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前言

2022年 恢复正常生活生产后：

• 上海的房还值不值得买？

• 法拍房会不会激增？

• 捡漏机会会不会更大？

一次意想不到的突变，让人们对在上海买房的前景举棋不定。

暴风眼之中，各种信息满天飞，对于普通人来说实在太难判断决策，那么，我们不如放下焦虑和猜测，用我这9年来，在上海法拍市场中买房投资的经历，和大家一起回顾总结过去、分析现在及规划规划未来，深刻讨论关于在上海买房的事。

此文详细记录了，我在上海法拍房的9年实战经验，目录如下：

• 当下篇 ——洗牌窗口2020-2022

• 经验篇（上）——杀场往事2014-2016
• 经验篇（下）——破晓时分2017-2019
• 上海法拍9周年大事纪——2014-2022

当下篇

洗牌窗口2020-2022

2020年的历史，与2022年有很多相似的地方，未来的走向是否与2020年一样呢？

这三年，有淘汰也有新生，这是一个洗牌窗口，你的站位是在那个窗口呢？

研究2020年 & 2021年，也许会让我们看清一些2022年的未来走向，以下是我这3年的经历+实践+个人分析总结。

此时你我站在十字路口，未来是不明朗的，此时此刻，悲观者正确、乐观者前行，你我的选择是什么？

有一些人已选择行动，你们认为等到知更鸟来时，将错过整个春天，你呢？

2022年，也许是最差的时代，也许是最好的时代，你我共勉，期待春天。

◉ 2020年恢复正常生活后，9年风水轮流转，上海法拍贵过二手房！你笑买家冤大头，买家笑你太天真！

现在与2020年一样，也会有很多的救市政策出台，但接下来的市场会不会与2020年一样呢？

2020年恢复后，随着各种政策出台，全国房价上涨。

上海房价上涨+上海法拍房不限购（其它一线已限购）+国内外增发货币的大背景之下，中国的富豪们（不仅仅是中国各城市+还有很多已定居海外的）争相通过法拍房在上海配置资产。

在2020年，在“不可抗力”+政策的刺激下，短短的一年，出现了三种不同的市场现象：

2020年2~6月：大家的情绪比现在还低，焦虑+担忧+信心指数低，没什么人出手买房，成交价极低，不少接近起拍价7折左右成交。

2020年7~8月：政策好像也在5月份上下发布，不过市场真正开始热起来，大概是7~8月份，此时法拍房成交价开始回升，回到市场价左右。

2020年9月~2021年1月22日（限购发布前）：从9月开始，出现了9年来法拍房市场中绝无仅人的市场现象，法拍贵于二手房成交，溢价高达20%~40%。

2020年2月份，当大部分人还在受到“不可抗力”因素影响时，有一群人已开始着手上海法拍入场的事了。

当时我有一篇文章，也发布在知乎平台上，被中国籍的、全世界的、有着过亿身家的、有数千万现金在手的大佬们看到。从2月下旬开始，每天与这些大佬们的线上会议，从早上排到了晚上，他们纷纷来跟我们咨询+讨论购买上海法拍房的事。

读者中有一位大佬，看了这篇文章后专程飞来上海，一口气在买了4套法拍房，总价值近亿，支付给我近200万佣金，半年后，配置的资产增值三四千万！

所以这篇文章，到底写了个啥？我把链接附上，感兴趣的可以点击链接了解一下：

文章发布时，还在审税过户，没有收房，这一段一直没补上，嗯~~时隔3年，终于补上了哈~~链接在这里：

◉ 2020年案例篇：如何在溢价市场，折扣买房？

2020年9月之后，上海法拍房进入溢价时代，很多法拍房溢价20%~40%，在这种情况下，怎么折扣买法拍房~~

这样买的话，就可以折扣买哦~

此房买于2020年12月，上海房价上涨时，一黄浦某高端小区法拍房（不限购），如果不是此房有交房难题，大概会溢价20%成交！

这套房子，被我们选出来，买了！不仅没有溢价，还小小捡了点折扣。

• 这套房子，到底有怎样的清场难题？
• 最终又是怎么安全收房的呢？
• 收房后为何会有人上门闹事？
• 带来又是怎么搞定的呢？现在还有纠纷吗？

点击链接，了解案例详情：

◉ 什么人在法拍市场淘金，2020年？

2020年，是比较特殊的一年，“不可抗力”+上海法拍房限购前的最后一年；

2020年，上海法拍房出现了法拍房贵于二手房的现象，这是上海法拍史上，绝无仅有的现象。

这一年有两个人，给我留下了极为深刻的印象。

其中是一位是90后非沪籍的女生，在确定自己的工作没有受到太大的影响后，来找到了我们并且清晰的告诉我：

她想在婚前，用首房首贷在上海买一套房，目前资金250万（有自己的，也有父母支助的），目前能承担得起的贷款在300万左右，希望我们能协助她通过不限购的法拍在上海买房，大概7月份，在海法拍房出现溢价之前在中环买了一套2房。做90后拥有这样清晰、明确、果断的判断能力让我佩服不已！

