陆家嘴的真豪宅到底有多稀缺？——盛大金磐成交点评
发布日期： 2023-04-17
前些天上海法拍房成交了一套陆家嘴的“真豪宅”，折扣率还算优渥，85折呢！想买豪宅配置资产的朋友们，法拍房还是可以多关注下的。先看下基本盘：
• 浦东新区东泰路200弄1号2302室及车位，302.06㎡，2008年建。
• 房型方正，没有户型上的瑕疵，交付也没有问题，现状是空置。
• 二手市场价（上家净到手）5800万，法拍成交价：5220万（税费各付），与二手房价含税价差1000万，折扣率8.5折。
• 作为真豪宅，这个折扣率算是很诱人、绝对算是捡到大便宜了，因为即使是上海豪宅的主产区之一，陆家嘴的豪宅供应量也极少——当然，其他几个主产区也同样是严重供不应求的。白首今天简单来盘一下陆家嘴吧。
一线+二线，整个陆家嘴真豪宅总计150套左右的供应量，其中至少有一半还是“挂牌询价”，并不是真打算出售。
整个陆家嘴，算是“一线豪宅”的，一共5个楼盘——是被来自全国的土豪们重点关注的，这些楼盘一共有多少套房子呢？
• 汤臣一品，共279户；
• 仁恒滨江园，分了3期，总共2103户；
• 财富海景花园，共582户；
• 世茂滨江花园，共3889户；
• 盛大金磐，共618户。
从高区到低区，从中等户型到宫廷级复式，楼盘等级上归属于“一线豪宅”的总共加起来7471套。
但挂牌量才多少呢？137套。
其实就算我们把“二线豪宅”一起加进来：
• 滨江凯旋门，共657户；
• 汇豪天下，共999户；
• 江临天下，共1108户；
陆家嘴归属于二线豪宅的楼盘，一共2764套，挂牌量28套。
一线+二线，真豪宅的楼盘序列里，总共1万套房子。
1万套，很多人会觉得很多吧？
问题是，又不是全部推上桌面卖的呀！一共挂牌了150套左右，如果撇除掉小户型和车位，算得上真豪宅的房源，大概100套都不到。
别急，我们再仔细想想，这些挂牌房源，是真的卖不掉么？
汤臣一品最近的一套二手房成交，是7年前。
仁恒滨江毕竟有三期、总的户数相对多点，成交看起来也平稳点。
户数少的，像滨江凯旋门，最后的成交记录在3年前。
成交时间的间隔给了我们一个思考——业主或许只是挂着看看价、吊着中介的。
具体比例不知道，是否真心卖只有业主自己心里明白。
而我们只能做最大化预判，可售二手真豪宅房源，一线+二线，最多100套。
一个中等规模的新楼盘，10万方，套均100㎡，1000套房子。
这么一对比就知道了，陆家嘴整个板块的豪宅有效供应量，还不到一个常规新盘的1/10。
比热门板块“摇新盘”的池子小90%，但是，二手是不用拼积分、不用拼户籍、不用拼社保的——大多数外地户籍土豪，怎么可能动辄就有上海的15年以上社保呢？不可能的吧。所以二手几乎是外地土豪能在上海买豪宅的唯一渠道。
供应量极少，而需求极多等于：
1、陆家嘴的真豪宅，很难买。
2、会长期上涨。
该说的已经说透了，数据都摆着这里，对陆家嘴豪宅有兴趣的朋友自己掂量一下，是再看看、再等等、还是加紧时间入手吧。
二手和法拍都可以同步关注，尤其是几个没有供应量的楼盘，法拍或许就是唯一的机遇了，也别太纠结折扣率，有最好，没也无妨，就当二手市场买嘛。
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