正徐家汇｜永新花苑｜自带会所、高档小区｜起拍价差300万
发布日期： 2025-10-24
• 徐汇区辛耕路100弄2号8B室房产
• 徐家汇｜永新花苑
• 2002年，110.49平 2房2厅1卫
• 拍卖时间：大连市中级人民法院将于2025年11月5日10时至2025年11月6日10时止
• 法院起拍价：880.5万，目前起拍单价7.96万
• 法院评估价：1222.9万
• 目前此法拍房起拍单价仅7.96万（低区）
• 2025年5月30日二手最新成交单价11.1万（中区）
• 目前链家挂牌最低单价10.1万（低区）
• 小区介绍：占地面积2.2万平方米，建筑密度中等，北邻徐家汇公园，推窗见景。配套有休闲会所，功能齐备：室内游泳池、网球场、健身中心、音乐茶座、桑拿、桌球馆、体操房、乒乓球馆等设施。
• 周边配套：永新坊 港汇恒隆广场 美罗城， 汇金百货 徐家汇公园等
• 房型介绍：2房2厅2卫
• 地铁：地铁（1-9-11）号线-683米
• 学区介绍：光启小学 徐汇中学
• 目前此法拍房起拍单价仅7.96万（低区）
• 2025年5月30日二手最新成交单价11.1万（中区）
• 目前链家挂牌最低单价10.1万（低区）
• 目前此法拍房起拍单价仅7.96万（低区）
• 2025年5月30日二手最新成交单价11.1万（中区）
• 目前链家挂牌最低单价10.1万（低区）
2025年8月最新法拍房限购+2025年9月最新贷款政策如下：
2024年12月1日起执行：
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。
为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：物品占用
• 关于贷款？袋鼠团队可以提前对接银行预审，确保拍中放款无忧。
2025年9月12日颁布的是最新贷款政策：
1、首套：首付15%+按揭85%，利率3.05%~3.1%
2、二套：首付25%（部分地区20%），按揭贷款75%，利率3.09%~3.14%
徐家汇的地段无需多言，精神高度、社会认可度、规划等级，全都是沪上第一流的，商务能级也在持续稳定增长（从新鸿基到徐家汇中心，体量和更新都有），未来的增值潜力依然不错。
小区层面来看，永新花苑不论放在哪个板块，都算得上是“高档小区”，放在徐家汇也是一样，只不过名称上没有东方曼哈顿那么土豪气、社会面的名气稍微弱了点而已，但并不妨碍对徐家汇高档小区有兴趣的买家对小区的认可度，想在徐家汇买高档社区的，一定会被推荐去看一眼，看过也都会认可，认可度不比东方曼哈顿、亚都、中凯城市之光低的。23年的房龄放在中央活动区的徐家汇也还可以，至少几年内不至于因为房龄而拖了房价的后腿，反正徐家汇所有的高档楼盘都是这个年代的。
房源来看，稍显不足，格局上稍有点不常规，但仔细看的话，除了有个房间是朝北的，其他倒也没大问题，厨房和卫生间共同通过小阳台实现了明厨明卫，客餐厅也实现了横联厅，这比较不错，而且室内没有走廊，空间利用率高、生活动线简洁，入户门借助卫生间墙体还实现了“景墙玄关”，客厅与卧室双开间尺度的大阳台虽然不方正，但从观景效果而言，却是更大程度地放大了角度和视野。
户型做到这个份上，虽然不常规，但却也是挺优秀的了。
综合来看，这套房源在未来的5年的增值潜力还行，舒适度也算佳品，二手的流通性也极好，没有明显的弱点瑕疵，起拍折扣也大，预计会有不少人感兴趣，估计会产生争夺。
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