还有一对65后的夫妻，也是如此。那天，我接到一个特别指名的预约会议，通过这个会议我认识了这对65后青岛的夫妻，他们说：

在网上已跟着我们的课程学习了一个月了，深度思考及研究后，他们在深圳、上海、北京这3个城市中最终选择通过上海法拍房配置资产，目前手上现金5000多万（存款，生意上用不到的），一家三口都有首贷资格，儿子在新西兰上大学，这次配置的资产想尽可能放儿子名下，万一儿子未来回国发展，这些房子可以成为他未来的原始资本。

最终为他们家配置了4套，儿子名下老静安一套3000多万的65%贷款用足，太太（相对年轻些）名下黄浦滨江一套2000万左右的65%贷款用足，先生名下两套1500万左右的（一套黄浦一套徐汇），这么配置综合考虑了贷款+房产税+变现流通哈~

他们家每次来上海，都给我带各种茶，现在我家的茶大多都是他们家的，比我自己买的好喝多了，这一点让我印象深刻哈~~

其实2020年，找我买房套数最多的还不是他们家，有一家直接配置了8套，更大的大佬哈~

◉ 2020年肖然的法拍小结

2020年，是我结识身家过亿富商最多的一年，从他们身上学习到了很多，特别是他们的见识+敏锐的溴觉+果决的行动力。

2020年，见识到了很多身家过亿的，有着丰富阅历的富商们，他们从国内外不同的区域飞来上海，带着不同的见闻及见识，丰富了我的眼界。

这一年与他们的交流，让我受益匪浅，也正是这一年，让我真正明白了这句话：有钱人的世界，我以前真的不懂。

2021年，尘埃落定！法拍常规化，真正适合所有购房者的法拍市场来了，买房不看法拍等于“自断一臂”？！

2021年，法拍市场的清朗行动已尘埃落定，法拍房的风险越来越小，安全度越来越高，真正适合所有购房者的法拍市场来了。

2020年下半年开始，法拍房的交房率成为了执行法官的KPI之一，此KPI一出，法拍房空置状态上架率从2019年的14.5%上升到了2020年的51.9%，2021年维持在58.3%，2021年时大部分上海法拍房在成交后1~6个月内交房。

*特别说明：空置的房子不等于完全没风险，但风险度确实要低很多。

(法拍市场的清朗行动已尘埃落定~普通购房者可以入场了~)

2021年1月22日，上海法拍房限购了，此政策一出，法拍房就从溢价时代直接回到了折扣时代！！

2021年1月22日，上海法拍房限购了，此政策一出，档掉了多少原本愿意高价不限购购房的人，只把机会留给了有购房资格的你，这有多幸运，你知道吗？

法拍房限购后，成交价在7折~8.5折的，10套中就有6套，其它的4套，性价比最差的也能捡个7%左右的税费差，几乎每套法拍房或多或少都能捡到漏。

2021年，上海法拍房限购后，都不需要搞清场难度大的，就可以8折轻松买房，这是我9年法拍中，技能值要求低+折扣大的时代，真幸运！（嗯~怎么有种武功太高，难逢对手的寂寞感哈~)

◉ 2021年案例：捡漏20%，644万折扣买下市值750万，外环 136平学区三房

上海法拍房于2021年1月22日开始限购，此房于是2021年1月29日拍得，限购后第7天，8折入手！！！

购买此房的是一对85后小夫妻，在进入法拍市场之前，一直在摇一手，摇了一年，没买到，在法拍房限购后，果断进入，最终用原本买2房的钱，通过法拍在同小区买了一套3房+一个车位。

具体的折扣细则：644万买入，与二手总价差达150万！！

• 房价差至少100万：此小区差不多的三房挂牌750万不带车位，如带车位得加30万。2021年1月，上海房价上涨中，房+车位成交不可能低于750万，房价差100~130万。

• 此法拍房税费各付，税费省47万。

税费差测算细则如下：

此法拍房的交易时间线：

• 2021年1月29日644万得标
• 2021年2月4日首付已全部至法院
• 2021年2月5日银行放款400万元至法院
• 2021年4月4日拿到法院裁定（中间过了一个年）
• 2021年5月10日拿到产证
• 2021年7月10日法院来上海协助收房

此房，收房稍微有一点点难度，但不大，具体情况可以点击这条链接了解收房详情：案例：过户后，法院迟迟不来交房，怎么办？

最终，Z先生家以644万，市价的8折，通过法拍方买了一套3房，白得一个车位，拿到产证2个月左右就顺利收房了，开心得不要不要的，Z先生通过此次法拍之旅，深度的体会到了法拍房的魅力~

