个人就得吃喝拉撒住，所以人工费用也在涨价，一个商品生产制造过程中要用原材料、燃料、人工，运输还要消耗汽油、高速公路费和卡车司机人工，商品价格上涨也是必然的——这就是货币增量推动要素价格上涨、从原材料到终端整条链的成本推动型通胀。

（图片源于网络）

那么包含了钢筋混凝土玻璃等和人工的房地产，是不是成本也被推高了？

而且一套房子在几十年内是不会灭失的，期间只要交相对房价忽略不计的物业管理费和维修基金（绝大多数城市和绝大多数家庭还轮不上交房产税），因此房地产是具有价值“超长期存储”性能的。

正因为上面两个原因，全国层面上来看，房地产虽然价值上并没有改变，但价格上是具有长期跑平通货膨胀的保值功能。这里指的是实际通胀，而不是新闻公布的、大缩水的名义通胀。

至于各个城市房价增速不同，这就是个体与整体的偏离，今天这篇白首先不谈。

好，到现在朋友们应该能够理解一个最基本点：

货币包括信贷增长是会最终推动房价的，而且放在全国层面整体上是房价增速约等于实际通胀率。

（图片源于网络）

➤ 今年进入社会货币的增量会有多大？

国内目前来看，口罩这事儿在全国各地巡游了一圈，一圈还不止，现在连上海都已经折腾成这样了，绝大多数居民家庭和工商企业都受到了重大影响，所以今年以来从顶层到地方拯救经济的力度都是空前的，撇除那些不一定着调的产业政策吧，货币政策是实实在在的，我们看看有多少？

• 各省市今年基建投资超过12万亿，基建类上市公司一季度订单同比增长超四成（主要是大型引水灌溉、交通、老旧小区改造、地下综合管廊）。

• 4月，全面降准0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。

（图片源于网络）

6方面、33项措施稳经济，其中：

• 5年期以上LPR（贷款市场报价利率）调降15个基点至4.45%——引导金融机构下调中长期贷款利率，用于降低企业运营成本、降低房贷鼓励购房等。

• 全年退、减税2.64万亿元。

• 阶段性减征部分乘用车购置税600亿元、鼓励汽车下乡。

• 今年缓缴3200亿养老等社保费。

• 还有些贷款的延期半年还本付息之类小动作。

上面这些大家应该已经早就看到新闻了。

还有一个大家不怎么注意到、但很有力度的：

央行和专营机构（烟酒糖盐之类）上缴近年结存的利润，总计1.65万亿元，财政支出规模比去年扩大2万亿元以上。到目前为止，2022年以来央行累计上缴结存利润8000亿元，相当于降准0.4个百分点，再加上前面降低准备金率的0.5万亿，差不多1.5万亿正在输入社会了。

很有意思的一个词：“近年结存”。这笔钱是隐藏的终极储备，常规的财政、机构做预算测算都不会列进去，可见这次是用尽吃奶的力气了。

（图片源于网络）

➤ 等国门开了，输入性通胀更厉害。

大毛小毛乒乓乓乓的，还要多久不知道，反正对大毛的制裁至少还有好多年，所以小麦、煤炭、钢铁、石油这些最基础的战略要素价格已经涨翻天了，而且只要制裁不结束，未来还有好几年价格不会低。

现如今欧洲和美国通货膨胀已经高得吓人：三分之一欧盟成员国，通胀率超过了10%，最高的甚至达到了将近20%；美国的通胀率已经达到了40年以来的最高点。

现在因为货运不出去、也进不来，外贸基本上是停摆的，目前能看到的是出口加工业断了收入、成批倒闭了。

（图片源于网络）

其实海外的通胀，国内还没真正感受到。等外贸恢复了，我们还是有很多很多的东西是要从海外进口的，那个时候，海外的通胀会成为成本、附加到进口到国内的商品中。

举个最简单的例子，澳大利亚的铁矿石运到中国，且不说因为乒乒乓乓导致的需求大增吧，光是澳大利亚的人工上涨了、远洋轮的油也涨价了，铁矿石进中国不也得涨价吗？唯一能让输入型通胀涨幅收窄的只有人民币升值，但显而易见的人民币不可能升值20%以上。

很多朋友会说，那就减少进口、国内自己制造呗。想得倒挺美，我们进口的可不单单是红酒和开心果，还有很多东西是不得不进口的。

到这里再小结一下:

国内社会货币大量增长，至少三四年内实际的通货膨胀率不会低。而且“形势好转”之后外贸恢复，海外的输入型通胀会再一次对国内通胀“火上浇油”。

➤ 房价是真的会涨，但交易量会大幅萎缩

白首已经解释了，房价是被货币增量硬生生推上去的，说的直白点，叫做房价与白菜一起涨价。

同时白首在前两篇中也给大家解释了，全国层面来看，绝大多数居民家庭在目前、包括未来几年就业、收入都是很不稳定的，大多数、大概率只会少、不会不多。因此在宏观经济实际疲弱的背景下，2022年房地产的这些救市政策，并不会刺激大家去买房换房。

本来有买房计划的，也都先缓缓，对于绝大多数城市来说，最坚挺的以房换房改善客群现在也倾向于先等等，因为大多数情况下改善就意味着要贷款、每个月还房贷，但是现在收入不稳定啊。

有句话说得很好，以为取消限购就能刺激楼市、刺激经济？老百姓不买房，是因为没有购房资格吗？

白首小结

后面大多数城市的状况就是：房价是真的在涨，有价无市，交易量低迷。

二手房市场，手上有房的都捂着不动了，反正价格在涨，也没钱扩大面积，提升品质改善了，这还算不错的了，没能“多赚”，但至少跟着涨、没亏。

没房的，一手二手都无力购买，只能看着房价涨，越来越买不起。

更倒霉的是开发商，一手房卖不出去。

所以如果手上没房、但勉强能够买得起的朋友，现在确实是买房的机会，真的会涨。当然这篇说的是全国层面的，对于不同等级的不同城市，下2篇还得另说。

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