长宁区新华路板块 | 塔楼、长发花园 | 占用7.6折成交
发布日期： 2025-07-31
• 同小区链家网135.3平米同户型3房目前挂牌11808万 单价8.72万；
• 同小区成交价统计：同小区138.14平米3房同户型25年5月1089万，单价7.88万税费（下家承担）；
• 此次法拍房839万成交7.6折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.07万，房屋价差高达264万（含税差）。
【法拍成交房源基础信息】
• 标的：上海市长宁区番禺路290弄28号b幢13f室
• 建造年代：1996年
• 建造总高：28楼
• 建筑面积：138.14平
• 成交单价：6.07万
• 户型：3室2厅1厨2卫
• 起拍价：763万
• 评估价：1193万
• 成交时间：2025-7-27
• 目前状态：占用
这套房子大概只有地段好了，传统的非富即贵地带，从地段本身来说，保值性是没问题的。
但剩下的其他要素，这套房子没一条是好的。
整整30年的房龄，房龄老也就算了，问题是他还不算是板式住宅，属于老式塔楼，也就意味着：
得房率很低，而且户型的朝向肯定有问题。
第二，电梯肯定是经常坏的，30年房龄的老塔楼就没一个电梯好的，没有一个。
第三停车位肯定紧张，占地小，而楼栋高，又是老规划，车位异常紧张。
第四这种老式的塔楼保养不大会好，反正跑进去看起来总会脏脏的感觉。
说白了，按照这个总价，想要追求享受的，其实可以选择很多地方，跑到五大新城，可以漂漂亮亮的大房子，新房子，叠加的上叠是完全没问题的，下叠也勉强够一够。
那么很多人会考虑除了享受之外还要增值呢？新华路的地段很好，确实没错，但是这个塔楼的属性足以让这个小区房价增幅明显会比板块整体低很多，这是一个很明显的拖后腿因素，相对于房龄而言，塔楼的建筑形态问题更严重，如果是板楼25年倒也问题不大，会比板块增幅慢一点，但不会很多，但是塔楼的形态就很严重了，会明显的比板块平均增幅低很多。
再来从法拍的角度上来说，还是占用的。
好家伙，追求享受，享受不到；追求增值，增值的也慢。唯一的就是一个板块周边生活的资源和人群层次比较好，其他的就没一个好了。
所以大折扣成交情理之中。
同小区目前二手挂牌价：
小区里面目前有一套135.3平米3房同户型，挂牌价格1180万，单价8.72万，业主置换急售，价格可以谈，1160万左右可以成交。
同小区二手房成交价统计：
此法拍房839万成交，单价仅6.07万，面积138.14平，只需契税，上家税费为0（各付税）。25年5月成交138.14平米1089万，单价7.88万；且是业主到手价，还得付上家税费。
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*温馨提醒：
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2024年11月最新法拍房贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
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