◉ 他们马上抓住了机会，在2021年法拍房限购后~

2021年1月22日起，上海法拍房开始限购，购房人群发生较大的变化，从此以自住刚需为主。

2021年有一位70后大姐，开工厂的，2021年时大概有一笔1000W的现金，想投资房产，之前身边有家人通过法拍折扣买过房，她也选了法拍，她为人极为严谨+谨慎，在正式入手前，一家一家走访&对比&评测上海各法拍服务机构，用了2个多月做市场调研，最终她只花了800多万+部分按揭贷款，8.7折的样子买了一套法拍房，裁定还没有拿到时，法院就把钥匙给了她，租金抵了房贷还有余额。她这种研究方式及态度，让我印象极为深刻。

还有一位凌晨4点给我家小助电话的80后小姐姐，（这个点的电话确实不多哈~~能接通交流，我家小助也是人才的哈~~）她看中一套特适合她家的法拍房（户型二手房近5年未出），非常想买，百度查找法拍房时找到了我们家的一篇法拍房购房指南，觉得不错，就上我们公众号+网站，通宵研究，在凌晨4点联系了我家小助，半个月后她如愿买到了这套法拍房。

还有一位留学归来的90后小哥哥，完全做到了未雨绸缪，一年前就开法研究拍房，户口一办下来，就来买房，2天后以底价8折在浦西内环买了一套2014年的婚房。这种眼界，这种规划及学习力，让我佩服！

2021年的限购，虽然使得投资客群退场，但为刚需打开了一个巨大的窗口，那一年反应迅速的刚需们，进入法拍开拓视野的同时，也成功的折扣配置了优质资产。

他们没有选择跟着大流抢一手，本身积分不高50~65分左右，且他们购置资产的区域，一手分数是很高的，大多要80分以上；他们没有选择等待所谓的二手房东降价，而是选择法拍吃进这个价差。

点击进入袋鼠安家小程序“袋鼠法拍“，一键快速查询，全网7大平台全量法拍房。

◉ 2021年肖然的法拍小结

2021年的上海法拍市场，高院已为我们普通购房者扫平了所有障碍，最后还通过限购，把全国各地的投资客拒之门外，把法拍房放到了普通购买者的手中。

2021年，在法拍市场折扣买房，只需要你有一定的冒险精神，学习一些技能+与有经验的人合作+一定的知识累积，就可以安全的捡漏10%、捡漏20%。

2021年，司法清朗行动尘埃落定！法拍常规化，真正适合所有购房者的法拍市场来了，买房不看法拍等于“自断一臂”！！

2021特别篇：一手折扣那么大，我为何不买一手？

2021年的上海一手市场，是一个折扣非常大的市场，有一种买到就赚到的感觉，我相信所有的买房者都想入一手淘金。

2021的一手房：房子新、与二手倒挂20%~40%，谁不心动?

我当然也心动过，也行动过，但一研究，却发现：

为什么明明差价那么大、房子那么好的一手房，而我明明具备入场的手段及方法，却为何选择不买了？

为什么，买一手价差是有了，但却不一定能安全入我手？什么原因？

点击下方小程序码，了解详情：

2021年，买房怎么选？一手房VS二手房VS法拍房

◉ 2022年恢复正常生活后，上海法拍房会不会激增？捡漏机会将会更大？

2022年3月，2020的戏码再次上演，只不过此次的主角是我们，上海！！！

2022年到底会如何？

2022年的第一二季度后，不少企业可能渡不过这次寒冬，可能会有企业倒闭+裁员+降薪，接下来出台的执行细则，对这些企业能有多大的帮助，是否能渡过此次难关，目前也不是很明朗。

正如我开头所提：在目前这个十字路口，悲观者正确、乐观者前行，你的选择是什么？

在你选择之前，我的个人建议哈~~

有必要好好的研究学习一下4.29政治局会议的细则，我们也对此进行了深度的学习，有兴趣的同学，可以看看我们的学习笔记。

*特别说明：近期会有更多的执行细则出台，我们都会做深度的研究&学习，有兴趣的可以加入我们的研究小组，一起研究学习。

点击链接，了解详情：

4.29政治局会议的学习笔记——2022恢复生产后，经济发展的重点方向是什么？与之前会有何不同？

◉ 未来法拍房会不会激增？捡漏机会会不会更大？

自2020年起，因为“不可抗力”而产生的不良资产的数量就已经在增加了，法拍房的数据也已在增加了，但会不会激增，还需要看后续的发展。

关于法拍捡漏的机会，在近期肯定会有一波捡漏的，不过这个时候出手，需要大勇气+大智慧，有可能有大收益。

有一些人已在行动，你们的理由是：等到知更鸟来时，将错过整个春天，他们要在知更鸟来要之前行动。

如果想在法拍捡漏的朋友，我是一个不错的合作的小伙伴~~欢迎来交流沟通及合作~

◉ 2022特别篇：法拍9年的我们，2022年又升级了~

2022年，我们的开局是非常不错的，虽然多少有一些波折，同时也让我们有更多的时间做更坚实的升级工作。

2022年1月，花了上百万投资研发的法拍房定制的智能系统上线数月后，运营越来越稳定，我们9年的法拍实战经验都浓缩在这个系统中了哦~

袋鼠安家CRM管理系统

2022年1月，去小岛封闭了1个月，梳理及总结了9年的法拍之旅，录制了一个3天的课程，在某音上上架，这次课程是专门为限购之后的刚需购房者录制的基础课程，有需要同学，可以来找我们获得课程地址。

