莘庄、都市星城 | 2006年、中档小区大三房 | 8.6折成交
发布日期： 2025-12-11
• 同小区链家网目前3房同户型135.03平米挂牌828万，单价6.13万；
• 同小区成交价统计：同小区88.86平米2房户型，25年8月578万，单价6.5万税费（下家承担）；
• 此次法拍房702万成交8.6折，上家税费为0（各付）成交单价仅需5.2万，房屋价差高达117万（含税差）。
【法拍成交房源基础信息】
• 标的：上海市闵行区富都路111弄7号1602室
• 建造年代：2006年
• 建造总高：17楼
• 建筑面积：135.03平
• 成交单价：5.2万
• 户型：3室2厅1厨2卫
• 起拍价：638万
• 评估价：912万
• 成交时间：2025-12-4
• 目前状态：空置
这套房子非常有代表性，从几个方面来看：
1、莘庄城市副中心，在9个副中心里面算是中流，产业和商业虽然不是特别强、但已经完全落地，居住人口和生活氛围也已经成熟，相比于几个要么产业能级没有达到预期、要么人口导入不太成功的新兴副中心又强很多（比如吴淞、川沙）。
或者换一个角度来说，莘庄也代表了外环外的典型发展成熟板块（同类的还有浦东唐镇，嘉定南翔、宝山大华、上大之类）。
2、房龄20年左右，500万以上、1000万以内，不论是二手房还是法拍房，都是市场供求量最大的、交投最活跃的。
3、130平左右的三房，舒适型的改善房源，也同样是普通工薪家庭置换改善最适合、也最常规的面积段。
4、户型结构上虽然比不上近些年最流行的板式户型（大面宽、窄进深、三房两厅通常是两个房间一个厅合计三开间朝南），但这套房子的户型也没太大的瑕疵，厅朝向虽然有那么点怪，但搭配了一个转角阳台之后，采光还是相当不错的，而且套内没有走廊，生活动线也干净简洁，所以户型上也是中流水平。
还空置，没有未知隐藏的干扰项。
这样来看这套房子，它的成交折扣率就能够代表典型的外环外置换改善型房源当前的法拍渠道折扣率，所以可以作为外环外房源的参考，白首上述讲的几条，一条一条进行比对，如果大差不差或者有某些方面更好、更差，那么对折扣率就可以有所预期和判断了。
同小区目前二手挂牌价：
小区里面目前有1套3房同户型，面积135.03平米挂牌价格828万，单价6.13万，业主置换急售，价格可以谈，810万左右可以成交。
同小区二手房成交价统计：
此法拍房702.4万成交，单价仅5.2万，面积135.03平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年8月24日成交88.86平米2房578万，单价6.23万；且是业主到手价，还得付上家税费。
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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
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