500万内，川沙副中心如何买房？
发布日期： 2022-10-05
一提起浦东川沙，外地来沪的就别想了，肯定不知道，我就只问上海土生土长的朋友，对川沙印象如何？
除了迪士尼、遥远、荒凉，破旧，你们能想得出其他的词吗？完全正确。
只有上海房地产业内或者说特别关注这块地方的川沙周边当地人，才知道，那居然还被规划成了城市副中心——因为怎么看都不像啊，跟“城”没什么关系啊，更别说是大上海的副中心了呀。
（图片来源于网络）
川沙底子本来就薄，几乎是封闭市场。
川沙原本属于江苏，1958年跟着南汇、松江等几个郊区一起划归上海，后来设立浦东新区的时候按照地理划归给浦东了。所以川沙当地是有独立方言的，跟上海话没什么关系、但又因为长期偏居一隅，川沙话也不是苏北话。
本质上原来就是一个大农村，地理面积大，但是城镇化区域就很小，一直以来没有什么太明显的产业，属于小农经济加小工商业。
既然没有明显的产业，自然也从来没有过成规模的人口导入、反而是因为经济和生活状态落后，大量的中青年直接向外面花花绿绿有更高收入就业机会的上海城区跑了，这个逻辑其实和中国大多数小乡镇是一样的。
只不过终究是川沙是属于上海的，“整体水位”在那里，来上海市区打工，来回相对也方便不少，至少不用乘火车吧。就算卖个农产品到上海，价格也高啊，所以就算是农村，川沙也比绝大多数外地农村要富裕不少。
只不过大家要想明白的是，作为一个农村乡镇性质的地方，它自身的资源配套还是相当落后的，文教，医疗，商业，就没像样的。
（图片来源于网络）
这么一看，大家就知道川沙房地产的基本盘：
城镇区域小、产业贫乏、配套落后、青壮年流出，典型的低活跃度封闭市场——非当地人，压根儿就不会把房买到这里来。
上海市区的户籍居民更不会搬迁去川沙安家，这么说吧，白首要是把老娘的几套房子卖了，在川沙去买套房给父母养老，估计两老能把我打成残废、亲戚们还能同仇敌忾地拍手叫好。
迪士尼进场，本来就扶不起川沙，更何况口罩到现在还没摘下呢？
浦东川沙进入上海市民视线也就近十来年，从迪士尼落定川沙开始——千年大农村，终于赶上国际化特大利好了。
当然上海市民并没有想去那里买套房，而是关心那些在当地持有土地的股票，比如界龙，有一阵子真的是潜龙腾渊了。
迪士尼度假区有3.9平方公里，什么概念呢？卢湾区没被合并前，陆地面积只有7.55平方公里，也就是一个迪士尼比半个卢湾区还大。
能一把就拿得出这么大一块地皮的，大家也能想明白，川沙原来是个什么样貌吧？
（图片来源于网络）
从房地产逻辑来说，迪士尼是两个特征：
1、对华特迪士尼来说，运营能否挣钱不重要，现金流能勉强维持就行，核心利益在于背靠大上海，土地能够增值，增值后抵押土地套取现金再扩张。
2、作为几乎唯一目的地的核心区域，“乐园”是与外界隔开的门票区，而非核心区域本来就不是游客想去的、也不会逗留太久——谁家去迪士尼不是直奔乐园？会在外面的小镇停留一天两天吗？不可能啊。就算是住旁边的酒店，也不大会去酒店外面逛一天两天吧？
所以迪士尼对周边地带的商业几乎没有一丁点儿带动力，就连最刚性需求的卖个烟，外面的店都没法卖给乐园里面的人。
周边商业都带不起来，更别说带动房地产市场了，是吧？除了当地百姓自己觉得乌鸡变凤凰、把房价的报价提高了以外，并没有太多真实的住房购买力进场，人家买在距离迪士尼一两公里外的地方干啥呢？只有2个好处：
拿望远镜每天晚上能看烟花表演，能否看得到还得取决于楼层和遮挡；第二，能够闻到市区内久违了的烟花硫磺味。
至于说迪士尼能够带动当地的产业和经济，就算一切正常，年景好，也怎么看都只对区级财政有用、对当地普通居民百姓没啥意义的事儿。
更何况，现在口罩这事儿还没了结，虽然恢复开园了，但早已不复当年盛世，旅游业现在什么德行？能看得懂简体中文的应该都心知肚明吧。
浦东川沙虽然现在知名度提高了很多很多，而且看似拥有巨大国际招牌，但对于当地的居住生活并不构成太大的实质性“实惠”——当然还是有的，地铁开进去了嘛（真的吗？这是后话，下篇说），目前的房价早已包含、甚至多少有点透支了迪士尼这个没有用的光环。
但房价想再上升，又缺乏新的利好。所以一般白首不会推荐川沙的房产，除非有非常明显的大幅度折扣，那么作为倒手赚个差价也是可以的，二手市场价不建议买。
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