• 杨浦区政和路999弄12号501室及22_1地下一层车位（人防）392

• 中外环｜合生江湾公寓

• 2008年，171.02平，5房2厅2卫

• 拍卖时间：上海市宝山区人民法院将于2025年1月13日10时至2025年1月16日10时止

• 法院起拍价：1095万扣除车位58万，房子价格1037万，价格仅有6.06万

• 法院评估价：1563.4万

• 目前此法拍房起拍单价仅6.06万

• 2024年10月26日链家二手最新成交单价7.86万（低区）

• 目前链家挂牌最低单价7.5万（低区）

• 合生江湾国际公寓处于杨浦区新江湾城板块，分4期开发，由小高层住宅组成，建筑面积在70-234平，包含多种户型，成交客户主要以置换和改善型为主。小区南临新江湾公园，居住环境舒适；小区西临复旦大学新江湾校区，定位高端，文化氛围和居住品质好。  

• 周边配套：新江湾生活广场 悠方购物广场邓。

• 房型介绍：5房2厅2卫 全明户型。

• 交通介绍：地铁10号线-国帆路537米。

• 学区介绍：上音九年制二梯队学区房。

二手市场参考价

• 目前此法拍房起拍单价仅6.06万

• 2024年10月26日链家二手最新成交单价7.86万（低区）

• 目前链家挂牌最低单价7.5万（低区）

二手市场成交价

2024年9月29日发布：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化房地产市场政策措施通知如下：

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：空置

白首点评

合生江湾公寓是典型的板块中游水平，房价的增值速度也就跟板块的增值速度是一样的。

板块的增值速度已经过了高峰期，但是从长期来看，靠着五角场还是有一定继续向上的能量，会略略高于全市平均水平一点点。

从房子来说算大平层的话就嫌小了，当然，作为大户型的话又太大。所以属于典型的高端改善，但还算不上是豪宅资产。

其实这种房子如果处在楼市还不是特别热的时候，从客群来说稍微有那么一点点尴尬，因为大家太理性，就会出现土豪看不上，普通的中产家庭改善、那种有一套、要换一套更大的置换型又够不着，所以这就是出现大折扣的机会。

但这种房子如果放在楼市非常火热的时候，那可就是非常抢手的，因为那些在理性的状况下觉得自己够不着的中产置换客会咬紧牙关向上跳一跳，成为他们以小博大的最佳资产。

那么大家看看现在状态，楼市不算很热，但是已经在向热的方向快步向前。所以现在买是折扣的机会，后续就是被争抢的资产。

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