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今天向您推介这套：

• 上海市杨浦区营口路600弄69号202室

• 杨浦区｜黄兴公园｜中外环｜佳龙花园

• 2005年，89.8㎡，2房2厅

• 拍卖时间：杭州市萧山区人民法院将于2023年9月29日10时至2023年9月30日10时止

• 法院起拍价：505万（税费各付，省上家5%~7%左右的税）

• 法院评估价：630万

• 袋鼠评估价：850万（是以2023年4月成交数据做的参考分析）

• 链家挂牌价：923万（业主净到手，税费下家全付）

*特别说明：

1）此法拍房为电梯房，且是总高14楼的2楼，低区，各位在调研市场价时，请以此条件来做细则调研及定价。

2）袋鼠评估价850万，是以链家2023年6月份以850万和900万成交的2套取的最低价格。

• 小区介绍：该小区是05年的商品房，佳龙由建工集团打造，总建筑面积10万平，绿化5万平。小区环境优美，绿树成荫，人车分流，适合居住。

• 周边配套：黄兴公园，杨浦公园，五角场购物中心。

• 房型介绍:  2房2厅1厨1卫。

• 地铁8号线黄兴公园站。

同板块，法拍历史成交折扣统计：

首套：得标价*65%，利率目前是4.55%

二套：得标价*30%，利率目前是5.25%

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能；

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：占用。

白首点评

这套房源地段不算很强势的明星，但依托隔壁五角场城市副中心的持续潜力——储备地在前几个月刚刚又开工了“上海科创源”项目，加上前几年“名至实归”后给到的“上海科创中心核心承载地之一”的政策红利，现在也逐渐进入了产值期，因此，黄兴公园板块的土地经济价值自然也能被推升。

而且黄兴公园一带的住宅，不论是房龄、还是社区品质，都远远高于五角场，现代大型社区+新式板式楼房，正儿八经的南北通透、方正户型，可不碾压五角场成片的30年房龄、户型和朝向稀奇古怪的塔楼么？

所以五角场发展带来的购买力，土豪去新江湾城、工薪家庭就去黄兴公园呗，房价长期稳步向上是完全不必担心的。

至于这套房子本身的户型、微地段，都是不错的，没啥明显瑕疵，还送个小花园，舒适度非常高、自然也会比一般的小高层抢手很多。

如今是6折不到起拍，当然，虽然有占用，但以现在的市场热度，估计也不会拍得太便宜，利润肯定会有不少，不过也别太贪心。

至于这“占用”，是否很难处理，可以咨询袋鼠安家。

中凯城市之光——推荐理由：徐家汇核心区域，烫金地段，正徐家汇数一数二的代表作。

银城大厦——推荐理由：华东师大附小一梯队学区房，地铁零距离。

袋鼠安家 KANGAROO ESTATE

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