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这个楼盘前几天刚认筹完，堪堪触发了积分制，整体的门槛并不算高，但很神奇的就在于产品段位差距过大，实际买的时候，可能会有点扫兴。地段的资源和升值潜力都不错，叠加仁恒品牌和暗示性极强的案名，预期拉足了。这个楼盘在北蔡与三林的交界处，严格意义上来说算是北蔡板块，那么自然，整个北蔡板块的中高档商业配套也都能算在它的资源里，步行未必都能到达，但至少骑个自行车电瓶车也能近距离享受，包括了大华锦绣国际、巴黎春天、华润万家、山姆会员店，盒马也是有的，大半个北蔡板块都是大华锦绣华城造的，高品质的超级大盘十几二十年经营，攒下了颇具气质的城市界面和丰厚资源，就直接被它“摘桃子”了。而且这个楼盘距离13号线华鹏路站也就1公里多一点，略微有那么一点点远，但中间没什么需要绕行的障碍，是步行能走到的。从界面和资源上来说，对得起中环内的地段预期。从整个楼盘的升值逻辑上来说倒也简单，不论算是北蔡、还是三林，还是算新编出来的一个词儿叫“新杨思板块”，地图上一看就知道，逻辑都是一样的：自身没有产业驱动，现在没有，未来也不大会有，板块自身会增加一些商业和小公园之类的休闲设施，顶多再增加两个新的学校（普通的新的学校，没听说有什么名校开过去），基于现在周边的中高档商业已经丰厚，再新增商业不存在从0到1的重大突破、补齐短板，纯属锦上添花，对生活的享受度和房价的推动，都忽略不记。
这里未来房价的驱动力主要来自于周边板块新增高收入人群的外溢——前滩+张江。而且我们从这两个板块的产业构成来看，前者是金融衍生为主和少量国际贸易，后者是包括微电子、制药的各种高科技，产业领域和行业门类跨度非常大，东边不亮，西边亮，产业周期轮动也能保持至少有一个板块“健康稳定”、也就可以持续接受到来自左右两边至少其中一边的购买力增长外溢。从房价增值预期上来说，北蔡和三林都相当地稳，两者交界地带上的浦发仁恒有园，当然也是如此。上面讲的这些资源和升值潜力，包括城市界面，都不是什么有难度的事情，但凡对上海地理熟悉一点，或者有那么点常识的朋友都能看得明白，所以自然地，这个楼盘天生具有受关注的光环，预期相当高，触发积分制是必然的，但是也就只能勉强刚刚触发而已，为什么呢？有园，一看就知道，他们家是带别墅的，别墅是有的，但不太多，因为如果别墅够多，就叫“有墅”了。这逻辑跟当年万科有山是一样，远远的要用望远镜才能看到隐隐约约、似有似无、不知道是不是一小朵乌云的一座山、山影，就算是有山吧。这个楼盘出来的一小部分是合院，是的，只有一小部分。当然，现在出来的合院可比十来年前第一代的合院好多了，而且终究还挂着仁恒的名字，格局和户型做得相当不错。合院算是联排的变形，段位比叠加高不少，属于真别墅。这就是稀缺性，不论是现在还是中长期，都是非常优质的自住与受追捧资产。相信参与认筹的人，大多半是冲着合院去的。140平米的只有20套，作为舒适型的居住，放在中环内资源配套丰富的地带倒也是问题不大的，是能够中长期受人争夺的。
但问题就在于主力户型是90平米的，有270套。这个面积段是前滩板块的主力，三林板块更是不计其数，北蔡也同样几百上千套，虽然说这些板块里的90平米，绝大多数都是小高层和高层，品类和密度肯定比不上浦发仁恒有园（户型的确实相当不错，不过大华锦绣华城整体的户型也都不差）。但差别也仅仅是在社区的密度上，由于小高层和高层都是有电梯的，实际的居住体验差别不大，换句话说，替代性很强，选择面很广，纵然整体板块上来说会有一点供不应求，但落实到具体面积段上供不应求也没那么强烈。现在一手的报价，一套90平米的800万，说高不高，但说低并不低，相对于二手的价差并不明显，中长期来看也会埋没在众多的同面积段比较中，或许大华锦绣华城的哪一期离地铁更近一点也就更容易被选择了。所以浦发仁恒有园也就勉强达到积分制就情有可原了，或许在真正开盘的时候，很多人在合院被选完之后会放弃90平米的选择，现眼前的红利不够大，未来似乎也没有稀缺性，开完盘之后还能有一点剩余也说不定。袋鼠安家｜法拍服务
