同在徐汇滨江，御江廷与香港置地启元，逻辑大不相同
发布日期： 2022-11-10
御江廷马上就要开盘了，积分爆表的要素过多、升值潜力也很强，对于积分各项条件没有一丁点儿损伤的“六边形巨人”是非常值得博一把的——白首是非常推荐去买的，只不过要跟大家说清楚，未来的预期要稍微放低那么一点点，至少不能按照启元的豪宅逻辑去思考。
（图片来源于网络）
长期升值无忧、现在入手难度系数也极高。
徐汇、滨江，这两个词本身就是房价的推进器，合在一起，直接上天。
地铁都不用说，十几个美术馆、艺术馆也不用老生常谈了。
其实只要在滨江绿地，往那儿站一分钟，面前就会经过五六个金发碧眼大长腿的洋妞，三个在跑步、两个在遛狗，还有一个推着车在遛娃，就这场景，什么国际化、卓越城市的现代封面，都不用说了，调性直接拉足，比开发商拍100条宣传片都给力。
（图片来源于网络）
当然，这些早就已经算在徐汇滨江整体房价的水位里了——目前板块的房价与资源以及段位现状是基本匹配的，不存在明显的价值回补空间。
徐汇滨江的住宅有其稀缺性，从最早的尚海湾豪庭开始到如今的百汇园三期卖完，实际真正在徐汇滨江板块内的住宅地皮基本上已经没了，明星板块缺乏增量的稀缺性，本身也构成了中长期上涨的驱动力。
客群段位决定了未来二手买家的实力与逻辑，绝对不能参考豪宅。
御江廷距离黄浦江岸仅300多米，当然，并不是户户江景的，批下来就是价格是每平方13万，整个六批次单价最高，看似具有豪宅的调性。
但最大的问题是，面积段偏小，总价撑不起豪宅的样子。
其面积段为，70㎡、99㎡，最大也就155㎡，一看这个面积段就知道比香港置地启元、乃至以前的尚海湾、百汇园都小了不止一圈，也就意味着总价也就约等于人家一个厅。
大大小小加起来也只有323套，而且没有后续——也差不多算是整个徐汇滨江“上新”的尾声了，套数叠加明星板块的光环，更何况相对低的总价段直接对准了最大的购买力群体——高收入的刚需+中产的改善，而且面积段注定了还是初级改善。
一手冲着多多少少有那么点的价格倒挂，大家需要拼积分去抢，那么过两年变成不用拼积分、却也没有价格倒挂红利的二手呢？
面积段决定了客群，过几年、哪怕再过20年，也还是同样的“高收入刚需+初级改善”，但从一手签好合同那一秒开始，就吃不到大肉了、购买的冲动也就消退了。
大家自己想想70、99的面积段，除了地段，还能改善个啥？也就是纯粹的地段改善，但是要多花费好几百万，吸引力并不大。
（图片来源于网络）
对于这个楼盘而言，从始至终不会存在豪客——面积和总价，对不起土豪的一张房票啊。人家土豪买不到一手的启元，可以等二手啊，二手等不到可以尚海湾二期啊，怎么也不会退而求其次次次次地到155㎡吧？更别说99了。
如果单纯是一个中环、外环板块，那指望中产改善升级换代提供源源不断的购买力，问题不大，也是正常的，因为人家能够实实在在获得空间的改善——中产改善的首要目标就是空间，第二是学区，地段的档次反而在后面，主城区内或者外环内差不多就满足了。这是本地生活常识，除非白首从小到大身边的上海人都不是“典型的上海人”。
可问题是，这是奢侈的徐汇滨江，豪宅套数比改善房源还多，冲着这个地方来的多半是“既要又要”并且付得起账的土豪，不差钱，只要体面——体面就意味着地段加上绝对够大的面积。
100平方上下，体面个啥？
中小面积的房源，改善客群有心无力，土豪又看不上，二手卖给谁去？这可不就尴尬了。
作为业内十几年的老鸟，13万一平方，70平米，客群描摹都不知道该弄成什么样，当然，如今的一手不用考虑，但作为想购买的客户，倒是要想想未来二手买家到底是什么样？如果想不明白，就代表这泛着金光的烫手山芋可能会砸在自己手里。
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