长宁区中环内 | 新天地河滨花园 | 起拍单价仅7.5万/平、直降300万
发布日期： 2025-09-02
• 长宁区芙蓉江路555弄9号702室
• 天山板块｜新天地河滨花园
• 2011年，88.6平，2房2厅1卫
• 拍卖时间：上海市虹口区人民法院将于2025年10月14日10时至2025年10月17日10时止
• 法院起拍价：666.4万，目前起拍单价7.52万
• 法院评估价：952万
• 目前此法拍房起拍单价仅7.52万（低区）
• 2025年6月13日链家二手最新成交单价10.73万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价11.4万（低区）
• 小区介绍：新天地河滨花园是天山板块次新小区，国企新长宁集团开发。2011-2012年的小区，容积率2.50，绿化率41% ，小区北邻苏州河，高区房源可览长风公园及河景。古北物业管理，围合式人车分流，小区刷卡进户，属于高品质小区。
• 周边配套：汇金百货 虹桥百盛 金虹桥国际 南丰城等
• 户型介绍：2房2厅1卫
• 交通介绍：地铁15号线 2号线（789米）
• 目前此法拍房起拍单价仅7.52万（低区）
• 2025年6月13日链家二手最新成交单价10.73万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价11.4万（低区）
• 目前此法拍房起拍单价仅7.52万（低区）
• 2025年6月13日链家二手最新成交单价10.73万（低区）
• 目前链家挂牌最低单价11.4万（低区）
2024年5月27日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。
提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。
《通知》自2025年8月25日起施行，以及之后补充发布的沪九条，与法拍房有关的贷款&购买资格的政策如下：
• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能
• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：空置
长宁天山的地段不能算是“老牌法兰西”，但在始于20年前的“黄金中环”建设中，天山依靠“老牌贵胄长宁区+苏河一江一河+紧贴虹桥领馆区”概念成为了市区高品质生活板块，直接跻身全市100多个板块、5级梯队的标准中的第二梯队，纯粹的高标准居住板块，典型就是仁恒河滨+天山河滨，有万山路领馆区+全市涉外居民比例最高的仁恒河滨，天山的社会地位在未来的十几二十年内是不会降级的。
至于楼盘，房龄超过10年一点，放在郊区是个拖后腿的因素，但放在长宁区的中环线以内不是个问题，至少在房龄20年之内，也就是目前到2033年之前，房龄不会是加分因素，但也不至于成为降分因素，是“典型的板块平均房龄与品质水准”，换句话说，这个楼盘的长期增值速率刚好与板块保持一致，会明显高于全市长期的平均增值速录。
户型本身没啥瑕疵，方正、动线简洁，只是可惜户型尺度小了点，又不是可以俯揽苏州河的高区——但要记得，这两个肉眼可见的因素都已经包含在二手房市场价之中了，与市场价的折扣率无关。
所以总结下来就是：
强势地段、板块标准品质楼盘、但不会够格引起资产配置需求，后期的增值速度与幅度不低，但法拍的争夺不会过于强烈，入手会有折扣、出手会有很大的利润，但在2033年、房龄满20年之前，最好出手，再往后，房龄会成为拖累房价增速的因素。
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