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➤ 房地产是中国最特殊的行业，高度绑定整体宏观经济策略

原因很简单，按照经典的经济学逻辑，需求侧的国民经济三驾马车：投资、消费、出口顺差。

房地产从买地皮到造房子，算投资，到了老百姓买房子算消费，直接带动了三架马车中的两个，而且覆盖面最广涉及几乎所有的城镇大众、对于普通老百姓来说消费总金额又达到了最高。

——经济不振、需要刺激消费的时候，还有比鼓励老百姓买房更大的消费吗？就算让人两只脚穿四只鞋、一天吃六顿、连续十年增加的消费额也不如让他买一套房呀！

另一个角度看，虽然前前后后能够带动五十几个行业，但是房地产终究不是什么高科技，所以属于传统产业，说起来不好听。

因此在宏观经济策略上房地产就是一个很微妙的东西——经济繁荣时，房地产就是个“不着调的犬子”，不够上档次；经济不好时，又赶紧当太子一样迎请回来放大投资、促进消费、吸收就业了。这也是大家把房地产称作“夜壶”的原因。

对房地产整个行业有了这个基本的认识之后，我们就知道从全国维度判断大波段，根本的就在于判断宏观背景和经济预期。

➤ 2013～2015外部环境“史无前例”的好

• 2014年俄罗斯索契冬季奥运会，习大大受邀出席了开幕式——那么多年来，我国历任老大中，第一次在境外出席国际体育赛事。

• 同样是2014年，美国第一夫人带着两个女儿来访，还北京、西安、成都逛了一大圈——而且是有史以来美国第一夫人首次单独的正式访华，家眷拖家带口过来玩，与礼节性陪同元首过来，完全不同，更显亲密友好，跟妯娌窜门似的嘛。

• 还是2014年，习大大访问欧盟总部，欧盟委员会主席巴罗佐会见，也是首位访问欧盟总部的我国老大。

对美、对欧、对俄，关系都这么好，大家就知道2013~2015外部环境属于史无前例的最高光时刻，白首用“史无前例”绝对不过分的。

（图片源于网络）

上到买飞机，下到买石油，中间远洋航运、人员往来、技术和经贸合作全都欣欣向荣，形势一片大好。这种环境下外贸进出口额以及各路出口加工业完全不用担心，感觉距离人民币经常项目下的自由兑换也不远了。

整个中国唯一的小瑕疵就是HK有3个小伙子跑到中环占据马路了，这点对于全国来说完全忽略不计，因为HK的社会和经济依然稳定运行、也没有对其他城市产生一丁点儿波及。

放眼整个全球唯一有那么一小点点不太和谐的就是大毛支持小毛的个小地区克里米亚出来单干、想跟俄混，然后大毛小毛断交了。这事如果处理得当，完全就不是危机，也就是我们和湾湾那种几十年的口水仗，处理得不好才会变成现在这两个月大家看到的。

也就是说，当时的外部环境和对外经济环境现状和预期都非常向好。

（图片源于网络）

➤ 2013～2014经济疲弱是主动行为，只是“换挡”过快、猛晃一下而已，车没坏。

从2010年上海世博会开始，一直到2013、14年，其实国内的经济还是很不错的，整体的增长率和就业虽然都说不上高速发展，但至少很稳定地小步向上。

可能是顶层高瞻远瞩吧，想着内部很稳定、外部很向好，是一个难遇的大好时机，可以大角度转型“高大上”、主动抢弯道超个车了。

当时的统计数据出现了三个表现：GDP增速稳定但不算高、居民收入增长很快、而企业利润率不高。

最诡异就是后面两项，企业少挣钱、而尽量给员工多发工资，难道资本家们在那几年忽然良心发现了？不科学啊！别的地方我不知道，反正那时候老闸北新客站地下通道走一圈会有十几个人凑过来问你“发票发票”，企业“费用”高，当然利润少咯。

反正纸面上的经济状态就是GDP增速放缓、企业部门利润不高——当然，“滞胀”、“中等收入陷阱”是不可以出现在红旗下的，所以2014年有了个新名称叫做“新常态”。

（图片源于网络）

当时还有2个偶然的机缘：在北美和欧洲尚有诸多国家还在用3G网络的时候，我国智能手机快速普及、4G网络基本全国覆盖，5G也火热朝天地宣传造势中。另一个是，2014年首届世界互联网大会在浙江乌镇召开，大家信心满满。

于是乎，顶层打出一套“超车”的组合拳:

• 指导思想上：2014年11月，提出“新常态将给中国带来新的发展机遇”。

• 行动方向上：2015年3月，首次提出“互联网+”。

后面的事儿就很好理解了，方向是正确的、道路也是正确的，就是步子跨的有点大了，规模庞大又稳定的老产业被踩了刹车，而新的经济产业虽然增速喜人、百花齐放，但总量上还是明显少了很多很多，中间就产生了一个驱动能量的落差，落差还不小。

顶层一看情况不对，产业切换还有待时日，眼下的经济总量却萎缩了，还是房地产“大投资+大消费”够可靠，于是马上又一脚油门“大救市”。

毕竟2015年的时候，企业和居民家庭都荷包鼓鼓，无非就是“钱投哪里”的问题，所以房地产的大救市能一把托起来、持续数年房价和销售量，都快速增长。

（图片源于网络）

➤ 2020~2022年经济低迷是被动的，而且，“零部件”损伤严重

一句话，口罩，从北面的黑龙江到南面的广州，从东边的上海到西边的长安，两年多了，到现在还没个盼头。

家家户户损失多少、所在企业元气还剩多少、身边朋友问问有多少企业连最一口气都吊不住了……

构成宏观经济“整车”的无数个家庭和企业“零部件”损伤严重。

（图片源于网络）

➤ 2022年，外部环境大大地差，而且不排除更差

大毛小毛没处理好、已经干起来了，现在还好，其他国家只出货不出人，怎么着也还算一对一单挑吧，可也不排除后面变成打群架呀！

我国跟美、欧、日、澳虽然目前没有太尖锐的矛盾吧，但显然也不是太愉快吧。而且最直接、最明显的，现在的远洋航运、入境航班、外贸交易，几乎没了。

白首小结

2015年还有个扭转房地产走向的决定性、最重要宏观背景：2015年10月底，开放二胎。

这个我们在下一篇里细说、继续讨论——救市的王炸牌不同。