2022年2月份的时候，CCTV-2的一个栏目要做一个法拍房相关的采访，我们因在业界有较好的口碑+专业度，在重点采访之列，所以怎么说我也算是上过电视的人了哈（骄傲的叉会腰）~~

2022年3月，接到北京央视《大国创新》节目组的邀请：邀请袋鼠安家创始人肖然作为节目访谈嘉宾候选人。当月10日，我去北京央视与节目制片人、台里领导/主编进行面对面的沟通，讨论访谈大纲题材，确定能否晋升为正式嘉宾。如果不是这次上海再次因为不可抗力而受到影响，很有可能会在下半年，会有我们的访谈视频了~~有些可惜哈~

从4月起，在家呆着的这段时间，也没闲着，以视频课程的方式录制30多个案例（目前已完成大半），把过去9年的技能+实战经验+法拍知识+遇到的各种问题&风险的应对方案技能技巧，通过案例的方式做了详细的讲解及分享，发在我们的视频号上，有兴趣的可以找来看看。

◉ 2022年肖然的法拍小结

与2020年一样，会有一波捡漏机会，不过这个机遇会持续多久，暂且不明确，真正需要在上海买房的人，此次法拍房的机会不容错失！

此时此刻，你我都站在十字路口，悲观者正确、乐观者前行，你的选择是什么呢？

有一些人已在行动，你们的理由是：等到知更鸟来时，将错过整个春天，你呢？

2022年，也许是最差的时代，也许是最好的时代，你我共勉，期待春天。

经验篇（上）

杀场往事2014-2016

我是2014年入的行，这3年的经历，如果让我回顾这段时期的法拍市场，就一个字：黑！！

有兴趣的，可以跟着我的脚步，去了解一下这段充斥着黑暗及套路的法拍史嘛~

◉ 交了150W“学费”才入了行，2014年！

先简单的介绍一下自己，以及怎么入行的。

我，来自广西桂林一小县城，

大学毕业后，在2009年到上海，就职于一家外企，是张江千千万万IT民工中的一员。

2014年，读书时的欠款+老家的房子已搞定，就开始琢磨上海买房的事。

这时，一个“朋友”跟我分享了他买房的经历，一年前买了一套法拍房，不仅不用购房资格，还很便宜，差不多7~8折的样子，心动了~

无相关经验的我，全权委托给了“朋友”推荐的“专家”，后来发现，被人下套吃了差价，被“坑”150万。

下面这条连接就是我被坑的详情：

法拍9年，踩过的那些坑——“被骗”150万（2014案例）

◉ 2014~2016：小白绝对想不到的法拍“套路”

2014~2016年，这个时期的法拍房，与现在不同，是线下委托拍卖时代。记忆中，这个时期的法拍市场很混乱，有不少藏在阴沟里的、政策照不到的、地方上的一些势力在兴风作浪，在当时的法拍市场各种下套，牟取暴利。

这时的拍卖房，仅看法院公布的成交价，很低！一拍流拍，到在二拍 或 三拍才会成交。

像这套青浦区法拍房，花园别墅，二拍8.5折起拍流标，三拍7.5折不到成交。

仅看成交价，很诱人！这也是多人入坑的原因，但真实的情况是，这个价差跟我们这种普通购买者无关。

亲身经历，2014年买过法拍房，真实成交价6.4折，而我到手已近9折。

中间的2.6成，被相关利益的人分了：

• 操盘的人，他们仅用了三周的时间轻松的套走150万价差，空手套白狼（是一群人一起分赃的）；

• 过户时坑了一笔钱，说是帮我做低房税评估价；

• 收房又坑走了近20万元（这套法拍房，本来是空的，是他们派人去占用，然后跟我说需要清场收房）。

这是2015年，中国青年报上关于法拍房的一篇报道，这个报道上说的事，大部分我都经历过。这几年里，又玩了几套，嗯~~一直玩，一直被坑；一边被坑，一边成长，练就了有了一身的防坑本事。

（往事已如云烟，看看就得了）

◉ 那些年，那些政策都照不到的“阴暗角落”

