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这两三个月来的“宅家长假”深刻地改变了在沪大众对于居住的观念，观念转变是长远的、会实实在在地影响大家的购房选择逻辑，尤其是构成市场基底的刚性需求和改善性需求，不可不察，白首分两篇来说。（图片来源于网络）
上海长期以来的购房判断权重是“地段第一”，这一点上，刚需和改善群体是一样的。因为这意味着周边丰厚的商业配套、非常便捷的交通，甚至还囊括了优质的学校资源。以前，为了地段是可以接受“老破小”的，同时放弃了4种享受:房龄、社区环境、面积和户型合理性。“宅家长假”已经两个多月、也没看到黎明前的曙光，以自住为目标，对地段的要求“降级”到只有两条:• 去市中心商圈的交通比较方便，有地铁——终究、总有一天，还是要到办公室上班的。
• 周边的学校资源还过得去——不论去学校上课还是在家网课，学校的好坏还是差异明显的，也是孩子必须的。
至于医疗资源，之前大家还是挺看重的，尤其是老三甲附近，现在忽略不计，反正就算是在马路对面，也出不了小区、进不了医院，距离远近都一样。简单来说，刚需现在对地段的观念就是：只要别在宝山和梅陇，那么小区在哪里并不太重要，而小区内是什么样才是最重要的。
外退1～2圈环线，找面积更大、房龄更新的临近地铁楼盘
不知道大家是不是也有相同的体验——家人间多少有点“相看成厌”、做家务也多有摩擦怨言。以前每天一半时间在外面，回家是温馨和慰藉，距离产生美嘛。如今一家老小整天都待在家里，面积小肯定会觉得不舒服，正如有朋友说的，学校不开学，“神兽砸在自己手里了”。并不是说疫情过后，大家恢复常态感觉就没那么强烈了，而是说这段长达至少两三个月的时间，已经让大家心里积累了压抑感，形成了强烈的扩大欲望，很多朋友说解封后第一个事情就是去找套大房子，远一点就远一点吧。手上有小面积房子的，只能同等总价置换，用地段换面积咯；或者是与父母分户、结婚的首次购房，一样。临近地铁不用多说，刚需和改善家庭都还是工薪为主的，总归未来要出门上班的，主力交通工具仍然是地铁。（图片来源于网络）
“宅家长假”头两个礼拜，大家第一反应是小区规模要小，最好是十来栋6层的多层就凑一个小区的，人少，“中签率”低。首先，楼栋出不去的概率比较低，大概率其实是出不了小区，占地大么，至少玩的地方多，戴着口罩也能逛出一点点小花样来。众口难调，各家有各家的矫情，梦龙雪糕不是还有很多人嫌弃用的是奶粉么？很可能自己想参团的某个东西只有1/10的家庭喜欢，那么比如说100份成团，1/10的话，就需要1千户人家的小区才能搞得定，哪怕30份成团，也至少要300户啊！只有“团长”才有面子，只有一两栋楼的小区，最多凑个“连长”，很多好东西的团购都轮不上。既要楼栋里的人少，又要社区大，这中间产生了一个小小的平衡点。大家想想看是什么？不就是多层、小高层的大型社区吗？这种楼盘在外环以内很少——中外环间的万源城都已经是高层的大型社区了。要多层和小高层的，必须得出外环线，郊环线么，大概率也是要出的，包括五大新城、长兴岛。至于为啥说是4大新城？那临港就忽略不计吧，乘地铁都要一个小时进市中心的，实在是没法过日子。长兴岛还行，现在有过江隧道，大概10公里过1/3条长江，以后有地铁崇明线，正在建，3、5站直接地铁到浦东金桥的。崇明岛也算了，还要再过个跨半条长江的大桥，受天气影响太大，这是真的远。（图片来源于网络）
大家换房的“底本”差不多在45~70㎡左右，市区老公房的两房一厅、三房一厅，这种房子大家小时候都很熟悉，以虹口、杨浦、普陀居多，浦西传统七区和浦东的内环前后都很多，学区都还算过得去，现在的房价毛估估统一用7万/㎡来算吧，“底本”在300~500万。郊区4大新城单价我们也毛估估用4.5万/㎡来算，90平方400万——所以敢贷款的、不敢贷款的，重叠度最高、最受追捧的，就是90㎡左右。
都分析到这了，郊区4大新城和长兴岛，90㎡左右的一手房、次新二手房，刚需的朋友们自己可以关心起来了，以后很热门，换句话说，少，而且会更快升值。
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