北外滩江景楼盘 | 新外滩花苑 | 大户型，7.8折成交
发布日期： 2025-07-28
• 同小区链家网166.55平米同户型3房目前挂牌1750万单价10.5万；
• 同小区成交价统计：同小区157.1平米3房户型24年10月1880万，单价11.96万税费（下家承担）；
• 此次法拍房1380万成交7.8折，上家税费为0（各付）成交单价仅需8.34万，房屋价差高达370万（含税差）。
【法拍成交房源基础信息】
• 标的：上海市虹口区东大名路888弄5号601室
• 建造年代：2001年
• 建造总高：32楼
• 建筑面积：165.55平
• 成交单价：8.34万
• 户型：3室2厅1厨2卫
• 起拍价：1224万
• 评估价：1749万
• 成交时间：2025-7-18
• 目前状态：空置
这套房子本身是没有任何问题的，但是放在市场交易、尤其是法拍渠道的角度就有那么一点尴尬了。
首先地段上，虹口内环内、加上北外滩，明星光环板块，外加滨江概念，所以房子的单价不低。
二来北外滩的次新楼盘不多，这个楼盘虽然房龄有点老，但还算是现代化的，所以又垫高了基础价格，也就是说这个楼盘本质上是属于高档楼盘的，不过由于房龄和品质上的略有不足，相对于豪宅的略有不足，所以这个楼盘并无法入列豪宅序列。
而且从房子本身的尺度来看，160几平方还没有达到大平层的门槛，但是对于绝大多数家庭乃至绝大多数中产来说，这个尺度又有点大了，尤其是配合上了它的高单价之后，所以放在市场交易中就很尴尬，土豪看不上，尺度不够大，也不是豪宅楼盘；而中产又买不起，单价高，面积大，总价高，相当于中环区域的豪宅了，所以在交易过程中就会发现两边客户都看着挺有兴趣，但总觉得很有遗憾，自然折扣率就会偏大了，交易对手太少了。
但反过来放在二手市场中，如果不着急的话，挂在那边慢慢卖，可能一年，可能一年半，这套房子还是能够以市场价格出手的，但是放在法拍房市场中，本来买的人相对二手市场就窄小很多，大家有特别的精明，所以这套房子在没有占用的情况下，折扣率也会偏大了。
同小区目前二手挂牌价：
小区里面目前有一套166.55平米3房同户型，挂牌价格1750万，单价10.5万，业主置换急售，价格可以谈，1720万左右可以成交。
同小区二手房成交价统计：
此法拍房1380万成交，单价仅8.34万，面积165.55平，只需契税，上家税费为0（各付税）。24年10月成交157.1平米1880万，单价11.96万；且是业主到手价，还得付上家税费。
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2024年11月最新法拍房贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
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