临港自贸新片区，现在与未来，都不值得买房——临港大话1
发布日期： 2022-10-24
（图片来源网络）
临港过于偏远、资源积累过于薄弱，讲上海话的人不会去住，脱离城市主力购买群体的板块，房价注定弱势。
滴水湖那一带、就是所谓的临港新城，是十来年前人工填海出来的，根本不存在土著本地人——从购买力来说，连本地土著改善的基本盘都不存在。
那么第二个渠道，从市区导入人口，有没有可能？
这么说吧，如果一个讲上海话的人、对另外一个讲上海话的人说要去临港买房定居，对方会像看到人咬狗一样惊讶。
因为临港在上海人的眼中实在太遥远，事实上也确实如此。对滴水湖一带的地理认知仅存在于每年夏天电视台都会播放几次的台风登陆新闻。
生活资源也薄弱得没法说，可别跟我扯淡有多少名校在那里开了分校，什么华师大二附的分校，就问两个事：
1、目前那里有从小学一年级读到初中毕业考高中的学生吗？
2、难道真的指望华师大二附中的老教师每天来回奔波4小时去那里上课吗？华师大近几年挂名的学校可多的去了。
所以从市区导入讲上海话的人去临港买房，也没可能了。
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一个上海的板块，没有上海人去买，就意味着损失了最不受经济波动与产业周期影响的“改善购买力”——绝大多数板块或者说整个上海房价不会跌，最根本的支撑就在于这批以房换房、不依赖工薪收入买房的本地群体。
而且这批改善群体占到整个上海住房购买力至少六成（看一二手成交量的总量关系就知道了，今天二手房的卖家、就是明天的买家）。
那么临港只能吸引外地来户的、却与最根本、最坚强的购买力“绝缘”，中长期的房价不说跌吧，但至少肯定跑不赢上海全市平均增速吧？
其实还产生一个恶性循环:由于初期整个大板块都没有讲上海话的居民，时间越久，外地来沪的居民总量越来越多，讲上海话的人愈发不会进去，生活习惯什么的，显得格格不入，搞不好还会被排挤。
资源薄弱、社区氛围不适应，房价又没有涨的吸引力，也就愈发不会吸引市区改善群体进去了。
除非哪天大手一挥，从市区强行动迁过去50万以上的人口，那才有可能打破这个恶性循环——为什么只说“有可能”呢？
因为像这种大家印象很差的板块，极有可能像以前嘉定江桥一样，动迁房倒是分在那里了，但是讲上海话的人不去住，要么空关、要么低价租出去给当地打工的人。至今十几二十年了，也没有形成一个上海社区的氛围，整个板块非但没有因为动迁安置导入成规模的本地户籍家庭，反而由于大量的低价出租房吸纳了大量外来流动人口，而且还是群租的，人口结构层次反而再度下降了，这下好了，社区氛围更差了，房价更低了。
从目前的地段吸引力来看，临港可并不比江桥好几分，哪怕采用大规模动迁安置，也极有可能走上当年江桥的老路、恶性循环。
以刚性需求为绝对主力的临港，不能指望外地来沪新上海人撑起房价。
这有两个层次的思考，首先，临港本来没什么楼盘，现在所供应上市的新楼盘也是中小户型公寓为主、少量的大户型，单价、总价在上海算是偏低的，不但整个楼盘不可能存在豪宅的基因，总价上也不存在豪宅的可能。
最大的问题是外地户籍的土豪，就算他看好临港的增值潜力、脑子抽抽、认为临港三年房价能翻倍，那他也不会买临港的房子——因为外地户籍在上海只有1张房票，临港一套大面积的400万房子，三年翻倍，也不过就是赚了400万，当然这是不可能的，但反过来，买市中心4000万的豪宅，哪怕三年只涨20%，他也能赚800万，但凡是土豪都算得来账啊，要不然怎么能成为土豪呢？
那么剩下的就是外地户籍新上海人改善和刚需首次购房。
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改善客群也没什么希望，论户型、社区，其他板块可不比临港差，论资源配套，临港更是远不如上海绝大多数板块。卖掉上海的其他板块的房，跑到临港改善个啥？
剩下的只有首次在上海买房的刚性需求，而且是外地户籍的，没有一套原来的房子做底本，全靠收入积累买房。
纵然临港在上海的房价是很低的，但纯靠收入买房也不是那么简单的事儿。不是天天嚷着上海房价贵吗？房价与收入不成正比吗？
放在个人，能够实现买房的资本积累，算是励志故事，但放在群体，就要想想概率的问题了，不能指望有太大的群体啊。
临港发展的规划蓝图很宏大，那是真的宏大，地皮够大、政策的级别够高，放在未来30年的眼光来看，产业应该也还可以，但是就房地产而言，理性分析就知道购买力过于薄弱，再加上供应量巨大，说实话，能够不跌就不错了，真的不指望价格上涨。
就算一手房价格上涨了，作为持有一套房的二手业主来说，再抛出去也没法涨，因为面临的是下家有大量的一手房可选，干嘛买二手房呢？
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