前滩东方悦澜——“不清白、不勤恳”的就别参与了-上海拍拍屋

前滩东方悦澜——“不清白、不勤恳”的就别参与了

发布日期： 2022-09-02

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毫无疑问，这是上海今年最热门的楼盘之一，这篇文章白首只给大家讲2个问题：

• 问题1，都说前滩热、资产潜力大，那么与虹桥相比呢？

• 问题2，很值得买，但真的要去参与吗？

从这两年上海新盘执行积分入围开始，能“毫无悬念地”出现无限接近于满分学霸神盘的地带一共就三个：内环内、前滩，虹桥——至于金桥，也能出几个满分盘，但却也不敢说必然毫无悬念。

内环内不用多说，浦西上支角有百年海派风情，浦西下支角也地皮极其有限，浦东内环内无非就是陆家嘴与世纪公园两大土豪地带左右两边各一小块，也早就没地皮了，而且内环内基本等同于土地规划等级的最高阶“中央活动区”，所以整个内环内的新盘，以资源优越为基础、产业潜力为预期、然后物以稀为贵。

其实这也是一片土地上房价现在贵贱与未来贵贱的根本逻辑。

那么我们也用这个逻辑来看前滩与虹桥的对比。

白首观点1

概念区域清晰、单位土地的产业经济价值更高，前滩土地“钱景”远胜虹桥。

从产业前景来说，虹桥的职能是上海老大哥“带飞”江浙皖乃至江西的国内大中型企业奔赴海外市场，虹桥是国内外之间的连接点、展示点或者说商务中心与跳板。

而前滩的职能，简单来说是陆家嘴2.0，稍微全面点说，就是金融衍生服务业，会计、审计、财务、法律、精算、票据结算等。

有商务经验或者敏锐的小伙伴一定会发现2块地皮经济逻辑之间的差别；虹桥依靠的是除了上海之外的长三角内资企业，以第二产业为主，上海作为商务总部，意味着3点：

1. 总量极大，整个长三角嘛，远多于前滩不知多少倍；

2. 入驻周期长，在虹桥买一栋楼、哪怕买一层楼、哪怕租一层楼，可费钱了，不是说想来就能来的。那么多行业、企业，各有行业周期、各有经营战略。虹桥先天就需要十几二十年逐步填充的；

3. 整体利润率不算很高，制造业为主嘛。

（图片来源于网络）

而前滩，依托的是，上海的国际金融中心本身。

这么理解“金融衍生服务业”吧，陆家嘴进驻的企业是内外资的超大型跨国金融企业、交易所，是甲方区域总部，前滩进驻的是为这些甲方服务的专业乙方。

大家至少还是有常识的，江浙皖赣大中型制造业，与跨国金融巨头的，不论是平均财力还是利润率，这个差异相当于2万台国产电动轿车、与20个波音飞机引擎的差别。

补充两句，或许有人对上海国际金融中心的能量，没多少概念，白首简单列举下：

上海金融市场交易总额现在是2511万亿元，对的，单位是万亿，2021年金融业增加值（可以理解为产值）是7973亿元，占当年全市GDP比重18.5%，这生意够大吧？

今年，2022年的上半年，上海捣腾成这副样子，嘿，金融业增加值还同比增长6.1%，基本没大影响，而且全年有望再创新高。不负那句话“金融来钱快”啊。

最重要的一点，前滩比虹桥要小很多很多，而且概念区域异常清晰——这就决定了单位土地的经济产出价值比虹桥高N倍。

前滩只有“金靴子”这一块，2.83平方公里，没有其他延伸区域；虹桥光是主城片区，就有整整72平方公里，这还是“小虹桥”，至于大虹桥就更不好说了。

（图片来源于网络）

白首观点2

满分盘，自己掂量下“够苦”吗？又何必陪跑呢！

东方悦澜总共481套，入围比2，也就是1000人不到能入围，报的均价11.9万/㎡，我们看下前滩的二手房价：

• 最便宜的：东方悦耀，13.5万/㎡；

• 常规价格：东方逸品、东方惠礼、江悦名庭，15~16万/㎡

• 价格较高的：尚峰名邸，16~17万/㎡

（图片来源于网络）

显然东方悦澜一手价格便宜到足够让潜在买家们疯狂，小面积的85㎡、大的有165㎡，按照常规二手价格的下限去算，每平米差价也至少3万，也就是最少可以赚250万，大面积的话至少500万差价，可比写在刑法上的大多数“行当”赚多了是吧？

那么也毫无疑问的，几千万人的上海，只有不到1000个名额，3万里挑1，这必然又是个无限接近满分的新盘。

白首建议

虽然说众人拾柴火焰高，不过好像这种满分楼盘用不着啊。喜欢陪跑的，带着爱犬在自己家小区里跑跑就算了，健身房也行，实在觉得还不够爽呢，跑步机开到最快吧，就别去给人家添乱了。

另外，之前有朋友来咨询的时候说到，这个楼盘的户型不太好，窄面宽、大进深。我真是不好意思说他，户型好坏是我们业内人员才会多瞟一眼的事儿，普通购房者面对这种满分楼盘，还去关心人家的户型？

说常规点，这跟你没关系；

说流行点，你膨胀了；

说洋气点，It's none of your business.

不客气点，朋友，你僭越了。

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