地段有点妖，森兰概念意义不大——尼德兰·星屿
发布日期： 2022-11-03
尼德兰·星屿10月28日就开盘了，6.2万/㎡，也不多94套，属于大盘“尼德兰花园”的一部分，包含了“北岸”、“官邸”几个已经分期交付了的小区。
毫无疑问，在上海影响房价最重要的因素就是地段，可是这个地段又不太常规，必须仔细研究一下。
（图片来源于网络）
搭着森兰的边，但肯定不能算常规意义上的森兰板块，不能与最熟悉的几个楼盘价格比对。
（图片来源于网络）
上地图我们就会发现，这个楼盘是在森兰绿地的北面，而我们熟悉的那几个具有明确森兰概念的楼盘都是在森兰绿地的南面、最多也就是在中部，虽然从生态公园和体育场地的享受来说倒也是距离差不多，不过我们要考虑到另外一个问题，现在这些纯正森兰豪宅的价值就在于“进退左右”。
森兰绿地是很大很大的，开车不觉得，或许一脚下去从南到北也就十来分钟，但步行就差远了，何况学区的划分呢——森兰绿地南面的明珠小学、福山证大外国语都不可能把学区扩大到绿地的北面，而在教育资源相对薄弱的浦东，这类第一梯队名校所带来的附加值和“稀缺性加倍”本身就是豪宅价值的重要支撑点之一。
号称高档楼盘，对口的学校却都是菜小菜中，这不科学、不合理、也不现实。
（图片来源于网络）
大绿地南部“正统森兰”地段的进退左右还体现在商业资源上——自身在步行范围内有外高桥集团营造的森兰商都（其中有盒马x会员店，当时还是上海首家、至今全上海也没几家，仓储式规模极大、类似于麦德龙）。
至于现在已有的山姆会员店、已经正在造的金桥东北角百万方“金鼎天地”综合体，倒是没什么太大差别，步行到不了，总归是开车去的，从森兰的南部还是北部去，无非就是差个十来分钟的车程。
对于中高档楼盘来说，中档商业配套的差异自然对价格有明显的影响。当然，最重要的差别是在购买力导入的逻辑上。
虽然紧邻外高桥自贸区，但单纯的“更近十分钟”并不构成首选的理由。
我们先想明白“正宗森兰”（大绿地的南部）增值驱动的理由，大体上是3个。
一来，贴着金桥城市副中心，金桥的凯迪拉克工厂扩容以及金鼎天地的商务，这些产业带来了土地的经济价值提升；
二来，也是金桥，嘉里城、金鼎天地这些中高档大型商业体所带来的生活配套的提升，居住体验感更好了。
——这些项目都是实实在在、进程过半的，不可能会有大变化，是能够吸引大量住宅向往感和购买力的。
第三，来自于外高桥自贸区，理论上讲也是产业增长驱动、以及商务办公所带来的工作人员增量，其中会有一定比例选择就近买房，上下班方便、图个安逸。
（图片来源于网络）
之所以说是理论上，因为当前的全球经济形势和主要贸易国家的“关系”好像有点不太明朗，自贸区外高桥片区是以保税外贸进出口为核心的，看的跨境货量进出、背后的逻辑的汇率和国际关系、海内外市场的消费实力，能否产生预期的大额增量，或许短期内看不到，得看中长期了，那么从房价来说，这一驱动力就只能暂时先搁置一下。
那么我们再回过头来盘一下，这三条驱动森兰绿地南部房价的因素中，前两条与大绿地北部没关系，至少关系不大吧，只有最后一条是有关的，但却又是可见的几年内最弱的。
从配套和学区的明显差异、而且是浦东第一梯队与菜场小学的差别，已经能明确尼德兰·星屿的价格绝对不能参照森兰星河湾、仁恒森兰雅苑、绿城上海御园这些，落差应该要挺大才行。
居住上来说，完全是偏居一隅、非要说是世外桃源嘛，倒也还没达到那层次，毕竟是一个上万人居住的大规模社区，而且也不是低密度楼盘或者小别墅。
隐世是假、偏僻是真，也正是由于这一点，再怎么热闹繁华的城市副中心，隔了那么好几公里长带大型湖泊的生态绿地，也凉凉了，土地经济价值增长与它无关、购买力吸引也没它事儿。
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