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• 同小区链家网目前3房户型130.43平米挂牌1058万，单价8.11万；

• 同小区成交价统计：同小区127.73平米3房户型 25年10月970万，单价7.59万税费（下家承担）；

• 此次法拍房789万成交7.9折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.05万，房屋价差高达213万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市虹口区临平路333号第三座名义1501室

• 建造年代：1998年

• 建造总高：7楼

• 建筑面积：130.43平

• 成交单价：6.05万

• 户型：3室2厅1厨2卫

• 起拍价：716.8万

• 评估价：1280万

• 成交时间：2025-12-4

• 目前状态：空置

瑞虹新城是整个苏州河以南传统市区下支角，第一个、也是至今为止高档小区里名气最大的（更高层次的豪宅，另算）。

不过瑞虹新城断断续续有10期，这第一期房龄确实有点老了，接近于30年了——对于传统市区，不论是上支角还是下支角，30年房龄都是个大限，即使瑞虹新城一期公建和建筑外立面保养非常好，看起来就像十几年的房龄，但终究，一切以房产证为准，名气再响的楼盘，35年房龄也是房龄拖累房价这道分水岭的最大极限了。

换句话说，这套瑞虹新城一期，地段没问题；港式高层屋苑的户型结构虽然比不上如今的正南正北南北通板式楼，但这套房子本身也没什么太大的问题，结构紧凑，动线简洁，只是阳台的朝向有点不标准。

同样这套房子的二手房接受度和流通性也没问题，所以大折扣出现的原因主要是因为法拍渠道的客群与二手房市场的自住客群明显不同，法拍客群整体会比较算计，对于房子的资产属性关注度显著地高于居住属性，所以接近于30年的房子，很多法拍房客群已经觉得后面要不了几年房龄就会形成向下的拖累因素，热情低了很多。

但是在二手房渠道，杨浦，虹口，老闸北想要自住改善的家庭，这套房子依然可以很受欢迎，事实上，瑞虹从一期到10期在二手市场的流通性和价格的稳定度都是公认的。

另外补充一句，这个7.9折，有相当部分的原因是因为这个房龄和渠道之间的不匹配，所以既不能代表传统市区下支角的目前整体折扣率，也不能代表当前市场对房价向上向下的预期。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有1套3+1房同户型，面积130.43平米挂牌价格1058万，单价8.11万，业主置换急售，价格可以谈，1000万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍房789万成交，单价仅6.05万，面积130.43平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年10月18日成交127.73平米3房970万，单价7.59万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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