长宁内中环｜天山怡景苑｜底价7.8折捡漏成功，带车位
发布日期： 2025-12-02
• 同小区链家网目前2房同户型88.17平米挂牌835万，单价9.47万；
• 同小区成交价统计：同小区88.58平米2房户型 25年10月800万，单价9.03万税费（下家承担）；
• 此次法拍房629万成交7.8折，上家税费为0（各付）成交单价仅需7.31万，房屋价差高达180万（含税差）。
【法拍成交房源基础信息】
• 标的：上海市长宁区威宁路511弄4号401室及车位
• 建造年代：2009年
• 建造总高：19楼
• 建筑面积：86.07平
• 成交单价：7.31万
• 户型：2室1厅1厨1卫
• 起拍价：629万
• 评估价：899万
• 成交时间：2025-11-27
• 目前状态：空置
这套房子折扣非常大，而且是空置的，也就是这超过20%的折让全都是净利润，还带个车位，其实车位非常重要，倒不是价格问题，而是有个产权车位会非常方便。
不过从技术上来看，这个7.8折并不具有太大的参考意义——因为这套房子有一定的特殊性。
典型的89㎡面积段（以前90㎡是条线），但一眼就能发现这套房子得房率肯定不高。
仔细看一下户型图，非但不方正，还是最忌讳的窄面宽、大进深，而且整体设计很诡异，次卧非常不规整，做了橱柜就挡了光，但不做橱柜这一个小转角也没什么用，只能放个花盆，270度观景不是这么做的呀！
客厅与次卧之间也不知道墙体在哪里，门可以开在哪里？如果没有剪力墙的话，那就是只能自己砌一个分隔墙，墙体不能承重，两边挂两个电视机+开槽布线，墙都得拉下来。当然还有一种很西式的做法，就是直接不设墙体和门，客厅和次卧是连在一起开放式的，这个就真的是过于前卫了——外面开门直接能够看到沙发后面的双人床。
厨房倒是挺大的，但两个并列、却断开、冬天晒不着太阳、猛吹西北风的阳台也不知道是几个意思，最大的好处是能够吹鳗鲞、咸肉。
户型不好，如果是在郊区的低总价，倒也不是问题，主打一个门槛低，刚需购房者预算有限所以选择面不大，户型不好也能将就一下。
但放在长宁区的中环以内，就导致单价不低、总价不低。
天山板块的地段确实挺不错的，但也不至于好到可以完全忽略掉户型的严重瑕疵，天山在长宁区内也就属于2级地段，地段是房产价值的底盘，但如果总价卡位比较尴尬的时候，地段抬升的底价往往会造成高不成、低不就。
同等总价下，购房者的决策就会有很大的分流，有人可以放弃“长宁区”，同等环线换成“普陀区”，户型可以好很多，面积也能放大一点。
购房者也可以直接放弃掉“中环以内”，换成“中外环间”，更能放大面积，2010年之后，外环线前后大量的板式住宅上市，户型好的多了去了，大多数都是大面宽、窄进深，方方正正，像这种89㎡面积段的，基本上套内没有走廊、没有弯弯折折。
也就是说，同等总价下，这套房子的产品力是偏弱的，大部分的家庭会选择户型更好、面积更大的房子。
反观这套“小众购买群体”房子的成交折扣率，明显偏大，但并不应该作为浦西内中环间中小户型的平均折扣率参考。
同小区目前二手挂牌价：
小区里面目前有1套2房同户型，最低挂牌价格835万（除一楼），单价9.47万，业主置换急售，价格可以谈，800万左右可以成交。
同小区二手房成交价统计：
此法拍房629万成交，单价仅7.31万，面积86.07平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年10月19日成交88.58平米2房800万，单价9.03万；且是业主到手价，还得付上家税费。
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2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
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