500~1000万，宝山吴淞城市副中心如何买房？
发布日期： 2022-08-24
上海20035规划中共有9个副中心。最菜的，应该就是吴淞和川沙了，当然，强与弱都是相对的，在副中心里面最弱，但终究也是有望跑赢全市平均增长水平的。
探讨吴淞副中心购房之前，我们先要确定范围。
（图片来源于网络）
有一个与吴淞城市副中心基本上并列的概念叫做“吴淞创新城”——整整26平方公里，比整个虹口区还大一点，号称是城市副中心功能的承载区，大体可以理解为:以3号线宝杨路站为中心，方圆5公里内。
另外聊到宝山就一定要注意一个问题，宝山只有一部分是属于主城区规划的——属定上，城市还是郊区，中长期差异会很大，一定要注意。
（图片来源于网络）城市副中心+吴淞创新城合并、再用主城区范围裁剪之后，我们发现“有盼头的”地带范围如下：
• 南起外环线，北到绕城高速/富锦路；
• 东起3号线沿线，西到1号线沿线；
从房地产上来说，大部分属于杨行板块。
（图片来源于网络）其实如果对宝山那边比较熟的朋友应该也会发现，市级发展逻辑中，其实默认的就是“有盼头的”这个方块，因为几乎是在方块正中间，与1号3号线并列，又拉了一条地铁19号线出来，直接把这一块地铁密度加密了，这一小块设置了4个站：宝山火车站（也是起点站、就在绕城高速这里）、盘古路、杨行东、水产路。
说到这里给大家聊聊这条19号线。
指望未来19号线红利，真不如抓住成熟的1号线。
19号线大概是上海地铁里最没出息的一条线。
这条线是2022年，今年才开始造的，预期到2027年年底造完，那么通车应该是在2028年，也就是至少5年半以后，时间久也就罢了。关键是“太纯粹了”，还真的只是让周边居民有地铁可以乘，怎么说呢？
从北端的起点站宝山火车站开始，一路过去就没一个市级商圈、CBD、市级产业中心，要整整到第13站才进到虹口区的上海外国语大学站——这也不算是市级商圈，也就算是个下支角里面偏好的、有气质的地段，要整整到第17站才到第一个市级CBD北外滩（提篮桥站）。
17站啊！地铁要乘1个多小时啊，什么产业辐射、价格梯度外溢、资源共享、购买力导入，没有一项有可能。就算每一个站仅仅拦截掉5%的外溢购买力，那么到了这个“有盼头的方块”内，剩下20%都不到了。
而且我们会发现这条19号线在北端头上的一大段里面，基本上与现有的已建成地铁没有换乘，要乘到第15站，到了海伦路才有已通车的4号、10号能换乘、进入地铁网络。
（图片来源于网络）
横看竖看，瞅着这条地铁，除了把周边居民送到下支角的虹口杨浦、这个最基础的交通功能之外，没啥大用处，而且还至少要等个5年半，6年。
所以真正靠得住的还是现在的1号线和3号线。那么基本上也不用过脑子，3号线的核心只有与8号线换乘的虹口足球场和能换乘2号、4号线的中山公园这2个市级商圈，而1号线是经过整个黄浦、新老静安、徐汇这些市中心的南北主动脉，要想有价格梯度导入购买力，当然还是牢牢抱着1号线更加靠谱啊！
宝山买房，牢牢记得，要守住“主城区”这条线，也就是绕城高速/富锦路以南。
而且我们也判断出来了，1号线虽然老，但仍然是吴淞城市副中心周边最靠谱的长线价值——至于产业方面，白首下一篇讲，简单来说，别太指望吧。
另外，在宝山买房，地铁是最重要的，学区么，也别太上心，反正，没啥老牌又靠谱的好学校。
推荐几个小区：
天馨花园
• 1998年建，大盘，约3400户
• 在1号线共富新村站与宝安公路站之间，两边都步行可达。
• 168㎡，4房2厅，800万内能拿下。
康桥水都
• 2005年建，大盘，约3100户
• 靠近1号线共富新村站，步行可达。
• 155㎡，3房2厅，650万左右
远洋香奈
• 2010年建，大盘，2700户左右
• 1号线终点站富锦路东侧，步行可达
• 115㎡，3房2厅，700万内能拿下
