1000~1500万，宝山吴淞城市副中心如何买房？
发布日期： 2022-08-26
今天来给大家聊聊吴淞的产业。
在做2035规划的时候，吴淞城市副中心和周边主打的是“邮轮经济”，打算靠这种听上去高端洋气、很国际化又没有污染的行业替代因为高污染已经被迁出的宝钢。
按照当时的背景和状况，“邮轮经济”规划倒也没啥大错。
正所谓靠山吃山，靠水吃水嘛。
• 水深足够的，洋山，就搞起了全世界最大的集装箱码头；
• 岛多、水深、又人少的，舟山，搞起了化学品运输港；
• 宝山抱着万里长江出海口，往内可以航行到中部腹地，一路可以向上到重庆，往外可以绕地球一圈，当然得好好吃老天爷给的这碗饭咯，这才是发挥独一无二的天赋。
而且搞邮轮经济还有个很大的好处——成本极低、几乎是无本取利。
同样是搞旅游，邮轮码头，连个景点都不用准备，人运来运去游的可都是其他地方的景点，到码头上停靠一下，吃喝消费买东西，本地只要造点酒店、商场就行了，而这些根本不需要地方掏钱，自有开发商去搞，还顺便造点办公楼给旅行社用，这一下子酒店、商场，办公商务全都有了，既不用维护天然景区，也不用一大块地皮造游乐场。
凡事都是相辅相成、祸福相依的。
既然邮轮经济自己所需投入极少，全部是依赖外部，那么依赖性过强就会出现万一外部靠不住的问题。
（图片来源于网络）
怎奈计划赶不上变化、天不遂人愿啊，面临几个问题。
邮轮这东西吧，无非两个方向，国内人乘船到国外、外国人乘船到中国，但邮轮是一个相对封闭的场所，但凡里面有一个带菌，那就玩完了，连靠岸人家都未必允许了。
小的船沿着长江往上，通过这次海南岛之后，料想大家是不敢出远门了，当然，口罩这事儿终有一个终点。
不过，更深层次的问题是，口罩弄废了国内的消费力和旅游市场。
这两年下来各个省份大城市都轮了不止一遍，不用嘴硬，整体来说消费力，尤其是旅游这种可有可无的消费必然会非常疲软，这个影响周期是挺长的。
那么大的邮轮、走海洋航线的呢？这就取决于国际关系了，现在什么状况，也不用白首来多说吧？
这两年对于跨国旅游唯一的好消息大概就是人民币升值了，可以换更多外汇了、只要能到国外就能够买更多的东西、吃得更好，住得更好，但问题是可以去的目的地还有多少呢？
很显然的，宝山想做游轮经济，这两个问题却不是区一级能够解决的，哪怕上海市级和再往上一级，这两个问题也搞不定。所以很显然的，邮轮算是搁浅了。
创新城和副中心，更多是“名号”预期利好，实质利好，太遥远。
那么有没有替代方案呢？2020年的时候，宝山又出了一个“吴淞创新城”规划，非常神奇，又雄心勃勃的划定了26平方公里，白首昨天说了，比整个虹口区还要大，大家掰着脚指头就知道这玩意儿估计2035年之前都是不可能完成的。
就算到了2035年，指望也不是太大，因为这取决于3点：
先发优势和规模优势完全没有——别忘了上海还有大大的张江科学城，漕河泾这些“国家级”呢，人家已经干了二三十年了，规模和地位早就起来了。
第二，吴淞，乃至整个宝山天生不存在顶流的高校集群，五角场的模式也不适合，完全没有可模仿性。
那么最后，如果政策上有特别的优惠，那也可以，问题是张江已经拿到了国内最好的政策，宝山不可能拿出比张江更好的政策。
那么从招商引资来说，一没人才基地、二没产业集群、三没特别优惠政策。人家有什么想不开的，要跑到吴淞来搞创新？
虽然白首说了很多“迷惘的前景”，但是大家也要明白，终究吴淞还是能拿得出一些高规格规划利好的，房地产本来就是一个以预期为导向、提前炒作的。所以至少在几年之内，这些不知道猴年马月才能落实的利好政策还是能提振吴淞城市副中心及周边一小圈的房价，至于再后面，就要看这些利好到底能落实多少了。
既然利好不那么强劲，而且宝山的剩余的地皮还挺多、住宅新增供应量一直挺大、无法形成整体的供不应求，那就必须寻找“品类”上非常稀缺的，这样也能形成品类层面的供不应求，从而获得价格上的升值，最直白的说，一定要买“真别墅”，而且既要在主城区范围内、又不能离吴淞城市副中心太远。
那么买哪里？顾村，顾村的“真别墅”。
推荐几个楼盘
保利叶语
• 顾村板块，2013年建，多种建筑形态
• 推荐其中的联排，由于位置不同，价格会有明显高低
• 若非联排端套，中间套建筑面积算，单价不应高于8万/㎡；端套因为三面小庭院环绕，采光和场景感大增，建筑面积单价可以到9万/㎡，但超过这个单价就意义不大了
绿地公元1860
• 顾村板块，2012~2014年建，多种建筑形态
• 二手已久，品质与价格经过市场夯实了
• 推荐其中的联排，中间套建筑面积单价6万/㎡左右，超过6.5就不必了；端套三面有小庭院的，单价超过7万/㎡也就不必了
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