严重低估被捡漏 | 大虹桥国家会展中心旁 | 大平层洋房、西郊庄园马德里 | 7.6折成交
发布日期： 2025-09-03
• 同小区链家网221.38平米同户型目前挂牌1745万，单价7.88万；
• 同小区成交价统计：同小区221平米3房同户型24年11月1700万，单价8万税费（下家承担）；
• 此次法拍房1308万成交7.6折，上家税费为0（各付）成交单价仅需5.92万，房屋价差高达415万（含税差）。
【法拍成交房源基础信息】
• 标的：上海市闵行区金丰路777弄20号501室
• 建造年代：2014年
• 建造总高：14楼
• 建筑面积：220.98平
• 成交单价：5.92万
• 户型：3室2厅1厨2卫
• 起拍价：1162万
• 评估价：1659万
• 成交时间：2025-8-28
• 目前状态：空置
这套房源确实存在至少三个“尴尬”，但其成交价格也很明显被低估了。
先说尴尬，一来，闵行华漕虽然距离上紧邻虹桥CBD，但由于道路交通动线的阻隔、开发的次序偏后以及炒作势头偏弱、住宅限高等等问题，华漕并不是公认的“大虹桥概念第一梯队”，所以临近国展中心只是广告公司给开发商的包装支撑，并未成为被社会公认的大虹桥核心区观念——国展中心确实是地标，但每个月好几个不用行业领域的展会，并未成为居住者的实际商务价值，顶多就是去飞机场的直线距离稍微近点而已，没有实用价值，所谓国际商务一线，纯粹是广告公司与开发商的自嗨。
第二，品类上看似很优秀，大平层的尺度+洋房的品类，比大多数高层大平层要高一级，但结合并非明星地段的土地属性来看，又怎么也够不上“资产配置”——资产配置首先是核心城市+明星地段，地段不给力，品类再好也不会被土豪青睐，也就是说，这是个土豪看不上的高总价房源，而中产又买不动，怎么可能需求旺盛？
第三，华漕好些年没有开发商狠狠炒作了，社会面的认知本来就不足，一手盘开发商砸钱的媒体炒作热度又过了，不受关注也是情理之中的。
但不得不说，大虹桥的潜力是很强大的，是整个华东的火车头，而且华漕是紧贴虹桥CBD第一线5个板块中仅有的还有可开发土地的板块，无非就是目前的经济环境不是太好，耽搁了，但随着后面长期的发展，不愁没有开发商拿地炒作，也不愁没有产业跟进，多持有几年，利润还是很大的。
同小区目前二手挂牌价：
小区里面目前有1套221.38平米3房同户型，挂牌价格1745万，单价7.88万，业主置换急售，价格可以谈，1700万左右可以成交。
同小区二手房成交价统计：
此法拍房1308万成交，单价仅5.92万，面积220.98平，只需契税，上家税费为0（各付税）。24年11月成交212.3平米3房同户型1700万，单价8万；且是业主到手价，还得付上家税费。
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法拍房-限购+贷款政策
2025年8月最新法拍房限购+贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
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