◉ 谁淘到了史上最便宜法拍房？在2014~2016年

那个时候，法拍市场是不对“外人”开放的。

大概在2015年时，我遇到了一个80后的小姑娘，这是我当年在法拍市场中遇到过的最聪明的女孩。

那几年的法拍市场是混乱的，她与我一样，在这个领域里没有关系，没有背景，没有人脉，但她选择了一条非常有效的路：应聘成为拍卖行的一名文员。

并在2年时间里，用业余时间考取成为了拍卖师，成功打入拍卖房的资源圈，之后非常顺利的用6折左右的价格在法拍市场买了一套房。这2年，她的投资回报是非常高的，在当年那样一个混乱的市场中，这是最安全、最直接、性价比最高的法拍房淘金之路。

当时的法拍房属于勇敢和决心，虽然你可能错过了从未有过的便宜房源，但并不能称作可惜，因为市场的不健全，所谓渠道也非走在正道上，只能说赚到的人赚到，错过的也就错过了。

◉ 2014年-2016年肖然的法拍小结

如果你在2014年到2016年遇上那时的我，我绝对不会告诉你法拍房可以买！

市场上存在着理论的正规，但绝对是“上有政策下有对策”的即视感，至少对于一个普通购房者来说，那些年的法拍，碰不得、玩不起！不过，如果像上面那位80后女生一样，也是可以入场安全淘金的。

经验篇（下）

#破晓时分2017-2019#

2017年的网终司法拍卖的推行，就是法拍市场的一个分水岭，是破晓时分的开始。

彼时法拍完成了从“不能碰”到“有风险”的“0到1”式的本质改变，但此时离普通购买者入场，尚需时日。

到了2018年的法拍市场，对我这种有经验+人脉的法拍人来说，已很正规了，但潜在风险依旧存在。

2019年法拍市场完成了理论+市场面的正规，此时的我们已完全可以通过技术+经验+知识，这种技术流的、正规的、合法的操作手法畅游法拍市场了。但是清场难还存在，这对大部分普通购房者来说，阻止了他们，也正是这个阻力，捡漏机会更大，当年的我们7~8折入手的案子很多，收益较厚。

破晓时分，对很多普通购房者来说，还不是最佳时刻，对我们来说，也许是盛宴时刻哦~~

2017年，全透明网拍上线，打开门来的法拍成为有利有风险的“冒险家乐园”

2017年，是中国司法拍卖史上非常具有历史意义的一年，这一年全面取消线下拍卖，走上了现在大家所熟知的网络司法拍卖。这让拍卖信息越来越透明，让法拍房越来越正规，让之前的那些地方上的、阴暗角落的势力开始走向瓦解。

2017年，另一件具有历史意义的事，那就是上海的法拍房可以像二手房一样正常按揭贷款了！当时只有建行的一个支行可以做~~可以像二手一样，只需先付首付，其它的钱银行放款到法院。

