规划内外一线之隔，资产价值差10年——龙信虹桥御澜-上海拍拍屋

规划内外一线之隔，资产价值差10年——龙信虹桥御澜

发布日期： 2022-10-24

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这也是个挺受关注的楼盘，打着虹桥两个字的楼盘，总会让人多看一眼，这一眼下去，哟，徐泾，似乎是大家认识的大虹桥中最热门的板块。

那就得再多看几眼了，再一看单价是6开头，还写着距离国家会展中心很近，那不得了，印象中虹桥就算不超过10吧、也接近于10了吧应该？那么这6万/㎡自然形成了价格大幅倒挂的“光晕”。

（图片来源网络）

白首观点1

沈海高速以西，不在虹桥主城片区范围内，虽然距离并不远，但发展红利和资产价值相差十年。

关于位置的属性，开发商倒也没骗人，正正经经地拿了一张图告诉大家，这个楼盘是在虹桥拓展区，并没有说是虹桥主城片区，只不过这张地图颇有技巧，最值钱、政策与规划红利最大的主城片区方块部分做成了白色，而把拓展区部分像模像样地做成重点的彩色。

说白了就是欺负大家对规划没那么熟悉，对文字没那么敏感，算了一笔模糊账。

老百姓大多数对规划没那么熟悉，又不是吃这口饭的，但是官方清楚啊，落实政策，落实投资的强度、密度和时间都不一样，很显然的，要把最核心的虹桥主城片区部分全部填满了，才会再考虑到东南西北四个拓展区域。

（图片来源网络）

白首对于虹桥主城片区的发展优势、产业号召力以及前景、包括房价的钱景都是非常看好的，只不过主城片区已经有点大，没个十年八年的不可能填满。

换句话说，要轮到沈海高速以西的拓展区，至少十年之后，而且面临的是经过十几年的大企业招商收割，“长三角主力部队”在主城片区内已经耗尽，轮到拓展区只能吃点边边角角、汤汤水水了，单位土地的投资强度和经济产值完全不在一个层面，得降好几级。

土地经济价值驱动换算成对房价的推动力：

沈海高速以西的拓展区，规划段位和价格基础就远比沈海高速以东低——原始房价低、过去十年中的年均涨幅也低、未来十年的年均涨幅也低。

（图片来源网络）

事实上现状的房价这已经摆在这里，我们自己看一下就知道，其实6万/㎡的价格并没有倒挂，而是与当前的二手房市场价几乎是一致的。所以买了这个新盘不能说赚，但肯定也没亏，只不过大家心中的暴富预期要放平，市场实际也反映出来了，这个楼盘认筹并没打爆。

（图片来源网络）

白首观点2

规划内外的一线之隔，不只是感受的差异，而是性质的不同、增值速度的大不同，一定要注意。

很多朋友喜欢“投机取巧”，特别容易受到蛊惑在各种“一线之外”买房，理由听来也煞有介事——步行距离内享受几乎是差不多的界面和商业配套，但是价格低了很多。

界面和商业配套感受来说，这句话倒也是没错。但有一个很明显的差别就是:核心资源和房价潜力必然不相同。

举几个例子，大家或许就能理解。

在学区房上，哪怕是一条小街相隔，左右两边，差别就是市级名校与菜场小学。

在产业地带上，一路相隔，就是有政策福利还是没有的差别，上到企业税收减免、产业补贴，下到员工能否落户一座城，完全会决定企业入驻在哪里，虹桥、张江无不如此。

放在城市边缘，一路之隔就是这座城与那座城，甚至虽然地铁相通、电话区号一样，但这所谓一碗汤的距离，从长期来看差别的就是高考上海卷还是江苏卷，影响孩子一辈子，典型就是上海与花桥的关系，一路之隔，房价差一倍都不止。

所以一路之隔，一定要想清楚。

在传统市区，一路之隔问题还不大，就像普陀的长寿与老静安，差别的只是学区对口，至于房价和资源享受度差别倒也没那么大。

但到了虹桥这种高速发展的产业地带，房价高度依赖于企业入驻、产业发展，那么中长期的价值、价格差别可就大了。

白首小结

居住享受与资产潜力是一套房子的两面，在虹桥主城片区与拓展区，这种有明显规划等级与产业政策划分的地方，纵然是一街之隔，也要想明白自己家是更看重居住的享受度还是资产的升值。

而且无疑在上海这种地方，房产承担的不仅仅是居住，甚至于说资产的价值远远高于居住，那么在对标房价的时候，一定要找清楚对标的对象，买房虽然不是落子无悔，但也存在时间成本和机会成本，因为很多的新房需要拼积分，一条“5年内没有购房记录”就能够使大家失去了再次购买高价差一手房的机会。

哪怕买二手房也是一样，虽然进出没有门槛，但交易还是要税费的呀，一个置换来回百分之十几就没了。

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