1000~1500万，莘庄副中心如何买房？
发布日期： 2022-09-01
昨天给大家讲了莘庄的很多好处，虽然白首也确实很推荐莘庄房产未来的钱景，但袋鼠安家的原则就是中立与客观，所以缺点也是要给大家说清楚的。
新盘断绝，漫长的未来，缺乏主动炒作。
上海一个板块的房价要以万为跨度、快速向上，大多数情况下都是借助于新盘的。
举个例子，大宁涨起来的发令枪，就是大宁金茂府，101亿拿个地，把整个板块的单价提升了1万，首次开盘报价，又把整个板块单价提升了1万。让整个大宁板块又再涨了1万的，是它第二次开盘加推。
当然也会有朋友说，那是因为静安下嫁了闸北，毫无疑问，这是一个很重要的大背景，但仔细想想，整个老闸北十几个板块里，为什么单单是大宁涨得特别快，特别多呢？
其实道理也很简单。绝大多数板块里，一年到头，虽然二手房的成交量应该是大于一手房的，但这些二手成交分散在几十个楼盘里、交易也是由十几家中介完成的，交易的合同价格虽然有进交易中心，但大家应该也知道未必和实际成交价有太大关系，交易完事儿，真正知情的上家下家中介，三方都闭口不谈，各自闷声发大财。越低调越好，最好连隔壁同行都不知道。
所以二手交易再活跃、再多、价格再怎么涨，一般都不会被市场炒作关注。
（图片来源于网络）
而一手新盘则完全不同，从拍到地开始，就每个月10来万地请专业的地产广告公司操盘推广，各位策略总监都是楼市打滚十几年的老手，白首不就是干这个的嘛，可不得把一个板块上到历史文脉、风水地脉、名流贵脉、鎏金城脉、城市占位、规划政策、产业前景，下到资源配置、生活方式、格调情怀、内外园林、建筑风格、智慧科技、户型服务、圈层社群，全都得连梳理、带吹牛地向社会输出，唯一限制发挥的并不是良心，而是《广告法》。
所以大家就懂了，就算现在新盘定价低于二手房，但有新盘，就有人来给整个板块价值梳理炒作，让整个板块看上去钱景大大滴。
莘庄的第一个欠缺就是自从前两年借着地铁站改造才出来的“天荟”之后，就没有新盘了，而且看看土地，后面应该也再没了，以后就没有开发商成体系地来吹拉弹唱了。
莘庄缺乏“腹地”，总体能量相对有限。
虽然各个城市副中心本身的规划地盘都不大，但是大家会发现虹桥副中心之外有一圈大大的主城片区、张江副中心外面也有极大的张江科学城，都给了未来至少15年的填充时间，哪怕没那么大的，真如也搭上个西站、花木也带上个龙阳、金桥捎上了高行。
可莘庄就比较尴尬了，由于有铁路线半包围的限制（上图白首用红色实线标了下）、更重要的是周边板块也已经建的差不多了，没地皮了，所以莘庄是螺丝壳里做道场，外拓基本没指望，只能内部倒腾土地集约化处理，搞出来个地铁TOD把铁轨间的碎片地皮“化零为整”。
再加上自身的产业定位，既不算太高端，也不算太明确，所以从总体能量上来说，这个副中心只能算是中等。
抱上了虹桥的大腿，七宝是价格天花板，但也互为支撑。
前一阵子白首给大家聊过，已经通车好几年的嘉闵高架、施工进度过半的轨交嘉闵线，让徐家汇哺育大的莘庄、转向抱虹桥的大腿，虹桥的长期价值增长和购买力吸引可是杠杠的。
给了买不起虹桥、买不到虹桥的客户有了直接的快速外溢通道，但是在莘庄之前有一个七宝，房价与虹桥有明显梯度、而资源又并不明显弱于莘庄（教育资源还更好），二手房的总量说大不大、说小也不小，因此虹桥外溢到莘庄之前会被七宝吸收掉大半。
所以就很好理解，莘庄房价的天花板是七宝，而反过来也要给大家说清楚的是，莘庄自身的发展也成为了七宝的价格支撑，在两个板块都供不应求的大趋势下，两者之间的关系不是相互压制、而是相互倚仗、相互上拱的。
莘庄和七宝这两个地理上相互贴着、资源上相互通着、价格上相互上拱着的板块，其实都算是莘庄城市副中心的房产受惠地带，都可以找找的。
推荐几个小区
众众家园
• 300多户，2000年建成
• 距离莘庄地铁站非常近，可以说是小区隔壁了，社区一般，但自住的品质感也足够的，重点是升值空间好呀，整个地铁站升级改造，商场就跟是给小区做“临街配套”似的
• 142㎡，1250万应该够了
好世鹿鸣苑
• 1200户不到点，2007年建成
• 一边是仲盛世界商城，一边是莘城中央公园，微地段极好，这个楼盘的特征是保养极好，外观相当好看，前几年《欢乐颂》热播时候，被挖掘过，小区和建筑外景、航拍，就是用的这个小区，当然，内景不是，太贵了，内景拍的是外地的某个楼盘
• 110㎡，差不多1200万内能到手
中祥哥德堡
• 800多户，2004年建成
• 莘城中央公园南侧，隔着公园就是仲盛世界，也算是微地段优秀的，同样，白首选的都是靠近莘庄地铁站的核心地带，莘庄升值潜力最强嘛
• 130㎡多点，差不多在1100万以内能搞定
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