2017年，有很多历史性的推进，但还有一些残余势力，还有不少坑，对普通人来说风险还是有些大。

◉ 2017“清场坑”——空有产证2年有余，房子呢？

这个案子发生在2017年4月份，当时的网络司法拍卖才刚刚开始，清朗行动才刚开始，残余势力的影响还在，我就是碰到了这群残余势力。

这套法拍房，我7.5折入，0首付！（我的朋友圈应该有当时签收的成交确认书，在乔家路2号的2号拍卖厅，有兴趣的可以去翻一翻~~有点久远了哈~）

250万入，当时市价330万，贷款250万，0首付！！！

但是！房子被几十个纹着纹身的大汉占着，用了很多方法，像换锁、停水、停电，甚至我把房屋内拆成了毛坯都没把人清走，很是烦燥！！

占着这套房子的，就是那些残余势力，2018年1月全国扫黑除恶专项斗争启动，2019年这项斗争发展得比较成熟时，我抓住了机会，报警处理了！！

呵呵~惊不惊喜，意不意外~更让我爽到的是，他们在局子里被关了1个多月，有一些人还判了刑，这是对残余黑势力的完美反击，感觉爽爆了！！呵呵~

点击链接了解案例详情：清场之，警察叔叔救救我

（2017年，关于上海法拍房贷款的风险）

◉ 2017“贷款坑”——时间的代价！1000万买房，480万命悬一线！

很多人都知道，法拍房有一个难点，也是风险点，那就是付款周期短，一般是10~15天。

2017年，大概7月份开始嘛~~在上海高院的全力推动&支持下，上海法拍房终于可以像二手房一样办理按揭贷款。但是一般不出意外的时候就该出意外了……

这个案子就发生在这时，2018年1月份（农历2017年12月份），因为银行政策的变动，导致不能在法院尾款日之前放款。

那时候法拍房的按揭贷款也才推行几个月，经验不足的我，差点违约，如违约的话，这套1000万拍下的市值1400万的法拍房，可能会损失480万！！！

当然，最终我们肯定是没有违约，而是找到解决方案，具体情况点击链接了解案例详情：

1000万买房，差点损失了480万

因为这个案子，让我开始着手构建了一整套的、严谨的、系统的资金风控体系及应对方案，从这之后，贷款的坑我再也没有入过~~厉害嘛~~呵呵~~

2020年3月，写了一篇关于法拍房贷款的专题文章，详情讲解了这4个点：

1、购买上海法拍房，按揭具体怎么做的。

2、为了确保及时放款，作为购买人，你需要参与的工作有哪些？

3、要提前做哪些准备工作，才能在尾款日之前放款到位？

4、如果尾款日之前，放不下来怎么办？

点击链接，了解详情：

◉ “抽贷坑”——步子大了，扯到的不一定是蛋，可能是命！

这一段经历，我要跟大家好好提一提，亲身经历过，后果太严重了，真心建议大家千万不要入此坑！！

2017年前11个月，上海房价一直暴涨，那时大家的买房情绪高涨，感觉只要买到就赚到，不少人受到X库的影响，用GPGD + 信用贷套首付疯狂买房；

2017年，我有一个朋友，受了X库的影响，用GPGD + 信用贷套首付双杠杆买了3套房，没想到2017年12月开始，不少外环的跌了20%~30%，内环有一些房也跌了，我朋友的这3套房子都跌了不少。

好死不死的，2018年很多GPGD的银行产品，突然大量抽贷停贷。

我朋友的全被抽了，抽贷后不得不靠高利贷维系，损失越滚越大，最后没有挺住，选择了轻生，最后房子被查封拍卖，人财两空家破人亡。

我写了一篇怎么做才能规避抽贷的文章，点击链接，了解详情：

抽贷的风险，有可能会让你家破人亡

◉ 2017年，谁在法拍市场把风口变了现？

2017年时，有一群让我印象极为深刻的人，一群通过比特币大赚的人，他们大多是8090后，当年他们在全国各地大量购房，上海法拍房不限购，他们当然也来了。

他们买房大都不看房、不贷款，要求安全过户+收房，服务费用差不多合理情况下，直接付钱，豪爽得不要不要的。

当时炒币，是一个风口大爆发的时期，很多人赚到了不少“快钱”，其中有些则通过法拍之类的渠道顺利把“快钱”变成了真正的资产，如果看到这两年的局面，会不会有人后悔当年没有像他们一样来法拍市场把快钱变现呢？

◉ 2017年肖然的法拍小结

2017年的网终司法拍卖的推行，就是法拍市场的一个分水岭，法拍完成了从“不能碰”到“有风险”的“0到1”式的本质改变。

政策、渠道都让法拍确实更接近普通购房手段，但普通人真正能进入法拍，至少在2017年还尚需时日，不过信息的对称、流程的规范开启了普通购房者对法拍的关注，法拍市场正在走向健康！

◉ 2018年，普通购房者大量入场，我们挑战高难度问题险些赔上360万？

到了2018年，法拍市场已比较正规，法拍市场的清朗行动已有不错的进展，普通购房者可以有条件的入场了~

且法拍房的按揭贷款已推行了一年多了，又加入了几家银行，选择变多，银行相关的政策及流程也越来越稳定及顺畅了。那一年，普通购房者入场可以有条件的入场了。

这一年普通购买者开始大量进场，找我们操盘的人也越来越多，此时的我和我的小伙伴，经验+资源+人脉积累到一定程度，普通人担心的问题，在我们看来，那就不是事，简单得很。

虽然手上的案子突然爆增近6倍，本应高兴的我却隐隐的感到有些不安：

我担心万一发生之前没处理过的高难度的问题，可能会让我们有致命的损失。

不出意外的意外就来了。

2018年5月30日，以1200万拍下了一套市面上非常稀缺的、数年都难得见市的好房子，因其非常稀缺，价差100万左右，在当时的法拍市场，不算大。

核税时却发现税费高达360万，还隐藏了一个遗产的问题！！（隐藏得比较深）

法院公告中有非常隐晦的，当年我们在尽调时并没有发现这个问题！

（如果这个案子发生在现在，一定会在第一时间发现并进行排除，可惜并没有如果）

裁定一出来，我一看，不对劲！立即叫停推进后续事宜，私下找朋友研究+核税，结果是，如以当时在手的裁定去过户，税费最少要360万！！！

得到这个结论后，我在办公室里枯坐了整整一夜。

懊悔为何当时尽调信息核实时我不做得更详细些，懊悔为何要拍下这套该死的房子，懊悔为何我要入这一行弄了这一单。

冥思苦想，希望能找到可以规避这笔高额的税费的方法。

我一字一句的看公告信息，一字一句的看裁定文书，一字一句的把完整的执行卷宗看了一遍又一遍，把拍卖法拿出来翻了一遍又一遍，最终让我找到了这个突破口！

于是就把我的猜想、发现、推断，与律师团队一一细说，再去请教法院的朋友+交易中心的朋友，大概在半个月后，我拿着与律师起草的执行异议书与执行法官面谈，清晰的、坚定的、有理有据的说明，这套法拍房的公告信息与裁定文书有问题，我不接受，要求重新庭议，重新出裁定文书。

最终，我拿到了新的裁定文书，遗产相关的税费不在我的支付范畴内！

是如何搞定的？点击链接，了解详情：

1200万买房，税费却高达360万的坑

这个让我头上第一次长出白发的案子，那30多个彻夜难眠的夜晚，至今难忘，也促使我完成了最完整、最严谨、最全面的法拍房风控调研模型+系统+工作管理体系，这个案子之后，我们再没发生过一例因尽调不到位而发生的风险。

毕竟360万的教训，发生一次，就够了！

附上是2020年左右出的一篇案例文，详细讲解了，我们在参拍一套法拍房前一定会完成的5大风控管理。

点击链接，了解案例详情：

◉ 谁把法拍房变成了资产升级“秘技”，在2018年？

2018年，和我们一起在法拍市场淘金的是这3类人群：

与我之前相熟的亲朋好友+同事，普通人在这个时期是不敢入场的，但如果有信得过的人协助的话，有些人就敢来淘金了，这里有70后、80后也有90后哈，前两者首付自己准备，90后首付父母准备

江浙一带的企业主，为子女在上海置办资产，60后的父母，8090的子女；

江浙一带的房产相关的中高层，大多是7080后，通过在二三线房产赚到的钱，在一线城市置办资产。

应该说，正因为2018年的法拍市场越来越规范，才吸引到了“old money”的入场，成熟的财富圈层、高中产圈层开始在这个渠道里避开限购制约，或配置家庭资产、或升级刚需，法拍成了他们对同圈层家庭实现升级优势的“独门秘方”，在那几年没有做这些事情的人们，可能会在四年后面临有钱也买不到房的窘境，限购了~

◉ 2018年肖然的法拍小结

2018年的法拍市场，对我来说，已很正规了。

2018年，我们已可以仅通过技术+经验+知识的提升，就可以在法拍市场畅游了。

当然如果技术+经验+知识不够的话，还是会踩坑的哦~~我的这个教训，当时算是尽调经验+知识的不足造成的。

2018年，当时的折扣还是不错的，7折左右成交的案子，难度要大一些，18年的我还不太敢去碰，8~9折的房子应对起来，得心应手得很哦~~

◉ 2019年，法拍华丽转身“投资天堂”令人垂涎欲滴的低风险高收益！

到了2019年，法拍市场就更正规了，毕竟网络司法拍卖已推行到第3年了~

2017年之前，法拍市场中横行的地方势力，因为网络拍卖信息的透明化，利益关系瓦解的瓦解，顽固的那些残余势力，也在扫黑除恶专项斗争中被荡清，法拍房的市场环境越来越干净清爽了。

我有一套17年买的法拍房，之前一直被小贷公司的人强占着，19年时通过扫黑除恶专项斗争清除收房了。

2019年的法院，也积极的推进执行法官接待日+院长接待日+ 12368司法热线监管。

2019年的上海法拍房的按揭贷款，已是第3个年头了，已很成熟了~

此时的上海法拍房市场，其实已完全具备普通人入场的条件，不过这时候的法拍房空置上架率有点低。我们统计过2019年上架了2386套上海法拍房，公告上注明是空置交房的仅14.5%，有人占用法院负责交房的占比35.4%，其它的法院不负责交付。

这意味着什么呢？意味着，此时大部分的法拍房交房有一定的难度，需要购买者本身在技术+经验要硬一点才行。

到了2019年，此时我们的法拍房经验+技术+知识，不是硬一点，而很过硬！！！

2019年的我们，之前不敢玩的，不敢吃的利差，我可是专挑吃了，没办法，牙口好~嘻嘻~

2019年，交房难对一般人来说可能是个难题，但对我们这种掌握了一定“密码”的人来说，是财富的源泉~

打住，各位看观不要乱想哈~我们不走之前那种关系圈的腐败路线哈~我们走的是正正规规的、合法的、干净的纯纯的技术流路线哦~具体看几个2019年的案例。

◉ 2019年案例：法院带长租约的房？3个月净赚200万，买！

2019年10月8日拍得，880万拍下当时市价1000多万的房子，税费还各付，房价差+税费差近200万。

法拍公告信息：该标的带租约（详见租赁合同），租赁期自2017年6月6日至2022年10月28日止，租金每月10725元；从第四个管理周期起每个管理周期递增5%。标的物带租约拍卖，法院不负责交房。

当时一看，到带租约，带长租约，两眼放光！！参拍前的尽调做下来，确定，这个案子搞得定，上！！

结果是，于2020年3月8日安全收房，提前了2年7个月，且没有付一分违约金。

这有收房难题吗？完全没有哈~~怎么做到的呢？

点击链接，了解案例详情：

【案例】带长租约的房子，如何正确收房？

◉ 2019年案例之：老人小孩不肯搬，被执行人还是律师？1年就收房！首付不到100万，2年纯赚1000万！

这个案子，当年，可是我们精挑细选定下的哦~~

2019年7月，通过变卖购买，1140万买下1500万的黄浦滨江三房，贷款1100万，目前此房2200万。

房屋占用人：60多老人+小孩（4岁）+一对中年夫妻，被执行人之一，是一名律师，一直对抗执行+清场，多次申请执行异议。

外地法院，公告上说：房屋延迟交付！！

得标前后，精心布局，拍下后1年左右安全收房，由法官+法警+搬家公司40多个人组成的强制清场队伍哦，是近9年里最为刺激的一个清场现场了~

这样的利润，花一年的时间收房，怎么了~不香吗？香得狠哦~

点击链接，了解案例详情：

【案例】法警带着我们40多个人强制清场，就是这么刺激！！

◉ 80岁老人占用，法院不负责交房？没人敢拍！好项目哈~~买它！6万清场收房，纯赚830万

当年，我们就是冲着房子好+地段好+ 有80岁老人占用价格好，而这个清场我们又搞得定，才入场的~

2019年下半年，淘宝拍卖，1人报名，1 次出价，得标。

以7折底价846万，买下1200万的三房，目前此房市值1700多万，纯利830万。

拍卖公告：目前有人占用，法院不负责此房的交付，需要买受人自行处理。

我们调研核实下来，发现两人占用，被执行人之一：50岁（前儿媳）+80岁老人占用（前婆婆）

80岁老人占用的房子，需要投入的时间+精力+布局要长一些，有一些必要的程序还是要走走的，最终于2021年7月5日顺利收房，收房成本仅6万（打官司付的律师费）。

是80岁老人自愿的、无条件的搬走，为什么呢？

点击链接，了解案例详情：

◉ 2019年，谁在法拍透明化市场“躺赢”？

这一年这2类人群给我留下了非常深刻的印象：

可以说2019年的法拍房完成了透明化的进程，买法拍只要有靠谱专业团队加持，几乎是稳赚不赔的买卖。

尤其海归、Z世代这些眼界比较开放的年轻购房群体，对法拍并无成见的他们反而比迷信一二手渠道的炒房老手们获得了更大的选择空间和利益空间。

◉ 2019年肖然的法拍小结

2019年，法拍房除了清场交房这一瑕疵外，已没什么其它难点了，普通购买者可以谨慎入场淘金了！

市场上理论的正规，2019年时已照进现实了，完全可以通过技术+经验+知识，这种技术流的、正规的、合法的操作手法畅法拍市场了。

2019年清场还是有点难，对于大部分普通购房者来说，阻止了他们入法拍房，也正是这个阻力，捡漏机会更大，也让当年的我们收益较厚哈~

法拍9周年大事纪

我在上海法拍房的这9年

➤ 2014年：交了150W的“学费”才入了行

➤ 2014~2016：小白绝对想不到的法拍“套路”&那些年，那些政策都照不到的“阴暗角落”

➤ 2014~2016年的司法改革重大事件：

➤ 2017年，全透明网拍上线，打开门来的法拍成为有利有风险的“冒险家乐园”

➤ 2017年的司法改革重大事件：

➤ 2017年肖然的案例分享篇：

➤ 2018年，普通购房者大量入场，挑战高难度问题险些赔上360万？

➤ 2018年的司法改革重大事件：

➤ 2018年肖然的案例分享篇：

➤ 2019年，法拍华丽转身“投资天堂”，令人垂涎欲滴的低风险高收益！

➤ 2019年的司法改革重大事件：

➤ 2019年肖然的案例分享篇：

➤ 9年风水轮流转，2020年法拍贵过二手房！你笑买家冤大头，买家笑你太天真！

➤ 2020年的司法改革重大事件：

➤ 2020年肖然的案例分享篇：

想了解更多法拍房相关信息，你可以点击下方小卡片，进入袋鼠安家小程序“袋鼠法拍“，查询更多案例、政策及法拍房房源！

总结：我的法拍9年

这就是我法拍9年的故事，未来的故事还在延续。

回顾这9年：

前3年我在黑暗中前行，那是一个荆棘从生的时期，我被坑得遍体鳞伤，但也正是这段经历，让我练就了一身过硬的本领及经验；

中间的3年里，我专注、坚持不懈、持之以恒的学习、研究、实战，不断的提升及完善自身的知识及能力，在这3年里，我们战绩丰厚，收获满满；

中间的这3年，我们见证了司法拍卖市场的改革与发展，我们也与之一起发展成长。

法拍9年，生活生产受限就占了三年，面对受限所产生的影响及变化，我们也算经验丰富。

在这样的大背景之下，给了我们很多困难与考验，我们经受住了，且快速成长，这3年里，每年我们都在成倍的累积，每年都面临很多考验，有成功的也有失败的，我们不断的总结经验，持续前行，也获得了我们应得的收益。

2022年也许是最差的时代，也许是最好的时代，你我共勉，期待未来。

2022年5月1日 凌晨3:00

肖然记于上海